נדלן מניב

[250654]

נדלן מניב

שלום רב, הייתי שמחה לקבל הסבר למה (ואיך מחשבים) התשואה על נדלן למשרדים ולמסחר גבוהה ונחשבת למניבה בעוד שנדלן להשכרת מגורים לא. למה יזמים לא נוגעים בנושא הזה.האם באיזה דרך ואופן אפשר לשקול יזמות בנדלן להשכרת מגורים תהיה כדאית ומניבה. תודה רבה

 

[אבי שנער]

מגורים להשכרה ...

התשואה על נדלן למשרדים ולמסחר גבוהה כי השוק משלם עבור שכירוץ של נכסים אלו יותר מאשר הוא משלם עבור שכירות של דירות מגורים. יזמים כן נוגעים בשוק הדירות להשכרה, אבל מעט, למרות הטבות המס שניתן לקבל בתנאים מסויימים עבור בנית מגורים להשכרה. כדאי גם לקחת בחשבון שיחידים פטורים ממס הכנסה ומע"מ על דמי שכירות של דירות מגורים עד לתקרה של כ-7,500 ש"ח בחודש ואילו דמי שכירות של נכסים מסחריים חייבים במס מלא. כלומר יזם שמשקיע במגורים להשכרה מתחרה במחירים עם יחידים פטורים ממס. אפשר לשקול יזמות במגורים להשכרה, תוך ניצול החוק לעידוד השקעות הון, אבל אם זה היה כל כך פשוט וכדאי ... היו פה הרבה פרויקטים להשכרה למגורים.

 

[rich dad]

נקודה נוספת בעניין....

התשואה על משרדים מסחר ותעשיה גבוהה לאין ערוך מהתשואה על דירות מגורים. אלמנט המיסוי משחק תפקיד קטן יחסית בהבדלי התשואה כיוון שהוא קיים רק במגרש של הקטנים ולא במגרש של הגדולים (ישנם סייגים גם לטיעון זה בעיקר לבניית דירות לצורכי השקעה על-פי חוק עידוד השקעות הון אבל זה חורג ממסגרת הדיון). אלמנט קריטי בקביעת מחיר הוא כמובן ביקוש והיצע. בעוד הביקוש לרכישת דירות בארץ לצורכי מגורים הוא גבוה באופן יחסי לביקוש לשכירת דירות, אזי מחירי הדירות גבוהים יחסית לדמי השכירות שמניב הנכס. לעומת זאת, בענפי המסחר התעשיה והמשרדים, מקובל יותר לשכור נכסים ולא לרכוש כך שהתשואות הן נורמליות וכיום אפילו די טובות בשל מצב השווקים. אגב, מצב א-נורמלי של מחיר הון הגבוה מהתשואה על דירות למגורים (הנובע מהביקוש שציינתי לעיל) כפי שדובר כאן בפורום רבות בעבר, הוא ייחודי למדי לישראל. בארה"ב ובאירופה למשל אין הבדלים משמעותיים בין התשואות על נכסי מגורים לבין התשואות על נכסים מסחריים. מקווה שהועלתי לדיון, שי באטון

 

[אבי שנער]

לא רק הביקוש הנמוך משפיע ...

אלא גם ההיצע הגדול ... לדעתי הפטור ו/או ההנחה ליחידים, ממס על הכנסות מדמי שכירות למגורים, הינו אחת הסיבות העיקרית לתשואה הנמוכה מהשכרת דירות. במידה ופטור זה יבוטל - הכדאיות להחזיק דירת מגורים כהשקעה תקטן משמעותית ותגרום לצמצום ההיצע ולעלייה בתשואה (ברוטו). גם לך מגיע ברכת ברוך השב לפורום

- נשמח לראותך ממשיך לקחת חלק ...

 

[צוציקגדול]

אפשר להסתכל על זה גם אחרת

אם יטילו מס על שכירות החל מהשקל הראשון, יהיה היצע גדול של דירות למכירה. מחירי הדירות יירדו זה יגרור גם את המחירים של השכירויות לכיוון מטה (גם בגלל שחלק מהאנשים ששוכרים יעדיפו עכשיו לקנות). ייקח זמן רב עד שהמטוטלת תתייצב על תשואות ברמה גבוהה יותר, זו דעתי.

 

[אבי שנער]

אפשר הכל ... אבל ...

לדעתי לא יהיה היצע גדול של דירות למכירה כי מלאי הדירות להשכרה הינו קטן יחסית. אבל אפילו אם יהיה היצע כזה אשר יגרום לירידת מחירי הדירות, הרי שזה יתורגם מיידית לעלייה בתשואות על השכירות. שוק השכירות הינו שוק נפרד משוק הבעלות ומחירי השכירות נקבעוים לפי ביקוש והיצע של דירות להשכרה ולא לפי מחירי הדירות ... לכן אין שום סיבה שירידת מחירי הדירות תגרור את מחירי השכירויות כלפי מטה.

 

[250654]

אבל אם אין התחלות בניה ?

אם כיום אין הרבה התחלות בניה למגורים הרי שתוך זמן קצר יווצר יותר ביקוש להשכרה למגורים.

 

[250654]

../images/Emo51.gifתודה ועוד שאלה

הבנתי. תודה רבה על תשובתך.ואם אפשר עוד שאלה: איך מחשבים תשואה ? תודה תודה

 

[אבי שנער]

תשואה ...

הכנסה שנתית מחולקת בשווי הנכס מוכפלת ב-100.

 

[eddyteam]

"תוך ניצול החוק לעידוד השקעות הון"

הסבר פרט והדגם...אם אתה יכול אדי ש.

 

[אבי שנער]

החוק לעידוד השקעות הון ...

נותן הטבות מס ליזמים לבנית מגורים להשכרה. נדמה לי שבשנים האחרונות היו שינויים בנושא וכיוון שבמילא ממעטים לנצל הטבות אלו (כי כנראה הן לא מספיק מעודדות) אני לא ממש עוקב אחרי הנושא ולא מתעניין בו יותר מידי, במילא הוא מתאים בעיקר לגופים גדולים... אבל אם אתה רוצה להתעמק, ומספיק מבין במיסוי

... אז בבקשה - קטעים נבחרים מהחוק "הפשוט" לעידוד השקעות הון: פרק שביעי 1: הטבות במס לגבי בנינים להשכרה 53א. הגדרות (תיקון: תשכ"ח, תשל"ט, תשמ"ח, תשנ"ב) (א) בפרק זה - (3) "בנין להשכרה" - בנין שאושר כנכס מאושר, שלפחות מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים בהתאם לאמור בסעיף 53ב(א) או (ג), ובלבד שבנייתו נסתיימה אחרי יום י"ז באב התשמ"ח (31 ביולי 1988); (5) "דירה" - כמשמעותה בסעיף 1 לחוק מס הכנסה (תיקוני חקיקה והוראות שונות), התשנ"ב-1992; (ב) על אף האמור בסעיף קטן (א) רשאית המינהלה לאשר, לגבי בנין פלוני, כי רק חלק מהבנין יהיה בנין להשכרה, אם נתקיימו תנאים אלה: (1) בחלק המאושר יש לפחות שמונה דירות מגורים; (2) לאדם שהוא בעל הזכויות בחלק המאושר, במועד תום הבניה או במועד קבלת ההטבות, אין זכות כלשהי בחלק אחר של הבנין והוא אינו קרוב של אדם אשר לו זכות כאמור; לענין זה - (א) "זכויות" - זכות בעלות או שכירות, ובאיגוד מקרקעין - זכות בהונו או בכוח ההצבעה בו; (ב) יראו אדם כקרוב של אדם אחר בכל אחת מאלה: (1) הוא קרוב שלו לפי הגדרת "קרוב" בסעיף 76(ד)(1) לפקודה; (2) הוא בעל שליטה באדם האחר; (3) האדם אחר הוא בעל שליטה בו; (4) אדם שלישי הוא בעל שליטה בשניהם; (ג) "בעל שליטה" - כהגדרתו בסעיף 9(32) לפקודה. 53ב. זכות להטבות (תיקון: תשכ"ח, תשמ"ח, תשנ"ב, תשנ"ה, תשנ"ח) (א) בעל בנין להשכרה יהיה זכאי להטבות המפורטות בסעיפים 53ג ו-53 ד, אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבנין הן דירות שהיו מושכרות למגורים במשך עשר שנים לפחות מתוך שתים עשרה השנים שלאחר תום הבניה ולא נעשתה לגביהם מכירה כמשמעותה בסעיף 88 לפקודה לפני שחלפו עשר שנות השכרה כאמור. (ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), בעליו של בנין להשכרה שהושכר לראשונה בתקופה שמיום כ"ב באלול התשנ"א (1 בספטמבר 1991) ועד תום שנת המס 2001, יהא זכאי להטבות המפורטות בסעיפים 53ג ו-53ד, אם לפחות מחצית משטח הרצפות של הבנין הן דירות שהיו מושכרות למגורים ושתקופת ההשכרה הממוצעת שלהן היתה 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבניה, ובלבד שלגבי מחצית משטח הרצפות של הבנין לא נעשתה מכירה כמשמעותה בסעיף 88 לפקודה לפני שחלפו 5 שנות השכרה. (ג) (1) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שבנה בנין להשכרה יהיה זכאי להטבות לפי סעיף קטן (א) או (ב), לפי הענין, גם אם מכר את הדירות שיש להשכירן כאמור בסעיף קטן (א) לפני שחלפו 5 שנות השכרה, ובלבד שמכר לפחות 50 דירות, לרוכש אחד שהתחייב להשכיר את הדירות למגורים בהתאם לאמור בסעיף קטן (א) או (ב), המכירה כלולה בתכנית שאישרה המינהלה לפני תום הבניה, ונתקיימו התנאים שקבע הנציב לפי פסקה (2). (2) הנציב יתנה את מתן ההטבות כאמור בפסקה (1) במתן ערובות - מאת המוכר, הרוכש או כל אדם אחר שיקבע - לתשלום המס והפרשי ההצמדה וריבית כאמור בסעיף קטן (ה), ובמתן הודעה מראש על המכירה במועד שיקבע הנציב. (3) אדם שרכש בנין להשכרה ממי שבנה אותו, כאמור בפסקה (1), והשכירו בהתאם לתנאים הקבועים בסעיפים קטנים (א) או (ב), יהא זכאי להטבות הקבועות בסעיף 53ג. (4) ויתר בונה הבנין על כל ההטבות שהוא זכאי להן לפי פרק זה, ונתן על כך הודעה בכתב, בדרך ובמועד שקבע הנציב, יחוב הרוכש במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד בשל רכישת הבנין, ובלבד שנתקיימו התנאים הקבועים בפסקאות (1) ו-(2). (ד) הנציב רשאי להתנות את מתן ההטבות המפורטות בסעיף 53ג בהמצאת אישור מאת רואה חשבון לכך שנתקיימו התנאים הקבועים בסעיף קטן (א) או (ב), לפי הענין, וכן רשאי הנציב בהתייעצות עם המנהל לקבוע את המועדים ואת כללי הדיווח המהווים תנאי למתן ההטבות; (ה) (1) ניתנה הטבה לפי סעיפים 53ג או 53ד, או לפי סעיף 85(ד) לפקודה, ולא נתקיים תנאי מהתנאים הקבועים בסעיף קטן (א), תבוטל ההטבה למפרע ובעל הבנין או משכיר הבנין, לפי הענין, יהיה חייב בתשלום המס שהיה חייב בו אילולא ההטבה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מתוך שנת המס שלגביה ניתנה ההטבה. (2) רכש אדם בנין להשכרה ולא מילא את מלוא התחייבויותיו כאמור בסעיף קטן (ג), ישלם בונה הבנין את המס שהופטר ממנו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שבו צריך היה לשלם את המס אילו לא ניתן הפטור, ועד המועד שבו שולם בפועל. 53ג. הטבות במס לבעל בנין להשכרה (תיקון: תשכ"ח, תשל"ח, תשמ"ח, תשנ"ב, תשנ"ד, תשנ"ה, תשנ"ח) (א) שיעור הפחת לפי סעיף 21 לפקודה, על דירה בבנין להשכרה, שהיתה מושכרת למגורים בשנת המס, יהיה 10%. ואולם לגבי בנין להשכרה שהושכר לראשונה בתקופה שמיום כ"ב באלול התשנ"א (1 בספטמבר 1991) ועד תום שנת המס 2001, שיעור הפחת על דירה שהיתה מושכרת למגורים בשנת המס יהיה 20%; הושכרה הדירה למגורים במשך חלק משנת המס, יהא בעל הדירה זכאי לחלק יחסי מהפחת האמור; (ב) על הכנסה חייבת ממכירת בנין להשכרה או חלק ממנו יחולו הוראות סעיף 47(א), (א1)או (ג), לפי הענין, ובלבד שעל חלק מההכנסה בגובה הסכום האינפלציוני החייב, יחול מס בשיעור של 10% במקום השיעורים הקבועים בסעיפים האמורים; האמור בסעיף קטן זה יחול הן על הכנסה חייבת כהגדרתה בסעיף 1 לפקודה והן על שבח כמשמעותו לפי סעיף 6 לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963. לענין זה, "סכום אינפלציוני חייב" - הסכום האינפלציוני שהיה מתחייב במס אילו נמכר הנכס ביום י"ז בטבת התשנ"ד (31 בדצמבר 1993). (ג) הגבלת תקופת ההטבות לפי סעיף 45 לא תחול לענין פרק זה. (ד) על אף האמור בסעיף קטן (ב), על הכנסה חייבת של חברה תושבת חוץ ממכירת בנין להשכרה או חלק מבנין כאמור יחול מס חברות לפי סעיף 47(א1) בהתאם לשיעור השקעת החוץ שבה ונוסף לכך מס בשיעור 15% על ההכנסה האמורה לאחר שנוכה ממנה מס החברות כאמור. (ה) היתה ההכנסה החייבת מבנין להשכרה קטנה מסכום הפחת שבעל הבנין זכאי לו לפי סעיף קטן (א), וטרם חלפו חמש שנים מתחילת ההשכרה, יותר סכום הפחת בניכוי או בקיזוז, לפי הענין, רק כנגד הכנסה מבנין להשכרה שעל מכירתו חלות הוראות סעיף קטן (ב); לענין זה, "סכום הפחת" - לרבות הפסד שנוצר בשלו ולרבות ניכוי בשל פחת שהותר בשלו. 53ד. פטור ממס רכוש וסמכות לפטור מאגרת בנין (תיקון: תשמ"ח) (א) קרקע שהמינהלה אישרה הקמת בנין להשכרה עליה, יחול לגביה פטור ממס רכוש החל בשנת המס שקדמה לשנה שבה נוצקה התקרה הראשונה בבנין, או החל במועד אחר שקבעה המינהלה, ובלבד ששנת הפטור הראשונה לא תקדם לשנה שלאחר השנה שבה אושר הבנין כנכס מאושר או לשנת המס 1988, לפי המאוחר. (ב) שר הפנים רשאי בתקנות, בהתייעצות עם שר האוצר, לפטור הקמתו של בנין להשכרה מאגרת היתר לבניה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, כולה או מקצתה, בין באופן כללי ובין באזורים מסויימים או לסוגי בנינים מאושרים, ומותר לקבוע בתקנות כאמור תנאים לפטור לפיהן. ... רוצה עוד? השג את החוק המלא והמעודכן ולמד אותו בזמנך הפנוי

 

[eddyteam]

סחתיין על המאמץ.....

אבל לא שמעת על שיטת התקצירים מהבגרות בספרות?

 

[אבי שנער]

את זה אני משאיר לך ... ../images/Emo8.gif

ואת הבגרות בספרות עשיתי כשאתה עוד עשית במכנסיים