מכירת דירה

[גבל]

מכירת דירה

קניתי דירה לפני כשנה ואני מתעתד למכור אותה ולקנות אחרת גדולה יותר שווי הדירה הנמכרת כ$20000-דולר יותר ממה שקניתי אותה. האם חלים עלי מיסים כלשהם?תודה

 

[אבי שנער]

כן ...

 

[גבל]

אבי

בבקשה לפרט יותר אני אשמח תודה רבה

 

[אברהם סימון]

מס שבח במכירה ומס רכישה בקניה

שאלת שאלה מאוד כללית, ולא הבאת כל נתונים עובדתיים נוספים, וגם לא מסרת פרטים נוספים, ובהתאם לכך גם קיבלת תשובה מאוד כללית, שאכן חלים מיסים. עכשו אתה מבקש לפרט יותר, אך שוב בלי שהבאת פרטים נוספים. על כן תקבל תשובה מאוד כללית: על מכירת הדירה שקנית לפני שנה ועכשו אתה מוכר אותה: יכול שיחול מס שבח ויכול שלא יחול מס שבח. הרבה תלוי אם היה שבח. תלוי בתמורה שתקבל בסופו של דבר בגין המכירה. העובדה שהדירה שווה 20,000$ יותר ממחיר קנייתה, אינה מעלה ואינה מורידה. מס שבח מקרקעין בא להטיל מס על השבח שנצמח עקב מכירת זכות במקרקעין (סעיף 6(א) לחוק). על מנת לאמוד את השבח, יש לבחון את ההפרש שבין שווי המכירה לבין שווי הרכישה (סעיף 6(ב) לחוק). בכדי לקבוע את השבח, יש לבחון את ההוצאות שנשא בהן המוכר לשם השבחת המקרקעין. הוצאות אלה מותרות בניכוי לצורך חישוב המס. ההוצאות המותרות בניכוי מנויות בסעיף 39 לחוק. ההוצאות המותרות בניכוי מתווספות ל"שווי הרכישה", וכך מתקבלת "יתרת שווי הרכישה". יתרה זו מופחתת מ"שווי המכירה", וכך מתקבל השבח, עליו מוטל מס שבח מקרקעין גם אם היה שבח, ייתכן וניתן לבקש ולקבל פטור ממס שבח, לפי אחת מעילות הפטור הקיימים בחוק. אם לא היה שבח, רצוי לשקול את עצם כדאיות השימוש בעילת פטור. כנראה לא כדאי ולא רצוי (אם אין שבח). לגבי רכישת הדירה החדשה: יחול מס רכישה. מה שיעור מס הרכישה? תלוי בנתונים הספציפיים שלך. בהיעדר פרטים אי אפשר להשיב על שאלתך (לדוגמה: האם זו "דירה יחידה"? האם אתה נמנה על האוכלוסיה הזכאית לפטור מיוחד ממס רכישה? ועוד כהנה וכהנה. בהחלט מומלץ שתפנה לייעוץ מסודר אצל עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין ובדיני מיסוי מקרקעין. עו"ד אברהם סימון

 

[אבי שנער]

וחשוב לדעת אם ...

מכרת דירה קודמת ... ואם כן - מתי?

 

[גבל]

תודה על התיחסותכם הרציני

לא.זו דירתי הראשונה והיחידה! כשאמרתי ששווי הדירה עלה כוונתי היתה שיש לי כרגע כמה קונים פוטנציאלים שמציעים לי על הדירה סכום של 20000$דולר יותר משאני שילמתי כשקניתי את הדירה יש לציין שכשקניתי את הדירה לא שילמתי שום מס אולי בגלל הניקוד הגבוה יחסית שלי.ועוד נקודה שאולי חשובה שעם חלק מהסכום שאקבל(הדירה שאני רוצה לקנות יקרה רק ב10000$דולר ממחיר הדירה שאני מוכר) אסלק חלק מהמשכנתא ועוד דבר שלא השקעתי בדירה כלום.מקווה שהצלחתי לפרט יותר תודה

 

[אבי שנער]

מכירה ורכישה ...

את השבח אומדים בשקלים ולא בדולרים ולכן עליך לבדוק אם יש הפרש בין המחיר בשקלים שתקבל במכירה למחיר ששילמת כשהוא מוצמד למדד המחירים. באופן כללי נראה לי שאתה שגם אם יש שבח ריאלי תוכל לבקש פטור כי לא מכרת מעולם דירה אחרת בפטור (לא תמיד כדאי ל"בזבז" פטור). הפעם יהיה לך מס רכישה רגיל כי כבר אינך נחשב לזכאי של משרד השיכון (וגם ההנחה לזכאים כבר אינה קיימת) ... בקישורי הפורום תוכל למצוא את מדרגות המס, יהיו לך הוצאות גרירת משכנתא, עו"ד במכירה וברכישה וכו' ...