מעמדם המשפטי של דיירי בית מגורים שהוא חברה בע"מ.
בשנים האחרונות נשאלו כאן שאלות לאין ספור על מעמדם המשפטי של בעלות בדירה שרשומה כמניות בחברה בע"מ במקום רישום של תת חלקה בבית משותף. עוה"ד לא אוהבים מעמד זה ויועצים ללקוחותיהם להתרחק מרכישת סוג שכזה של בעלות.
והנה נקלעה כאן הזדמנות לראות איך רואים בביהמ"ש המחוזי והעליון את מעמד החברה בע"מ אל מול הבעלות של הפרט בהון המניות של החברה.
במקרה שלפנינו רואה ביהמ"ש את החברה בע"מ כשותפות גרידה בין דיירים בבית משותף עפ"י חלקם בהון המניות ותו לאו.
פרל דוד.
פסה"ד במלואו - http://elyon1.court.gov.il/files/13/280/016/w13/13016280.w13.pdf
[קטעים מפסה"ד בביהמ"ש העליון] תמצית הרקע העובדתי
1. בלב העיר תל-אביב-יפו, ברח' שילֹה 3, על חלקה 184 בגוש 6217 , עומד בניין בן שלוש קומות . הבניין, המורכב מעשר דירות ומשתי חניות מקורות, נבנה בתחילת שנות
ה- 50 של המאה ה- 20 , ומאז ועד היום טרם נרשם כבית משותף. המערערת,חברת חלקה 184 בגוש 6217 בע"מ, התאגדה ביום- 11.12.1953 ונרשמה כבעליה הרשומים של החלקה ושל הבניין החל מיום 31.12.1953 מנהליה הראשונים של החברה היו הקבלן אליעזר בירנבוים, שבנה את הבניין, ואדם נוסף בשם אליעזר סרוקה.
החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את עשר הדירות שבבניין לרוכשיהן, ובד בבד העניקה לרוכשים מניות רגילות בחברה, ביחס לשטח הדירה אותה חכרו. המשיבים 1-2 הינם בעלי זכויות חכירה לדורות לתקופה של 999 שנים בדירות שבבניין, אותן רכשו מהחברה או מהחוכרים המקוריים שרכשו את הזכויות מהחברה.
המשיבה 1, אילנה ליליאן לוי , רכשה בשנת 1999 זכות חכירה למשך 999 שנים באחת מהדירות בבניין ורשמה זכות זו בלשכת רישום המקרקעין בשנת 2001 . בנוסף לזכות החכירה בדירה, המשיבה מחזיקה ב- 170 מניות רגילות מהון המניות של החברה.
2. לצד החכרת עשר הדירות בבניין, החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את שתי החניות המקורות לשני חוכרים שלא נמנו על בעלי הדירות בבניין. החניה האחת, המהווה -11/636 חלקים משטחה הכולל של החלקה, הוחכרה למר חיים בלס ז"ל למשך 24 שנים ו -11 חודשים – בהתאם לשטר חכירה מיום 28.11.1954 ולתנאי החכירה שצורפו אליו .
החניה השנייה הוחכרה למר דוד וינר למשך 999 שנים – בהתאם לשטר חכירה מיום 19.5.1960 ולתנאי החכירה שצורפו אליו. למען שלמות התמונה יוער כי לימים מכר וינר את זכויותיו בחניה זו למשיב 10 בערעור דנן, מר שפר ז'ן.
..........
התייחסות לפסיקתו של ביהמ"ש המחוזי .
בשלב זה בחן בית המשפט המחוזי את ההצדקה למבנה המשפטי הייחודי של "חברות בית" מסוגה של החברה דנן. צוין כי במסגרת המצב המשפטי ששרר בארץ ישראל
בעבר [עד לחקיקתו של חוק בתים משותפים, התשי"ג 1952- , ולאחר מכן חקיקתו של חוק המקרקעין לרבות פרק הבתים המשותפים שבו], נאסר לבצע רישומים נפרדים של המבנים ושל הדירות מהקרקע שעליה נבנו, וכתוצאה מכך הפך רישום ישיר של בעלות על דירות בנפרד מהקרקע לבלתי אפשרי.
צוין כי "חברות בית" הוקמו על מנת להתגבר על האיסור האמור על ידי רישום זכות הבעלות בקרקע על שם חברה בע"מ, אשר לכל אחד מבעלי מניותיה הוקצו מניות בהתאם לשטח הדירה אותה רכש ביחס לדירות האחרות בבניין, כשלצד המניות נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם כל בעל מניות זכות חכירה לדורות באותה דירה בבניין. בית המשפט ציין כי בשים לב לאמור לעיל אין לראות ב"חברות בית" כ"חברות עסקיות", אלא ככאלה שנועדו רק לעקוף את האיסור המשפטי דאז ולשמש בפועל מעין "ועד בית" לניהול הבניין ותו לא. עוד צוין כי בית משפט זה כבר פסק בעבר כי היחסים בין בעלי המניות ב"חברות בית" דומים יותר ליחסים שבין בעלי דירות בבית משותף מאשר ליחסים שבין בעלי מניות בחברה "רגילה", ולכן הדין המהותי שצריך להחיל עליהם הינו, ככלל, דין הבתים המשותפים.
לנוכח האמור לעיל קבע בית המשפט כי "הגם שהחברה התאגדה כחברה בע"מ ונרשמה כבעלת החלקה והבניין, הרי שבעלי המניות בה הינם הבעלים המשותפים של החלקה כל אחד על פי חלקו במניות החברה", וציין כי במקרה של פירוק החברה יירשם כל אחד מבעלי המניות כבעלים במושע בהתאם לחלקו במניות החברה .
...... [ביהמ"ש העליון הופך את החלטת ביהמ"ש המחוזי בנדון.]
. בסופו של יום, אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי הינה קשה מבחינתה של המשיבה, אך לטעמי זוהי התוצאה המחויבת על פי דין בנסיבות העניין. אחזור ואציין כי
בדי ונים שנערכו בתיק זה ניסינו להביא את הצדדים לכדי פשרה שתאפשר תוצאה "מרוככת", בניסיון להימנע מהכרעה על פי דין שתוביל לתוצאה קשה לאחד הצדדים, אך
הדבר לא הסתייע. בנסיבות אלה אין זה תפקידו של בית המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה צודק, מאוזן או "מרוכך" יותר מזה שיצרו לעצמם. בכך שונה הכרעה על פי דין מהכרעה בדרך של פשרה.
. סוף דבר;
אציע לחבריי כי נקבל את הערעור ונקבע כי המשיבה אינה זכאית לדרוש מהחברה להאריך את החכירה בשטח החניה למשך 999 שנים, וכי זכות החכירה
של המשיבה בשטח החניה כפופה לזכות החברה להודיע על סיומה בתוך זמן סביר.
בנסיבות העניין, אציע לחבריי כי נימנע מחיוב המשיבה בהוצאות החברה המערערת.
בשנים האחרונות נשאלו כאן שאלות לאין ספור על מעמדם המשפטי של בעלות בדירה שרשומה כמניות בחברה בע"מ במקום רישום של תת חלקה בבית משותף. עוה"ד לא אוהבים מעמד זה ויועצים ללקוחותיהם להתרחק מרכישת סוג שכזה של בעלות.
והנה נקלעה כאן הזדמנות לראות איך רואים בביהמ"ש המחוזי והעליון את מעמד החברה בע"מ אל מול הבעלות של הפרט בהון המניות של החברה.
במקרה שלפנינו רואה ביהמ"ש את החברה בע"מ כשותפות גרידה בין דיירים בבית משותף עפ"י חלקם בהון המניות ותו לאו.
פרל דוד.
פסה"ד במלואו - http://elyon1.court.gov.il/files/13/280/016/w13/13016280.w13.pdf
[קטעים מפסה"ד בביהמ"ש העליון] תמצית הרקע העובדתי
1. בלב העיר תל-אביב-יפו, ברח' שילֹה 3, על חלקה 184 בגוש 6217 , עומד בניין בן שלוש קומות . הבניין, המורכב מעשר דירות ומשתי חניות מקורות, נבנה בתחילת שנות
ה- 50 של המאה ה- 20 , ומאז ועד היום טרם נרשם כבית משותף. המערערת,חברת חלקה 184 בגוש 6217 בע"מ, התאגדה ביום- 11.12.1953 ונרשמה כבעליה הרשומים של החלקה ושל הבניין החל מיום 31.12.1953 מנהליה הראשונים של החברה היו הקבלן אליעזר בירנבוים, שבנה את הבניין, ואדם נוסף בשם אליעזר סרוקה.
החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את עשר הדירות שבבניין לרוכשיהן, ובד בבד העניקה לרוכשים מניות רגילות בחברה, ביחס לשטח הדירה אותה חכרו. המשיבים 1-2 הינם בעלי זכויות חכירה לדורות לתקופה של 999 שנים בדירות שבבניין, אותן רכשו מהחברה או מהחוכרים המקוריים שרכשו את הזכויות מהחברה.
המשיבה 1, אילנה ליליאן לוי , רכשה בשנת 1999 זכות חכירה למשך 999 שנים באחת מהדירות בבניין ורשמה זכות זו בלשכת רישום המקרקעין בשנת 2001 . בנוסף לזכות החכירה בדירה, המשיבה מחזיקה ב- 170 מניות רגילות מהון המניות של החברה.
2. לצד החכרת עשר הדירות בבניין, החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את שתי החניות המקורות לשני חוכרים שלא נמנו על בעלי הדירות בבניין. החניה האחת, המהווה -11/636 חלקים משטחה הכולל של החלקה, הוחכרה למר חיים בלס ז"ל למשך 24 שנים ו -11 חודשים – בהתאם לשטר חכירה מיום 28.11.1954 ולתנאי החכירה שצורפו אליו .
החניה השנייה הוחכרה למר דוד וינר למשך 999 שנים – בהתאם לשטר חכירה מיום 19.5.1960 ולתנאי החכירה שצורפו אליו. למען שלמות התמונה יוער כי לימים מכר וינר את זכויותיו בחניה זו למשיב 10 בערעור דנן, מר שפר ז'ן.
..........
התייחסות לפסיקתו של ביהמ"ש המחוזי .
בשלב זה בחן בית המשפט המחוזי את ההצדקה למבנה המשפטי הייחודי של "חברות בית" מסוגה של החברה דנן. צוין כי במסגרת המצב המשפטי ששרר בארץ ישראל
בעבר [עד לחקיקתו של חוק בתים משותפים, התשי"ג 1952- , ולאחר מכן חקיקתו של חוק המקרקעין לרבות פרק הבתים המשותפים שבו], נאסר לבצע רישומים נפרדים של המבנים ושל הדירות מהקרקע שעליה נבנו, וכתוצאה מכך הפך רישום ישיר של בעלות על דירות בנפרד מהקרקע לבלתי אפשרי.
צוין כי "חברות בית" הוקמו על מנת להתגבר על האיסור האמור על ידי רישום זכות הבעלות בקרקע על שם חברה בע"מ, אשר לכל אחד מבעלי מניותיה הוקצו מניות בהתאם לשטח הדירה אותה רכש ביחס לדירות האחרות בבניין, כשלצד המניות נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם כל בעל מניות זכות חכירה לדורות באותה דירה בבניין. בית המשפט ציין כי בשים לב לאמור לעיל אין לראות ב"חברות בית" כ"חברות עסקיות", אלא ככאלה שנועדו רק לעקוף את האיסור המשפטי דאז ולשמש בפועל מעין "ועד בית" לניהול הבניין ותו לא. עוד צוין כי בית משפט זה כבר פסק בעבר כי היחסים בין בעלי המניות ב"חברות בית" דומים יותר ליחסים שבין בעלי דירות בבית משותף מאשר ליחסים שבין בעלי מניות בחברה "רגילה", ולכן הדין המהותי שצריך להחיל עליהם הינו, ככלל, דין הבתים המשותפים.
לנוכח האמור לעיל קבע בית המשפט כי "הגם שהחברה התאגדה כחברה בע"מ ונרשמה כבעלת החלקה והבניין, הרי שבעלי המניות בה הינם הבעלים המשותפים של החלקה כל אחד על פי חלקו במניות החברה", וציין כי במקרה של פירוק החברה יירשם כל אחד מבעלי המניות כבעלים במושע בהתאם לחלקו במניות החברה .
...... [ביהמ"ש העליון הופך את החלטת ביהמ"ש המחוזי בנדון.]
. בסופו של יום, אין לכחד כי התוצאה אליה הגעתי הינה קשה מבחינתה של המשיבה, אך לטעמי זוהי התוצאה המחויבת על פי דין בנסיבות העניין. אחזור ואציין כי
בדי ונים שנערכו בתיק זה ניסינו להביא את הצדדים לכדי פשרה שתאפשר תוצאה "מרוככת", בניסיון להימנע מהכרעה על פי דין שתוביל לתוצאה קשה לאחד הצדדים, אך
הדבר לא הסתייע. בנסיבות אלה אין זה תפקידו של בית המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה צודק, מאוזן או "מרוכך" יותר מזה שיצרו לעצמם. בכך שונה הכרעה על פי דין מהכרעה בדרך של פשרה.
. סוף דבר;
אציע לחבריי כי נקבל את הערעור ונקבע כי המשיבה אינה זכאית לדרוש מהחברה להאריך את החכירה בשטח החניה למשך 999 שנים, וכי זכות החכירה
של המשיבה בשטח החניה כפופה לזכות החברה להודיע על סיומה בתוך זמן סביר.
בנסיבות העניין, אציע לחבריי כי נימנע מחיוב המשיבה בהוצאות החברה המערערת.