מס שבח

[מלכה של מקסים]

מס שבח

שלום רב ב- 16/3/2009 מכרנו את דירתנו הקודמת (תאריך החוזה) ביוני 2009 העברנו אותה לרוכשים. ביום 26/3/2009 חתמנו על חוזה מכר עם קבלן לדירתנו החדשה וקיבלנו חזקה בנכס ב-21/9/10. מאחר ונקלענו לקשיים כלכליים והדירה אלינו עברנו קצת גדולה למידותנו, היינו מעוניינים למכור אותה ולקנות דירה יותר צנועה. אנו יודעים כי המחירים באזור קפצו משמעותית- רכשנו אותה ב-1.2 וכיום ניתן למכורה (אחרי שדרוגים רבים שביצענו) בסביבות 1.7 מליון. בדירה הקודמת קיבלנו פטור מס שבח מאחר ולא מכרנו ב-4 שנים שקדמו דירה. קראנו והבנו שיש משהו עם דירת מגורים יחידה ו-18 חודשים... לא כ"כ הבנו את סעיף הפטור הזה- 18 חוד' מיום חתימת החוזה עם הקבלן או מיום קבלת החזקה? האם יש מצב לקבל פטור ממס שבח גם הפעם? במידה ולא ניתן- מה בערך אמור להיות גובה המס במידה ושידרגנו בכ-100,000 ש"ח? (ז"א רווח של כ-400,000 ש"ח ) תודה

 

[פלורי ניסן עוד]

קיימת אפשרות לקבלת פטור

ממס שבח אם במשך 18 החודשים שלפני המכירה זו היתה דירת המגורים היחידה של התא המשפחתי. המועד הקובע הוא מועד עשיית העסקה. גובה מס השבח הוא 25% מהשבח. בחישוב השבח נלקח בחשבון גם תשלום מס רכישה והוצאות רלבנטיות אחרות המגובות בחשבוניות. מציעה בחום להתייעץ פרטנית עם עו"ד שעסקאות במקרקעין הן בין תחומי עיסוקו.

 

[מלכה של מקסים]

ראשית- תודה

אין לנו אפשרות כלכלית לקחת עו"ד ואם הבנתי ממך נכונה, מאחר וזו דירתנו היחידה והחוזה עם הקבלן נחתם ב-3/2009 כך שעברו שנתיים וחודש מיום הרכישה- ניתן למכור אותה בלי לשלם מס שבח? שוב תודה

 

[פלורי ניסן עוד]

אתם מתכוונים למכור את הדירה בלי להיות מיוצגים

ע"י עו"ד??? אני ואף אחד אחר לא יכולים לתת תשובה מוסמכת מבלי לקבל את כל הפרטים ולבדוק מסמכים.

 

[ההוא מהוועד]

לא קשור לחוזה עם הקבלן

קשור לזמן שעבר ממכירת הדירה הקודמת בלבד. אם מדובר על מצב בו כל הזמן הייתה בבעלותכם דירה אחת לכל היותר אז אכן אתם פטורים שנית ממס שבח, בהנחה שבחוזה המכירה הקודם עורך הדין פעל כשורה והגיש את הפטור המתאים (של ה18 חודש ולא של ה4 שנים). אגב, סתם לידע כללי, דירה נחשבת דירת מגורים לצרכי מס שבח רק אחרי שהסתיימה בנייתה, כך שלפני שנכנסתם לדירה לא יכולתם למכור אותה בפטור, אבל זה לא משנה למצב שלכם היום. דבר אחרון, זה לא נכון שאין לכם אפשרות כלכלית לקחת עו"ד - להפך. אין לכם אפשרות כלכלית שלא לקחת עו"ד. זה יעלה לכם הרבה הרבה יותר. לכל הפחות במשותף עם הקונים. אני בטוח שתצליחו למצוא עורך דין שיסכים לקבל את התשלום עם כניסת הכספים עבור הדירה, אפילו אם אין לכם כסף מראש.

 

[מלכה של מקסים]

ראשית- המון תודה, שאלה אחרונה בבקשה....

כמובן שבעת המכירה נהייה מיוצגים, אבל כרגע אנחנו בשלבי גישוש ראשוניים ואין לנו האפשרות לשלם רק עבור ייעוץ. בדקתי את הנושא והעו"ד במכירה הקודמת הגיש פטור על ה-4 שנים ולא 18 חודשים. מה המשמעות של זה כעת? שוב המון המון תודה

 

[ההוא מהוועד]

בחוזה של ה16.9.09 הייתה ברשותכם רק דירה אחת?

ועדיין עורך הדין הגיש את הפטור הלא נכון? זו בעייה. אם אני לא טועה, לפי החוק מותר לכם לשנות את עילת הפטור תוך 50 יום מרגע הגשת הבקשה, לפי הפרקטיקה, גם עד שלושה חודשים הם מקבלים שינוי. שנתיים אחר כך? לדעתי הסיכויים שלכם קלושים, ותאלצו לשלם מס שבח ולתבוע אותו מעורך הדין הקודם. דבר ראשון הייתי פונה לעורך הדין הקודם ומספר לו מה המצב, כדי שהוא ינסה לשנות את עילת הפטור בדיעבד (אולי מישהו שם חייב לו טובה, מה אני יודע). אם לא, כנראה תאלצו לתבוע את מס השבח שתשלמו ועורך הדין יתבע את ביטוח הרשלנות המקצועית שלו. שימו לב שעליכם לפעול להקטנת מס השבח שתשלמו (הנזק לעורך הדין) בכל דרך. הכוונה שעורך הדין החדש שלכם יצטרך להגיש את כל הקבלות על ההוצאות הקודמות על עו"ד / תיווך / שיפוצים כדי להקטין את חבות המס.

 

[שמעiן הצדיק]

ניתן למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח

במסלול פטור מיוחד כמפורט בסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), תשע"א-2011. ובתנאי ששווי המכירה הוא עד 2,200,000 ₪.

 

[ההוא מהוועד]

ואללה? כבר אושר בממשלה?

זה באמת פותר לה את הבעיות.

 

[שמעiן הצדיק]

אושר בממשלה, בכנסת, ואפילו ע"י מבקר המדינה...