משכנתא 75% 862500 ש"ח

[taki4]

משכנתא 75% 862500 ש"ח

שלום רב ראשית תרשו לי לומר שאתם עושים באתר זה מלאת קודש וחוסכים בהמלצתכם עשרות אלפי שקלים בכל משכנתא.על זה תודה רבה. שלום אני זקוק לכיוון מבחינת תמהיל משכנתא. קניתי דירה על סך 1,150,000 ש"ח כאשר את המשכנתא הקודמת שלי אני מכסה ונשאר עם מענק שנשאר לי על סך 42,000 ש"ח שאותו אצטרך לגרור למשכנתא החדשה. ראשית על פי מה שידוע לכם אמורים לעשות לי בעיות אם ארצה לקחת משכנתא בבנק אחר ולגרור את המענק. אני לוקח 75% מסך הקניה ללא EMI(כבר קיבלתי אישור מהבנקים) כלומר 862,500 ש"ח מתוכם יורד 42,000 מענק ואז נשאר לי משכנתא נדרשת של 820,500 ש"ח. אנחנו זוג בתחילת שנות ה-30 עם ילד אחד,הכנסה יחידה שלי של כ-16,000 ש"ח נטו לבנק. אני מעוניין בפריסה ל-30 שנה כאשר החזר חודשי מרבי כ-4000 ש"ח לא כולל ביטוח. מה התמהיל שלפי דעתך כדאי מבחינת אחוז קבועה ואחוז פריים כאשר השאיפה שלי היא לא לקחת על בסיס משתנה. אין לי סכום בשנים הבאות שאוכל להכניס למשכנתא. בתודה מראש

 

[ab1729]

אמממ

משכנתא של 870K והחזר של 4000 ש"ח לאורך זמן לא הולכים ביחד גם אם תפרוס ל40 שנה (אני לא צוחק). תחת ריבית שנתית של 5% (תסריט בכלל לא מחמיר), רק תשלומי הריבית (בלי ביטוחים ובלי להוריד שקל אחד מהחוב) מגיעים ל3700 ש"ח. בפריסה ל20 שנה - החזר מייצג של 6000 ש"ח. ל25 שנה - 5500 ש"ח ל30 שנה - 5200 ש"ח בהנחה שאינכם יכוים לעמוד בהחזר של 5000 ש"ח, הפתרון היחיד הוא מכירת הדירה וקניית דירה על משכנתא מקסימלית של 600-650K.

 

[סתם אחד66]

AB צודק! תמכרו מיד ! הבנקים אשרו לכם להסתבך

בגדול. זה יקר מאוד . אל תסתכלו על תשלום ראשון תוסיפו עליות במדד ובפריים. תעצרו ותמכרו אחרת תשלמו ותשלמו ותשלמו....! בהצלחה !

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifאורות אדומים ../images/Emo243.gif

יש כמה וכמה חציות גבול מסוכנות. א. המשכנתא המקסימאלית המתאימה לפרופיל שלך היא 600k ב. מקסימום שנים 20 שנה. ג. מקסימום משכנתא כחלק מערך הנכס 60% הבנקים מאשרים כי לא אתה חשוב אלא כספם גם במחיר פירוק המשפחה. איך תתמודד עם עוד ילד או שניים או..... איך תתמודד עם ירידה בהכנסה או חס וחלילה אבטלה לחצי שנה האם ויתרת מראש על כל החלומות/יעדים אחרים ל 30 שנה? גם במחיר "הפרת הסכם" כדאי לעצור זאת ושתהיה לך שנה טובה

 

[משכנתאברוקר]

תשובה

1. לא אמורה להיות שום בעיה עם גרירת מענק, פרי-פסו יינתן גם אם לא ברצון רב, כי בנקים למשכנתאות מחויבים לכך. 2. ישנם 3-4 בנקים הרלוונטיים ומדובר כאן בכ-71.5% מימון מכספי בנק לביצוע משכנתא, בעיקר הגדולים: משכן, לאומי, טפחות ודיסקונט. 3. למרות שתורגש השפעה של אחוז מימון גבוה בהצעות של הבנקים תנצל זאת בתבונה בתהליך מו"מ - עדיין ניתן להגיע לריביות יפות. 4. אין ספק שבמידה והיית עשיר יותר היה טוב יותר, אבל: אינני חושש מעמידה בהתחייבות כל עוד תמשיך להימצא ביחס החזר דומה להיום וכמו כן אינני חושש מדי מ"החזר מייצג" מתוך הנחה של גידול הכנסות בעתיד של "זוג בתחילת שנות ה-30" (הן טבעי של משק כולו והן שלכם בפרט). מה שהפריע לי מעט (אם הבנתי נכון) התבססות אך ורק על הכנסות שלך, האם אשתך אמורה לחזור למעגל עבודה? אגב, אני מניח שזאת פרחות או יותר רמת שכ"ד, כך שלא נראה לי נכון להמשיך ולגור בשכירות. 5. לגבי תמהיל: תקצר את מסלולים צמודי מדד (כ-2/3 מסך משכנתא) לתקופה של 20 שנה, עדיין רוב המכריע בקבועה צמודה (כ-1/2 מסך משכנתא) והשאר ניתן לפרוס במסלול פריימי לתקופה ארוכה ככל הניתן (גם עד 30 שנה) - במקרה זה יעמוד תשלום (התחלתי בלבד) בסך המבוקש כ-4000 ש"ח, כאשר חלקו הצמוד (כ-2900 ש"ח) יהיה חשוף לגידול בהתאם לעליית מדד מחירים לצרכן (כ-2.5% בשנה בממוצע) וחלקו לא צמוד (כ-1100 ש"ח) יהיה חשוף לגידול בהתאם לעליית הפריים (כל 1% עלייה בפריים יוסיף כ-15% לתשלום החודשי, ז"א כ-165 ש"ח בנוסף ל-1100 ש"ח התחלתי) - תיערך לעלייה עד 6%-7% בריבית הפריים בטווח של עד שנתיים (לדעתי כמובן).

 

[סתם אחד66]

פליקס שנה טובה ! הבעיה מתחילה כשהתשלום החודשי

יעלה גם לפי תוכניתך תוך שנתיים בעוד 650 שח וזה בלי מצב קיצוני חוץ מזה על הכסף שלו ששוכב בבית כמקדמה הוא לא יקבל אגורה. אם הוא יקנה בכסף הקיים דירה קטנה בחיפה או בבש יוכל לקבל שכירות של 1500 שח ואפילו יותר כך שסהכ המשכנתא פר חודש תעלה לו כמעט כפול משכר דירה !! שנה טובה !

 

[משכנתאברוקר]

שנה טובה גם לך - הינך צודק בגישתך השמרנית

מבחינה זו ואי-אפשר להתעלם מכך. העניין הוא שלעיתים קרובות מאוד מערכת סדרי עדיפויות ואילוצים של אנשים שונה מזו ששלך ושלי והיא זו שמנחה אותם. לומר לך שכל מה ש-taki4 שאל פסול, אז לא - לומר שעדיף היה להיות צעיר יותר, בריא יותר ועשיר יותר, אז כן. מוציאים את שביל הזהב - במקרה שלו להתחיל בתשלום התחלתי של 25% מסך הכנסות (למרות שאני מסכים איתך בהקשר לתקופות ארוכות) זה אפשרי - לדעתי כמובן. היה נעים "להכיר" אותך, שנה טובה.

 

[סתם אחד66]

פליקס זה לא משמרנות אלא מבחן התוצאה !

הייתי בשני הסרטים והסרט הנוכחי מביא תוצאות טובות בהרבה. אני מתקדם הרבה יותר מהר לתוצאה המקווה - בית משלי בלי משכנתא !! פשוט במקום לשלם ריביות עצומות ולהיות במשכנתא ל20 שנה ויותר- כבר הייתי שם . אני משכיר לטווח ארוך בית שמתאים לי ובכסף שיש פלוס משכנתאות קצרות מתקדם במהירות בלי "קנסות" לבנקים... והכי חשוב ברמת סיכון מינימלית ! אנשים פה קופצים מעל לפופיק רק כדי להיות בשכירות אצל הבנק ! ובעלות יקרה !

 

[taki4]

שלום פליקס

שלום פליקס מה התמהיל הממולץ מבחינתך למשכנתא זו מבחינת אחוזי קבועה+משתנה+פריים. האם לוותר על המשתנה. האם אתה ממליץ על מסלול דולרי בתודה מראש

 

[משכנתאברוקר]

שלום גם לך, כתבתי בצורה מאוד מפורשת, לא?

לא ממליץ על מסלול מצוד דולר

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. אין בעיה לגרור את המענק. 2. החזר מייצג ל-20 שנה יהיה כ-5,600 ש"ח לחודש כולל ביטוחים. ההתחלתי יהיה כמובן נמוך יותר ורצוי מאוד לא לפרוס ל-30 שנה. את הקבועה תיקח ל-20 שנה ואת הפריים והמשתנה אם אין ברירה תפרוס ל-30 שנה. ההחזר המייצג יהיה עדיין גבוה מ-4000 ש"ח כולל ביטוח אבל ייקח זמן רב עד שתגיע אליו. 3. תמהיל: 50% קבועה, 10-15% משתנה ו-35-40% פריים.