מתווכים

[shaxuca]

מתווכים

יש לי לקוחות רציניים לדירה שלי שמוכנים לתת לי מחיר מסויים. בא אליי מתווך שאמר לי שהוא יכול להשיג לי לקוחות ב-30 אלף שקל יותר לפחות. אמר שלמכור במחיר שהלקוחות שלי מוכנים לתת זה לא ישתלם לי.
למי להאמין? ללקוח רציני ללא תיווך, או לתת צ'אנס למתווך?
המתווך ניסה לקנות אותי בבלעדיות עבורו. אמרתי לו לא חותמת בלעדיות. אם יש לך לקוח רציני במחיר שאתה מדבר עליו - תפדל.
מה דעתכם?

 

[Johnn]

הייתי מוכן לבלעדיות

אם היה מוכן לשים לי צ׳ק של 30,000 ש״ח עכשיו, והבלעדיות תקפה ל-3 חודשים.
&nbsp
בכל מקרה, לא הייתי עוצר והייתי ממשיך ומתקדם עם הרוכשים הרציניים שיש לך עכשיו.

 

[shaxuca]

לא הבנתי גם

מה עוצר אותו להביא לי לקוחות טובים? מה נותנת לו הבלעדיות? יש לקוח - קדימה!

 

[Johnn]

בדיוק, ואם אין לו, אבל בטוח שהוא יכול להביא הייתי נותן לו

אופציה.
&nbsp
עלות האופציה: 30,000 ש״ח.
תוקף: 3 חודשים.
&nbsp
במועד האופציה עליו להביא קונים שישלמו לפחות 30 אלף ש״ח יותר.
הצליח להביא? כל סכום מעל סכום זה: שלו.
לא הצליח? פג הסכם האופציה והלך הכסף.
&nbsp
כמו שאומרים באנגלית:
put your money where your mouth is

 

[עורכת דין חן סרי]

האם ה-30,0000 ש"ח

זה סכום הקרוב לסה"כ דמי התיווך שתצטרך לשלם בעסקה?

 

[shaxuca]

דמי התיווך הם קצת פחות

 

[עורכת דין חן סרי]

"קצת פחות" אז איפה הכדאיות שלך

להמתין לקונה של המתווך?

 

[כי אני הבוס]

אני מקווה שברור לך כמה מפוקפק זה נשמע

החשד שעולה מהסיפור בלי להכיר את הפרטים הוא שהמתווך מנסה להכשיל את העסקה כדי לקבל בלעדיות. אם באמת היו לו לקוחות הוא לא היה צריך לא בלעדיות ולא כלום. ברגע שתחתמי לו על הבלעדיות סיכוי טוב שתתחילי לשמוע סיפורי סבתא שהדירה חשוכה, שהשוק בהאטה, שהשמיים נופלים ושהוא עושה לך טובה שמוצא לך מישהו בכלל בפחות ממה שמצאת לבד ועוד תצטרכי לשלם לו תיווך על זה.

אני מקווה שלא נולדת אתמול.

 

[משקיע בנדלן]

בלי להכיר את הנכס ואת המחיר אי אפשר לענות למי להאמין

למתווך יש אינטרס מובהק להפיל את העסקה המתגבשת שלא באמצעותו אבל זה לא אומר בהכרח שהוא לא צודק בקשר למחיר.

לדעתי את חייבת לעצור לרגע את העגלה ולעשות הערכה של מחיר הדירה. האם את באמת יודעת את מחיר הדירה?

אם לא: עלייך לבקר כקונה בדירות דומות ולראות כמה הן עולות וכמה המוכר מוכן לרדת כדי לקבל מושג אמיתי. לבדוק במאגר העסקאות של משרד המשפטים בכמה נמכרו דירות דומות. לקחת בחשבון את עליית המחירים מאז תאריך העסקה.

לסיום אציין גם שההתרשמות שלי שההצעות הראשונות נוטות הרבה פעמים להיות הטובות ביותר והגרועות ביותר. זאת מפני שבגל הראשון יש את הקונים הכי רציניים. מצד אחד יבואו מחפשי המציאות שיתנו הצעה נמוכה. מצד שני יבואו גם המחפשים הטובים, שבשלים לעסקה ולא רק מתעניינים וכעת מחפשים באופן נמרץ ויסודי. אלה הקונים הכי טובים שאם אהבו את הדירה, הם יסכימו לשלם עליה כמה שהיא באמת שווה להם. זה כמובן לא חוק ברזל אבל התרשמתי שיש תופעה כזאת מבחינה סטטיסטית.

אפשר לתת בלעדיות למתווך אם התרשמת ממנו לטובה ורק אם התרשמת ממנו לטובה. אם לא אז לחפש מתווך אחר. יש במקצוע הזה יותר חאפרים מכל מקצוע אחר שאני יכול לחשוב עליו. בשום אופן לא לתת בלעדיות ליותר מחודשיים. מה שהוא לא הביא בחודשיים הוא לא יביא לעולם. באיזורי ביקוש זה חודש. הסיכון עם הבלעדיות שהוא יכול לשרוף את הדירה בשוק. אם הוא מציג אותה לא נכון אז הקונים כבר מכירים את הדירה, אולי אפילו חתומים לו, ואז הרבה מאד זמן יהיה קשה למכור את הדירה. עד שיתחלף כל מחזור הקונים הנוכחי. משהו כמו חצי שנה.

מה שהכי חשוב לא לפעול בפזיזות ולקבל החלטות שקולות מעמדה של ידע.

 

[shaxuca]

הקונים שלי

הפוטנציאליים - ראו את הדירה ראשונים, ביטלתי איתם את העסקה כמה פעמים כי חששתי למכור. הם עשו סיבובים ולא הצליחו לרכוש. עכשיו חזרתי אליהם והם הסכימו למחיר מעט גבוה יותר (20 אלף) ממה שסיכמנו מהתחלה. כעת הם בחו"ל ולכן העיסקה "קפואה" עד שיחזרו....
הם כנראה מאוד רציניים..
כמו כן, ראיתי דירה שנמכרה בסוף יולי, בבניין לידי ב-120 אלף שקל פחות ממה שמציעים לי.

 

[כי אני הבוס]

יש איזורים בהם חנייה בטאבו שווה הרבה כסף

יותר מ 120,000.

 

[משקיע בנדלן]

זה לא יפה אבל הרבה אנשים עושים את זה ולרוב מצליח

להגיד לקונים שמתווך הביא לך הצעה ב30 אלף שקל יותר גבוהה ממה שהם הציעו אבל בגלל שהם היו כבר בתמונה את נותנת להם הזדמנות. גם אם יציעו לך 20 אלף יותר, תמכרי. עדיף ציפור ביד...

לקבל החלטה צריך לחשוב באחוזים. 30 אלף על דירה שעולה 3 מיליון זה לא כמו 30 אלף על דירה שעולה 700 אלף.