מדובר בקרן ריט שעבדה יפה במשך שנים. הבעיה שלי איתם היא חשש מתרחיש "חנן מור" - גדלים עקב בצד אגודל במשך שנים ואז פתאם בעיסקה אחת מתפרעים (וכולנו יודעים מה זה עולל לחנן מור, שנמחק) - הם קנו לפני שנה את מגדל לבנדה, שבהקמה, תמורת 300-400 מלשח.
מה שכן למזלם זה לא קפיצה משוגעת שיכולה לרסק חברה כמו אצל חנן מור, אבל זה כן יכול להיות זפטה מצלצלת שתפגע בביצועים למשך כמה שנים טובות.
כאשר שאלתי אותם בשיחה לגבי המיקום הפרובלמטי בת"א (צמוד למסתננים בנווה שאנן) הם התעצבנו וטענו שהאזור ישתפר ושליד בונים מגדל לבנק הפועלים.
זה נכון אבל הם קנו את הקרקע לפני שנה במחיר מלא מלא, די ביוקר בשביל אזור בעייתי בת"א (כאשר אני מנחש שאף אחד מבעלי החברה לא גר באזור) ואני מנחש שהוא לא שאל את עובדי בנה"פ כמה הם מאושרים לעבוד באזור הזה (רמז - הם לא). בניגוד לבנק שזה מקום עבודה נחשק שיכול להכריח את העובדים לבוא לעבוד גם באזור פחות מבוקש (בדומה לבנק לאומי שעוברים ללוד) פה מדובר על בניית מגדל ספקולטיבי לשוכר לא ידוע באזור פרובלמטי. במקרה הטוב יצליחו למצוא שוכרים וזה יהיה איכשהו בסדר, אבל במקרה הרע הם שרפו 400 מיליון שקל. אאוץ'.
חוסר הוודאות מהיזמות המסוכנת הזו הוא חלק מההסבר לדעתי של הפער המוצדק בשווי מההון העצמי (1.25 למול 1.5 מיליארד).
לדעתי, כמו חנן מור, מניבים קפצו מעל הפופיק והלכו על עיסקה חריגה ולכן, בצדק, משקיעים כמוני חוששים.
אם יסתבר שאין יותר מדי שוכרים למשרדים שלהם במגדל הספקולטיבי הזה בת"א (ולו בגלל שכולם מעדיפים לשכור באזורים יותר סימפטיים בעיר, או בגוש דן) אז הביצועים שלהם ידרדרו. לדעתי כדאי להם לנסות למצוא שותף לבניין, ורצוי משהו כמו בנק או חברת ביטוח שיתחייב לקחת את הקומות השוממות.
עסקאות אחרות שלהם, כמו בניין המשרדים ברמת החייל ת"א, או בני ברק, הן הרבה יותר סולידיות ואפילו שם, באזורים נורמטיבים, אין 100% תפוסה.
בשנים הקרובות הולכים להרים הרבה בנייני משרדים לאורך יגאל אלון, המסגר או בבורסה בר"ג, מרימים מגדלים בבני ברק, בפ"ת, בגבעתיים, בחולון ועוד וכבר היום עולה חשש מעודף היצע. נתן חץ מאמות אומר את זה דוגרי בפנים, אז לחברה קטנה להרים מגדל ספקולטיבי כזה באזור מפוקפק? נו נו.
בעתיד ירימו מגדלי משרדים גם בשדה דב, וגם ברמת השרון, והרצליה. בקיצור - עיסקה שנראית לי יותר מסוכנת מכפי שהם מציגים.
מצגת
מניבים ריט - מצגת לשוק ההון | מאיה – הבורסה (tase.co.il)
הקניה הספקולטיבית של הקרקע למגדל
מניבים רוכשת 12,000 מ"ר משרדים ב-297 מיליון שקל בת"א - אייס (ice.co.il)
מה שכן למזלם זה לא קפיצה משוגעת שיכולה לרסק חברה כמו אצל חנן מור, אבל זה כן יכול להיות זפטה מצלצלת שתפגע בביצועים למשך כמה שנים טובות.
כאשר שאלתי אותם בשיחה לגבי המיקום הפרובלמטי בת"א (צמוד למסתננים בנווה שאנן) הם התעצבנו וטענו שהאזור ישתפר ושליד בונים מגדל לבנק הפועלים.
זה נכון אבל הם קנו את הקרקע לפני שנה במחיר מלא מלא, די ביוקר בשביל אזור בעייתי בת"א (כאשר אני מנחש שאף אחד מבעלי החברה לא גר באזור) ואני מנחש שהוא לא שאל את עובדי בנה"פ כמה הם מאושרים לעבוד באזור הזה (רמז - הם לא). בניגוד לבנק שזה מקום עבודה נחשק שיכול להכריח את העובדים לבוא לעבוד גם באזור פחות מבוקש (בדומה לבנק לאומי שעוברים ללוד) פה מדובר על בניית מגדל ספקולטיבי לשוכר לא ידוע באזור פרובלמטי. במקרה הטוב יצליחו למצוא שוכרים וזה יהיה איכשהו בסדר, אבל במקרה הרע הם שרפו 400 מיליון שקל. אאוץ'.
חוסר הוודאות מהיזמות המסוכנת הזו הוא חלק מההסבר לדעתי של הפער המוצדק בשווי מההון העצמי (1.25 למול 1.5 מיליארד).
לדעתי, כמו חנן מור, מניבים קפצו מעל הפופיק והלכו על עיסקה חריגה ולכן, בצדק, משקיעים כמוני חוששים.
אם יסתבר שאין יותר מדי שוכרים למשרדים שלהם במגדל הספקולטיבי הזה בת"א (ולו בגלל שכולם מעדיפים לשכור באזורים יותר סימפטיים בעיר, או בגוש דן) אז הביצועים שלהם ידרדרו. לדעתי כדאי להם לנסות למצוא שותף לבניין, ורצוי משהו כמו בנק או חברת ביטוח שיתחייב לקחת את הקומות השוממות.
עסקאות אחרות שלהם, כמו בניין המשרדים ברמת החייל ת"א, או בני ברק, הן הרבה יותר סולידיות ואפילו שם, באזורים נורמטיבים, אין 100% תפוסה.
בשנים הקרובות הולכים להרים הרבה בנייני משרדים לאורך יגאל אלון, המסגר או בבורסה בר"ג, מרימים מגדלים בבני ברק, בפ"ת, בגבעתיים, בחולון ועוד וכבר היום עולה חשש מעודף היצע. נתן חץ מאמות אומר את זה דוגרי בפנים, אז לחברה קטנה להרים מגדל ספקולטיבי כזה באזור מפוקפק? נו נו.
בעתיד ירימו מגדלי משרדים גם בשדה דב, וגם ברמת השרון, והרצליה. בקיצור - עיסקה שנראית לי יותר מסוכנת מכפי שהם מציגים.
מצגת
מניבים ריט - מצגת לשוק ההון | מאיה – הבורסה (tase.co.il)
הקניה הספקולטיבית של הקרקע למגדל
מניבים רוכשת 12,000 מ"ר משרדים ב-297 מיליון שקל בת"א - אייס (ice.co.il)
נערך לאחרונה ב: