עוצו עצה

[שולה שואלת]

עוצו עצה

לפני מספר שנים רכשנו מגרש בישוב קהילתי במסגרת בנה ביתך. נחתם חוזה עם החברה הכלכלית של הישוב, הממונה מטעמו על פיתוח השטח וכן עם גורמים אחרים כגון הסוכנות היהודית ומינהל מקרקעי ישראל. עפ"י החוזה לא ניתן למכור את המגרש, אלא לאחר בניית הבית, אך ניתן לבטל את העיסקה ולהחזיר את המגרש למינהל במידה ולא היתה התחלת בניה. סעיף מסויים בהסכם מציין כי הכסף ששולם לחברה הכלכלית יוחזר לקונה נומינלית בשקלים. יש לציין כי בעת התשלום חוייבנו לפי סכום דולרי שחושב בשקלים לפי שער הדולר באותו היום ומאז עלה הדולר בשקל ועשר אג´ לפחות ומדובר בלמעלה מ- 50.000 $. מובן כי לו לא חתמנו על החוזה כפי שהוא לא היינו יכולים לקבל את המגרש. שאלתי האם יש דרך לשנות את רוע הגזירה ולקבל את כספנו על פי ערכו האמיתי? אשמח לשמוע עצה מלומדה. שולה

 

[יוסאריאן]

ותופר ?????

אני חושב שענין כזה מצדיק שכירת עו"ד, אבל כחומר ראשוני בלבד למחשבה, אני מציע לבדוק את אופן ההתקשרות בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החברה הכלכלית של הישוב. במקרים לא מועטים התברר שהמינהל הקצה קרקעות לאגודות משתכנים או לחברות יישוביות, שלא לפי קריטריונים מוצדקים, ובכך פגע בזכויותיהם של אזרחים, לקבלת זכויות בקרקע לפי קריטריונים שוויוניים. המינהל גם נהג להעביר קרקעות לאגודות או חברות כאלה, במחירים אפסיים (ללא מכרז), והמשתכנים חוייבו לשלם לאותם גופים סכומים עבור הזכות להשתכן, באופן שהאגודות או החברות האלה הרוויחו כסף רב על חשבון הקופה הציבורית (כך גם קבלינם שהתקשרו איתן). לפני כמה שנים יצאה הנחיה של היועץ המשפטי לממשלה, נגד הנוהג הנפסד של המינהל, ולאחר שהמינהל החל להפנים את זה, ניתנו כמה החלטות של מועצת מינהל מקרקעי ישראל, שכביכול אימצו את עמדתו של היועמ"ש (עדיין לא לגמרי). (העתקים של ההחלטות נמצאים באתר האינטרנט של המינהל). שילוב של הכיוון הזה ועוד עניינים של חוזים אחידים וכד´ עשוי להביא, לאחר חתחתים רבים, לשינוי רוע הגזירה. אבל - כמו שכתבתי בהתחלה - אל תעשו את זה בלי עו"ד.

 

[שולה שואלת]

תודה על עצתך

ונקווה שלא תופר. לא שחשבנו "לחסוך" לעצמנו את הפנייה לעו"ד, רק רצינו לקבל מושג כללי לפני הפנייה אליו אם יש בכלל בסיס משפטי לתחושת הבטן שלנו שהסעיף הנ"ל בחוזה הוא דרקוני ונצלני. אין לנו מידע לגבי ההתקשרות בין המינהל לחברה הכלכלית ואנו יוצאים מנקודת הנחה בסיסית כי הכל תקין, שכן מתקיים בינהם שיתוף פעולה. ללא ספק הקרקעות נמסרו להם בעלות אפסית, אם לא חינם, אך האמת חייבת להאמר נעשתה שם עבודת פיתוח שטח רבה. מאידך גיסא, השטח יחזור לחזקתם והם הרי יוכלו למכור אותו בשנית (ידוע לי כי כיום דורשים עבור השטחים עוד כעשרת אלפים $), אז למה להעניש אותנו? תודה על תגובתך המהירה. נשמח לשמוע עצות נוספות, במידה ויש כאלו.

 

[יוסאריאן]

אל תצאו מתוך הנחה שזה היה בסדר...

 

[אביא]

מידע אישי הסעיף מצוי בהרבה חוזים

מעין אלו ונועד למנוע מצב של קניה והחזקת הקרקע ללא בניה.)(איני עו"ד)

 

[עמנואל ו;]

אפשרות פעולה נוספת

החוזה שחתמתם עם החברה הכלכלית הוא בהגדרתו חוזה אחיד. הצעתי היא לבדוק אם חוזה זה אושר בביה"ד לחוזים אחידים. אם לא, באפשרותכם לטעון שמדובר בתניה מקפחת ולתבוע את ביטולה. גם אם החוזה כן אושר, נשלת השאלה למה לא החלה הבניה - האם החלטה שלכם, או מסיבות שאינן תלויות בכם? אם מסיבה שתלויה בחברה הכלכלית - אין סיבה שתסבלו מהתנאי. אם סיבה התלויה במינהל - ייתכן ותוכלו לתבוע פיצויים. גם אם ההחלטה שלא לבנות היתה שלכם, יש אפשרות לתקוף את החוזה בעילות של משפט מנהלי (יוסאריאן הציע אחת מהן).

 

[shaio]

שאלית

האם תוכלו למצוא קונה למגרש, שיתחייב לבנות עליו ולקבל את הזכויות במגרש עם תום הבניה (כשהתחייבותכם מעוגנת בהערת אזהרה, שעבוד וכיו"ב). הרווח משולש: מקבלים את מלוא שער הדולר, מקבלים עוד 10000 דולר (לפי נתוניך) בגלל עליית ערך הקרקע, וחוסכים הדיינות משפטית בשאלה משפטית קשה. אני מניח שיש על כך מגבלות בחוזה, ויש לבדוק אותן, אבל אם אלה המגבלות שאני חושב עליהן, אפשר יהיה לתקוף _אותן_ בבית-המשפט, בסיכויים שאולי טובים יותר. (אינני עו"ד)

 

[שולה שואלת]

הדבר שהצעת נעשה בעבר

למיטב ידיעתי היו שמצאו לעצמם קונה למרות שכלפי הרשויות הם היו בוני הבית ועם גמר הבנייה העבירו את הבית לקונה. מעבר לבעיות משפטיות יש עם זה מספר בעיות נוספות, למשל העובדה בשל אירועי השנה האחרונה ירד הביקוש במקום (בין השאר אחת מהסיבות שאנו מעדיפים שלא לבנות), ירידה כללית בביקוש לקרקע עקב המיתון וכן העובדה כי על כל קונה פוטנציאלי לעבור מבחני קבלה ולהתקבל לישוב. החברה הכלכלית היא זאת שקובעת את מחירי המגרשים (אולי על סמך עלויות הפיתוח) כך ש"עליית ערך הקרקע" לא משקפת את המצב האמיתי בשוק, מה גם שיש להם הרבה מאד מגרשים מוכנים במלאי, שלמיטב ידיעתי נמכרים בעצלתיים. המחשבה שניתן להרוויח מן המהלך רחוקה מאיתנו, מה שחשוב לנו זה לצאת עד כמה שפחות ניזוקים, לא קנינו את הקרקע לצורך ספקולציה והשקענו לא מעט כסף בהכנת התוכניות ובבקשת היתר. תודה ואשמח לכל התייחסות נוספת, שולה

 

[shaio]

אם כך יש לפעול לפי עצת יוסאריאן

אם בשיקול בין מכירה לבין הליך משפטי בגין הפרש השער מכירה היא אופציה משתלמת פחות, אפשר לתבוע כמו שאמר יוסאריאן. צריך להתייחס לזה בהתאם: כתביעה שסיכוייה אינם גבוהים. ובכלל, יוסאריאן אינו ישן בלילות לאחרונה, אז פעלי כעצתו ויבוא מזור לנפשו. (אינני עו"ד)