מרכיב צמודה קבועה - עמלת פרעון מוקדם

[TIPTIP11]

מרכיב צמודה קבועה - עמלת פרעון מוקדם

היי
לקראת סגירת הלוואה גדולה של 1.2 מיליון: (הלוואת גישור לשנתיים)
יש לנו מרכיב של 900 אלף בריבית 1.8 צמודה קבועה

מהו עמלת פירעון מוקדם אם אני מחזירה את הכסף אחרי חודש במקום אחרי שנתיים?

למעשה מכרתי דירה ואני צריכה את ההלוואה רק לחודש, אבל מפחדת מעמלת פירעון מוקדם.

איך אני יכולה לחשב את העמלה הזאת אם אני מחזירה את ההלוואה לאחר חודש במקום אחרי שנתיים?
(והריבית 1.8%)

תודה רבה

 

[offir11]

תשובה

עמלת הפרעון המוקדם תחושב כהפרש בין הריבית שלך (1.8%) לבין הריבית שתהיה באותה תקופה.
דוגמא,
נניח ותפרעי את ההלוואה בעוד חצי שנה (וישארו לך 1.5 שנים לסיום ההלוואה), והריבית הקבועה הצמודה באותה תקופה ל 1.5 שנים תהיה 1.6%, את תשלמי 0.2%*1.5 (שנים) מסכום הפרעון שלך.
אני לא סגור על איך הם מחשבים את החלק היחסי של השנה.

אם הריבית בזמן שתפרעי את ההלוואה תהיה גבוהה מהריבית אותה לקחת היום, לא תהיה עמלת פרעון מוקדם.

בכל מקרה, אם נניח היה מדובר בהלוואה שהיא קרן+ריבית (ולא גישור), עיקרון הפרש הריביות היה נשמר והיו מהוונים את ההפרש להיום ובונים את ה"קנס".

במקרה שלך, אם הפרעון יהיה בעוד חודש-חודשיים, הסיכוי לעמלת פרעון מוקדם לא גבוה ויתקיים אם יקרה אחד (או יותר) מהשניים הבאים:
1. הריבית במשק (ריבית בנק ישראל שהיא הריבית השקלית אמנם לטווח קצר) תרד באופן חד ויותר מהצפי שהשוק ציפה לירידה.
2. ציפיות האינפלציה יעלו בצורה דראסטית (וגם זה לא בטוח שאותם אג"חים צמודים לטווח קצר יושפעו)

 

[TIPTIP11]

תודה אבל לא הבנתי משהו חשוב

אני אשלם עמלת פירעון מוקדם (לפי מה שאתה אומר) רק אם בפירעון - הריבית (אקרא לה ריבית x) תהיה פחות מ 1.8%
אני קיבלתי את ה 1.8 אחרי מיקוח. זאת לא ריבית לכל ההלוואות גישור.


מהי ריבית x? מי קובע אותה? האם היא משתנה לכל הלוואה והלוואה? או שהיא כוללנית לכל הבנקים ולכל ההלוואות?


כרגע הבנתי שיש ריבית בנק ישראל ממוצעת 2.6 בערך.
האם זאת ריבית x? אם כן, הסיכוי שתרד מתחת ל 1.8 תוך חודש - הוא נמוך מאוד - נכון?

 

[אבנר סטפק]

הפתרון לא יהיה בפורום, אלא בבנק

מה שאופיר הסביר נכון עקרונית אבל לא ייתן לך את הפתרון לשאלה שלך - כי השאלה היא מהו העוגן בו משתמש הבנק כדי לחשב את הריבית. זה לא אומר בהכרח שאם הריבית תהיה למשל 2.3% לא יהיה לך קנס כי השאלה היא מהו העוגן הבסיסי שביחס אליו ימדד הקנס.

מאחר וזו לא משכנתא רגילה (שם יש מחשבונים פשוטים לחישוב הקנסות בתרחישים שונים), אלא הלוואת גישור אתם חייבים סימולציה מהבנק למה קורה תחת הנחות ריבית עוגן שונות. רוב הסיכויים שזה אגב לא קשור לריבית בנק ישראל (שאינה צמודה למדד) אלא לאגרות חוב ממשלתיות מסוג "גליל" (צמודות למדד).

דווקא כשמדובר על החזר בתוך חודש חודשיים הסיכון גבוה יותר כי זה אומר שבאופן יחסי תוותר תקופה ארוכה יותר עד לסיום ההלוואה המקורי וככל שהתקופה ארוכה יותר כך הקנס (ככל שמתקיים) יהיה גבוה יותר.

בקיצור צריך את הבנק לסמלצ כמה דוגמאות תחת ריביות שונות של העוגן הרלוונטי (וחשוב שתבינו גם מהו העוגן לחישוב אותו קנס). כמו כן בדקו עלויות תפעוליות של חיסול ההלוואה, גם זה משהו שקיים בפירעון מוקדם ללא קשר לנושא הקנס.

 

[דולבין]

הבנת יופי

הסיכוי הוא נמוך מאד. 2.64 עד 5 שנים 2.4 מ 5-10 נכון ל 11.07.2012
כנראה היום או יום ראשון יפורסמו הריביות הממוצעות החדשות לחודש יולי.
במקביל נסי לבקש מהבנק שלך בקשה לסילוק,אני מניח שהוא לא יוסיף עמלת היוון.

 

[EffectiveMortgage]

התוכנית שלכם לא טובה

אם אתם יודעים מראש שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם, עדיך לכם לקחת הלוואה בריבית משתנה ולא קבועה. כך עמלת הפרעון תקטן משמעותית.
בהצלחה.

 

[אבנר סטפק]

זו הלוואה לשנתיים, משתנה לא רלוונטית

ומאחר והם משעבדים את הנכס החדש ולא הישן הם ממילא צריכים לקחת את רובה בקבועה. כך שהם בחרו נכון - הרע במיעוטו.

 

[offir11]

שאלה

אפשר לקבל 100% פריים כהלוואת גישור (משכנתא-לא מסחרי)? מהו טווח הריביות?
אם כן אבנר, כדי להימנע מהצמדה שיכולה להיות כבדה מאוד (על סכום גדול) ועמלת פרעון מוקדם, לא עדיף פריים?

 

[אבנר סטפק]

תלוי מה משעבדים

ככל שמדובר על שעבוד הנכס הנרכש, וזה המצב ב-80-90 אחוז מהמקרים, הרי שהלוואת הגישור כפופה לחוקי המשכנתא קרי עד 33% בפריים והיתרה במסלולים קבועים (או לכל הפחות משתנה כל 5 שנים).

ככל שמדובר על שעבוד הנכס הישן-=קיים אין מנטיעה לקבל גם 100% פריים אלא שברוב המקרים זה לא כל כך מעשי מבחינת מתווה הקניה והמכירה כי מוכרי הנכס הישן-קיים צריכים לשחרר אותו לפעמים מהשעבוד לטובת מי שקונה מהם ואז אין להם ברירה אלא לשעבד את החדש.

 

[offir11]

תודה, החכמתי

 

[פרל דוד]

שאלת תם.

אני מבין שבעוד חודש את מעבירה סופית את מפתחות הדירה והבעלות לקונה,ובגלל פער של חודש ימים את מוכנה להכנס להלוואת גישור שבה גם תשלמי קנס יציאה ?

האם כלו כל הקיצים ?

האם לא מצאת פתרון זמני/מקומי עם הבנק שלך למתן אשראי חריג לחודש תמורת שעבוד הכסף שעומד להכנס לחשבונך עפ"י חוזה המכר ? האם לחילופין לא מצאת פתרון זמני להתאמת התשלומים ? שהרי מדובר רק על חודש...למה להכנס להלוואה ארוכת מועד ? מצטער קשה לי להבין חשיבה שכזו.


אגב...

מעניין לשים לב שלשאלתך השיבו מס' "מומחים" למשכנתאות שלכל אחד היה תשובה שונה/הפוכה מרעהו, האם עד כדי כך מורכב ומיסתורי נושא המשכנתאות ? ואולי זה ההסבר למה הבנקים למשכנתאות חוגגים עלינו הצרכנים.

 

[TIPTIP11]

היי

כן, מדובר רק על חודש.

בקשר להתאמת התשלומים - אני בכלל לא חייבת לקחת הלוואת גישור.
אני רוצה לשלם לקבלן באוגוסט במקום בספטמבר בגלל עליית המע"מ בלבד.
ואז אני עושה חישוב שהלוואת גישור לחודש עולה הרבה פחות מאחוז מע"מ על הכסף שאני עושה הלוואת גישור.


יש דבר כזה של אפשרות למתן אשראי חריג מהסניף שלי, בסכום של מליון מאה??

תודה