סגירת משכנתה בית קיים,לקיחת משכנתה בית להשקעה

[tzvikav1]

סגירת משכנתה בית קיים,לקיחת משכנתה בית להשקעה

משכנתה בית קיים - 140K בפריים מינוס 0.9, 2950 ש"ח החזר חודשי (בקצב נוכחי אמורה להיסגר עוד פחות מ-4 שנים).

רכישת בית להשקעה - 1200000 ש"ח, הון עצמי 500,000 - 550,000 ש"ח, משכנתא נדרשת - סה"כ 600,000 ש"ח, הערכת שכירות - 4K.

קבלת דירה להשקעה - מרץ 2016, נדרש לקחת משכנתה במרץ 2015 (לפי 4 מועדי תשלום בסך של 150,000 ש"ח כול אחד עד לקבלת הדירה בתאריך המתוכנן).

יכולת החזר חודשית מעבר ל-2950 ש"ח הנוכחיים - 4-5K.

מספר שאלות:
1. להבנתי התנאים שאקבל במשכנתא החדשה בסביבה הנוכחית דומים למשכנתא הקיימת כך שאין משמעות לסגור את המשכנתא הקיימת ולהקטין את ההון העצמי הקיים הדרוש לרכישת הדירה להשקעה.

2. בהנחה שההשקעה היא לטווח ארוך (דירה לילדים\הגדלת הפנסיה של אישתי שהינה עצמאית) מה התמהיל (החזר + תקופה) שהייתם ממליצים עליו?

תודה,
ציקי

 

[אזרח י]

לא ברור....

כמה הון עצמי יש לך סה"כ?
550K אחרי סגירת המשכנתא הקיימת יוצא לי בסביבות ה700K...?

כרוכש דירה להשקעה את מוגבל ל50% מימון, אז תיקח בחשבון את יתר ההוצאות כי 600K זה כנראה המקסימום מימון שתוכל לגייס.

בנוסף תהיה מוגבל רק לשליש מהמשכנתא בפריים על המשכנתא החדשה.

הדירה הנרכשת להשקעה, נראת לא אטרקטיבית להשקעה.
1. על עלות הדירה תוסיף עוד סד"ג של 70K למס רכישה עו"ד ושאר ירקות.
2. דירה על הנייר ל2016 זו כבר השקעה בעייתית, כי דירה על הנייר היא נכס כמעט ולא סחיר על קבלת הדירה ורישום בעלות.
3. התשואה נטו האפקטיבית כשלוקחים בחשבון גם את מיסי הרכישה תהיה קצת מעל 3%, שזה לא להיט במונחי נדל"ן לדיור.

עדיף להתמקד בדירות יד2, מוכנות. ואם אפשר אם תשואה גבוה יותר.

 

[tzvikav1]

הבהרות

הון עצמי - 550K הכול כולל הכול.

לגביי הדירה להשקעה -
1. ה-1200K כוללים מס רכישה, לוקח בחשבון עוד 50K בכניסה.
2 + 3. מסכים לחלוטין לגביי נושא התשואה אבל כמו שציינתי מדובר בהשקעה לטווח ארוך מאוד באזור שאפילו אחד מילדיי יוכל לגור בעתיד ולכן ההסתכלות כרגע היא לא ברמה של תשואה שנתית.

 

[אזרח י]

תגובה....

1. בהנחה שמחיר הדירה הוא 1.1M, תוכל לקבל מקסימום 550K משכנתא.
(50%), אז בתוספת ההון העצמי, אני לא רואה מאיפה יהיו לך עוד כ120K למס רכישה ו50K עלויות כניסה, יעזור אם תפרט כמו שצריך, הון עצמי , מחיר נכס לבד , וכו....

2. השקעה בנדלן לטווח ארוך לא חייבת להיות גרועה לטווח קצר.
אני דיי בטוח שלא רחוק מהדירה המדוברת יש גם דירות למכירה בשוק היד2. כשההבדל לטווח הקצר:
1. הפסדי תשואה - על הדירה יד2, אתה מרוויח מהיום הראשון, בזמן שעל הדירה על הנייר אתה מפסיד פעמיים, גם 0% תשואה על כסף שהשכבת לשנתיים, וגם עלויות חוב שאתה משלם\גורר במשך שנתיים.
2. סיכון - דירה על הנייר אינה נכס בבעלותך, אלה הסכם בינך לבין היזם\קבלן, כך שאם , חס וחלילה, תזדקק לכסף בדחיפות, דירה יד 2 אפשר לממש תוך זמן סביר, בזמן שדירה על הנייר, לא תוכל למכור ברוב המקרים בלי הסכמת הצד הנוסף בהסכם, ואם המחיר שלך, זול מהמחיר שלו, לא תהיה שום סיבה להסכים.

 

[ab1729]

אמממ

1. נכון.
שים לב שאתה מוגבל ל50% מימון לכל היותר (את התודות לבנק ישראל אפשר להעביר דרכי).
2. משכנתא של 700K יכולה להתחיל מ4K, אך כמובן רצוי להגדיל את ההחזר החודשי.
לדוגמא - מציע לך לקחת את המשכנתא חלקית בגרייס עד לקבלת המפתח (כשאין תשואה) ולהגדיל את ההחזר ל5K ומעלה לאחר מכן.

לגבי תמהיל - כדאי שתגדיר החזר חודשי מדויק יותר. יש הבדל משמעותי בין 4K ל5K.