מכירת שני נכסים

[רש]

מכירת שני נכסים

בעלים של שני נכסים אחד זול והשני יקר רוצים לשדרג לנכס חדש תמורת מכירת השניים. מבחינת המיסוי , האם יש כדאיות למכור את היקר תחילה או שאין לכך משמעות. האם יש עוד מבחנים לבדיקת ענין המכירה של הנכסים מבחינת הקטנת המיסוי והעמלות השונות.

 

[אבי שנער]

על איזה סוג נכסים מדובר../images/Emo35.gif

מסחרי או דירות מגורים?

 

[רש]

נכסים

מדובר בשתי דירות מגורים פרטיות

 

[אבי שנער]

סוגיה מורכבת ...

לדעתי למחירי הנכסים אין השפעה על סדר המכירה. צריך לבדוק את המקרה בפרוטרוט, כולל את מחירי הנכסים הנמכרים והשבח עליהם, את מחיר הנכס הנרכש ועוד פרטים רבים נוספים כדי לערוך תכנון מס נכון. ממליץ שתפנה ליעוץ מסודר לפני ביצוע פעולה כל שהיא.

 

[רש]

נכסים

ראשית תודות על התשובות ועכשיו לשאלה נוספת. האם ההפרש בין לבצע את המכירה נכון בהיבט המיסוי ולבין לא נכון שווה את עלות קבלת יעוץ לתכנון מס. מי מוסמך לעשות זאת ( לא בשם פרטי אלא בשם המקצועי). סך עלות הסבב הוא בערך 300 אלף דולר.

 

[עוד יוסף פרידמן]

יעוץ וסבב

עורך הדין שיטפל מטעמך, בסבב המכירה, הוא היועץ שלך ובלבד שעיסוקו במקרקעין ומיסוי מקרקעין. מאחר ואתה משלם לו בכל מקרה, עלות התכנון תהיה זניחה.

 

[אבי שנער]

ההפרש יכול להיות ...

ההבדל בין מכירה בפטור מלא לבין תשלום מס שבח מלא על אחד הנכסים או שניהם ... זה יכול להסתכם בעשרות אלפי דולרים.

 

[רש]

תודות לעונים ולעצות

 

[ישראלאחת]

שחלוף - שווה לבדוק או לבקש מאבי ../images/Emo9.gif

שיעלה הסעיפים הרלונטים בחוק וכך יהיה לך מושג ראשוני אם בכלל כדאי הדבר עו"ד במליא תצטרך וזה יהיה חלק השרות הכולל שתקבל ולא ישפיע על כל העלות שלו כאשר תבא לבחור עו"ד תעלה את הסוגיה הנ"ל בפני העו"ד וכך גם תוכל להתרשם אם העו"ד יכול להתאים לצריכך או לא

 

[עוד יוסף פרידמן]

שיחלוף בדירת מגורים??

לפני שמציעים שיחלוף בדירת מגורים, כדאי לקרוא שוב את חוק מיסוי מקרקעין בקפידה. מומלץ גם לא לתת עצות עקיפות, אלא אם כן, יש מאחוריהן מידע בדוק.

 

[ישראלאחת]

זה בדיוק מה שהצעתי..........

אפנה אותך גם למשפט הראשון בתגובה >>מושג ראשוני אם בכלל כדאי הדבר<< ואם השחלוף לחלוטין וחד משמעית לא כדאי הרי שכנראה יוכל לקבל יעוץ בפורום לגבי העסקא נראה שהמקרה די פשוט כנראה יפרט מהיכן וממתי הדירות ושוויון והנני בטוח שיוכל לקבל יעוץ גם בפורום [כמובן שאני ממליצ גם מעו"ד שבמילא יצטרך כזה]

 

[אבי שנער]

המקרה בכלל לא פשוט ...

ומדובר על הרבה כסף - לכן צריכים יעוץ מסודר ואחראי שיבדוק את כל הטעון בדיקה, ובשום אופן אין להסתמך על עצות חינם שמישהו נותן ב-5 דקות בפורום.

 

[ישראלאחת]

אם היה מדובר בדירה אחת חצי מיליון

גם לא היהה פשוט? את היעוץ המקצועי היא תקבל מעו"ד שבמילא יהיה לה היעוץ במפורום יכול להיות ראשוני ע"מ לקבל מושג

 

[אבי שנער]

לדירה אחת זה דווקא פשוט מאוד ...

או שיש פטור כי לא מכרו דירה אחרת בפטור במהלך 4 השנים שקדמו למכירה ... או שאין פטור ומשלמים מס שבח מלר. עבור מכירת שתי דירות כדי לקנות דירה אחת יש פטור חד פעמי מותנה ויש לבדוק עמידה בתנאים, לחילופין יש לבדוק את השבח של כל דירה ולקבוע איזו מהן למכור בפטור ... תאמין לי שזה מסובך ודורש השקעה!

 

[ישראלאחת]

דוקא הסיפא של דבריך נשמע לי פשוט

אין הרבה מדי אפשרויות [- אבל ובעיקר כפי שצינתי מלכתחילה "יעוץ" בפורום הוא ראשוני בלבד ע"מ לקבל מושג - אין הוא תחליפ לעו"ד שבמילא יקח הלקוח ואשר יצטרך ליעץ לו ועליו ורק עליו תהיה האחריות:

 

[אבי שנער]

אם אתה כזה ידען במיסוי ... אז ...

תייעץ ואל תצפה מאחרים שיעשו זאת במקומך ... אין כאן עניין של תשובה ראשונית או חלקית, יש לבחון את כל הנדרש, לערוך חישובים ולהסיק מסקנות. היעוץ ראשוני שניתן לתת בפורום מקרה כזה ... זה שמומלץ ללכת ליעוץ

 

[אברהם סימון]

אין מספיק נתונים עובדתיים

אין מספיק נתונים עובדתיים המאפשרים מתן תשובה כלשהי לשאלתו של השואל רש. כדי שתוכל לבצע "תכנון מס" נכון, עליך להיוועץ בעורך דין המתמצא בנושאי מיסוי מקרקעין, בפניו תפרוש את כל העובדות, לרבות עובדות נוספות שהינן מאוד רלבנטיות לענין עצם הזכאות לפטור ממס (מלא או חלקי, לגבי דירה אחת או שתי הדירות). עו"ד אברהם סימון

 

[רש]

מס שבח על דירה

תודה לכל אלה שהוסיפו והעלו נקודות לבדיקה. שאלה עקרונית , מי קובע את גובה מס השבח והאם ניתן לקבל את הנתון לגבי דירה ספציפית ללא עו"ד. איך מאתרים עו"ד המתמחה בנושא, במיוחד כשמדובר במכירת שתי דירות לטובת רכישה של דירה חדשה.

 

[ישראלאחת]

עו"ד הוא בן אדם ולכן כל אשר הוא יכו

יכול לעשות גם אתה יכול לעשות ההבדל נעוץ בידע וגם בתוכנות שמאפשרות להריץ את כל הנתונים וקבל תשובה מהירה זה כמו התשדיר על שקע ותקע אין צורך להקים חברת חשמל לצורך צריכה פרטית ניתן לקבל זאת יותר בקלות מהר ובפחות כסף כאשר רוכשים החשמל מהחברה [שירותי עו"ד מעו"ד] החוק עצמו סבוך ומפותל ולאחרונה היו תיקונים ושינוים אתה יכול ללכת לדיונון לקנות החומר וללמוד לבד מס שבח הוא בעקרון על שבח הדירה משמע על ההפרש בין העלויות לבין התמורה יש מס אם אתה רוצה אפשר להפנותך לעו"ד שזהו עיסוקם [במסרים בבקשה]

 

[אבי שנער]

יעוץ המסודר עם אחריות מקצועית ...

את גובה מס השבח קובע החוק, אבל החישוב לעיתים מורכב, יש תוכנות שעוזרות לערוך את החישוב, אבל צריך לדעת אלו נתונים להזין להן ולכן כדאי להסתייע בבעל מקצוע המומחה בנושא. הבעיה שלך היא לא רק חישוב המס על הדירות אלא עריכת בדיקות נוספות של הנתונים (מחירי הדירות הנמכרות והנרכשת) אשר יכולות לפטור אותך לחלוטין מתשלום המס. אתה מדבר על כסף גדול וזה קצת מגוכח שאתה מנסה לחסוך את עלות היעוץ המסודר שיש אחריות מקצועית מאחוריו ... מה גם שאחד מעורכי הדין כאן אמר לך שעורך הדין שיטפל לך בעסקאות כנראה כלל לא יחייב אותך בתשלום נוסף עבור הבדיקה והיעוץ.