מתקדמים...

[יעל11כהן]

מתקדמים...

אז החלטנו לקנות דירה גדולה והיום ראינו בית שמצא חן בעינינו בשווי של 90,000$. אז כמה שאלות : 1. האם עולה כסף להוציא "תעודת זכאות" ואם כן כמה? 2. מה עלות של עו"ד בדרך כלל (כמה אחוזים מסך הקניה) - ומה הוא יבדוק בשבילי (טאבו? עיקולין? מקרקעים?) - והאם זה "פוטר אותי מלבדוק בעצמי? וכן - האם לוקחים עו"ד שמתמחה במכירות בתים או שכל עו"ד אמור להבין בזה? 3. בהנחה שיש לי בערך 180,000 ש"ח משלי - האם כדאי להשקיע את כולו ברכישה או לשלם ממנו רק 100,000 ש"ח ואת השאר להשלים במשכנתאות? (פשוט כדי לשמור על "עודפים" להרגשת בטחון). סליחה על הצפת השאלות ותודה מראש על התשובות.

 

[R E C o l l e g e]

תשובות

אז החלטנו לקנות דירה גדולה והיום ראינו בית שמצא חן בעינינו בשווי של 90,000$. אז כמה שאלות : 1. האם עולה כסף להוציא "תעודת זכאות" ואם כן כמה? --גרושים - נדמה לי- 60-70 ש"ח 2. מה עלות של עו"ד בדרך כלל (כמה אחוזים מסך הקניה) - ומה הוא יבדוק בשבילי (טאבו? עיקולין? מקרקעים?) - והאם זה "פוטר אותי מלבדוק בעצמי? וכן - האם לוקחים עו"ד שמתמחה במכירות בתים או שכל עו"ד אמור להבין בזה? --נהוג 0.5%+מע"מ , אך ניתן לעשות את העיסקה אצל עו"ד משותף עם המוכרים ואז להתמקח על פחות מזה.הוא יבדוק את כל מה שציינת ואף ישמש כנאמן לכספכם עד להעברת החזקה/הבעלות על שמכם.על פי רוב זה פוטר אתכם מבדיקות נוספות,אותם יעשה שמאי שתזמינו לצורך הערכת שווי הנכס. לא כל עו"ד מתמקצע בחוזי רכישה , על כן חובה לבדוק את המומחיות של עורך הדין שבדעתכם לשכור.כאמור, אם עו"ד של המוכרים עשה עליכם רושם טוב / קיבלתם המלצות עליו - לכו עליו(חסכון+בטחון - זוכרים?). חובת הנאמנות של העו"ד היא כלפי שני הצדדים כך אין ממה לחשוש. 3. בהנחה שיש לי בערך 180,000 ש"ח משלי - האם כדאי להשקיע את כולו ברכישה או לשלם ממנו רק 100,000 ש"ח ואת השאר להשלים במשכנתאות? (פשוט כדי לשמור על "עודפים" להרגשת בטחון). --מצוין! קחו את המקסימום שהבנק מאשר , לתקופה של 15-20 שנה. סליחה על הצפת השאלות ותודה מראש על התשובות. -קדימה, בהצלחה.

 

[אבי שנער]

להתקדם בזהירות ...

2. אני מאוד מאוד מאוד לא ממליץ לקחת עו"ד משותף עם המוכרים. לא מעט צרות הועלו פה ובפורום חוק ומשפט בגלל עו"ד אחד שייצג את שני הצדדים. החיסכון מזערי והנזק יכול להיות גדול ... קחו עו"ד שלכם שייצג אך ורק אותכם וידאג לאינטרסים שלכם בלבד! העו"ד שלכם אמור לבדוק את המצב המשפטי בלבד (טאבו, עיקולים וכו' ...) כדי להבטיח שניתן יהיה להעביר את הדירה על שמכם. זה לא פוטר אותך מלבדוק בעצמך את הדירה עצמה, מצבה התכנוני, רישוי בניה ... ואת אמינות המוכרים. 3. בוודאי שכדאי להשקיע את מרבית ההון העצמי שלכם ברכישה ולא לשמור על יותר מידי "עודפים", מלבד הסכומים הדרושים להוצאות הרכישה והמעבר לדירה. משכנתא עולה כסף ואין סיבה שמצד אחד תשלמו לבנק ריבית גבוהה על המשכנתא ומצד שני תחזיקו כסף בחיסכון בריבית נמוכה. רק עבור 80,000 ש"ח הנוספים שתקחו (במקום להשתמש בכסף שיש לכם), בריבית צמודה של 4.7%, למשך 20 שנה - תחזירו כל חודש במשך 20 השנים הבאות 515 ש"ח (צמוד למדד) ובסך הכל (515X12X20) תחזירו 123,600 ש"ח - תחליטי לבד עם זה כדאי לך או לא.

 

[פי מיליון]

אפשר עוד פירוט?

זה לא פוטר אותך מלבדוק בעצמך את הדירה עצמה, מצבה התכנוני, רישוי בניה ... ואת אמינות המוכרים מכיוון שזאת פעם ראשונה שאנחנו רוכשים דירה, איך בודקים מעבר ללראות את הדירה עם המתווך? אומרים כיום שלא מומלץ לחתום על זכרון דברים, איך בודקים את הדברים ודואגים שבינתיים לא "מאבדים" את הדירה?

 

[אבי שנער]

פירוט ...

פונים לבעלי מקצוע מתאימים כגון שמאי מקרקעין לבדיקת מצב תכנוני, רישוי בניה ובעיקר שווי השוק של הדירה! במידת הצורך פונים למהנדס המתמחה בליקויי בניה! אמינות המוכר זה כבר יותר מסובך ... אבל זה עדיין לא אומר שהקונה לא צריך חבדוק עם מי הוא עושה עסק. עדיף ל"אבד" דירה מאשר להסתבך עם רכישת דירה פגומה

 

[יעל11כהן]

סבכתם אותי...

לגבי עו"ד פרטי או משותף ובעיקר לגבי מקור התשלום (=הון עצמי או משכנתא). לגבי עו"ד - כנראה שניקח משלנו (חשבתי שזה בסביבות 2% ואם זה פחות מאחוז אז נראה לי לא כ"כ יקר...). לגבי מקור התשלום - באמת שאין לי מושג מה נחליט כי נתתם לי שתי תשובות הפוכות. בכל אופן המון תוד על ההתיחסות והתשובות.

 

[R E C o l l e g e]

במצב של היום

אין בכלל ספק שכדאי לקחת הלואת משכנתא בשיעור גבוה וזאת מהנימוקים שבמאמר (אמנם פרסומי,אך בנוי נכון מבחינה כלכלית). כל החישובים - כמה ריבית תשלמו וכמה כסף "תעלה הדירה בסוף" הם לא רלוונטיים אם אתם תמצאו את עצמכם מתאימים להנחות היסוד שבמאמר(שוב - אני לא ממליץ על EMI). לראיה , בדקו עם יועץ השקעות ,מהי התשואה של אג"ח מסוג "גלבוע" ומה הצפי לתשואה בעוד שנה-שנתיים(להערכתי , היא תעבור את ה-4.8%). ולגבי עו"ד - הכי חשובה הרמה המקצועית שלו. לגבי בדיקות שמעבר למשפטיות- צרו קשר עם חברת "בדק בית " www.bedekbayit.co.il

 

[אבי שנער]

אין בכלל ספק ...

אמנם נכון שמשכנתא עדיפה על הלוואות אחרות (זולה יותר) ... אבל אין בכלל ספק, שמי שיכול להסתדר בלי משכנתא או עם משכנתא נמוכה, לא צריך לקחת משכנתא ולשמור הון עצמי בבנק. בסופו של דבר על הלוואות משלמים תמיד ריבית גבוהה יותר מהריבית שמקבלים על חסכונות.