מיחזור משכנתא

[kazrual]

מיחזור משכנתא

שלום ,
אני לקחתי משכנתא לפני 5 שנים

כל הסכום ל-20 שנה
עכשיו לפי דוח סילוק משכנא יש לי
150,000 ריבית קבועה צמודה 4.5
335,000 ריבית קבועה צמודה 3.76
17,000 EMI ביטוח משכנתא ריבית קבועה צמודה 3.76
עמלת פירעון מוקדם 42,630 ש"ח

אני התקשרתי לשתי חברות שמתעסקות במיחזור משכנתא ושלחתי להם את הדוח של סילוק משכנתא
אחת החברות טוענת שהיא יכולה לחסוך לי 90000 ש"ח
והשניה 120000 ש"ח

השאלה שלי האם זה יכול להיות ?
מה אתם מציעים לי ?? איך אני יכול לחסוך

 

[kazrual]

מיחזור משכנתא

ההחזר שלי היום 4300 ש"ח
שנראה לי גבוה מאוד

 

[ליאת של עדי]

מה יכולת ההחזר?

האם עדיןן סביב ה4000?
האם יהיו כספים נוספים בהמשך לטובת המשכנתא?

בעקרון, לרוץ למחזר. המסלולים שלך צמודים וההחזר גדול
תמהיל נכון יהיה:
1/3 פריים ל30 שנה (תקצר אותו בסיום הקלצ)
2/3 קלצ קצר ככל האפשר בהתאם להחזר שתרצה
אלא אם כן יהיו כספים בהמשך כמו קרן השתלמות שאפשר לשלב אותה בתמהיל.

 

[shalom1980]

בכמה החזר אתה יכול לעמוד?

בתמהיל הנוראי שיש לך, ההחזר ימשיך לטפס והקרן כמעט ולא יורדת

החיסכון שהציגו לך לא מופרך בכלל, זה אכן סדר הגודל של הסכומים שאתה יכול לחסוך, וגם ללא ייעוץ משכנתא אלא עפ"י סיוע פה בפורום
היתרון היחיד שיציעו לך החברות זה להתרוצץ בין הבנקים במקומך, אבל זה לא פוטר אותך מללמוד את הנושא

אגב, ככל שהמדד יהיה גבוה יותר, כך הסכומים שתחסוך יהיו גבוהים יותר אם תשנה את התמהיל לכזה שאינו צמוד מדד

אם אתה יכול לעמוד בהחזר 4400, הייתי ממליץ לך (כפי שהמליצה עדי)
1/3 פריים, P-0.9 ל-30 שנה
2/3 קל"צ ל-10 שנים, ריבית יעד 3.8%

לאחר 10 שנים מקצר את הפריים, המשכנתא תסתיים ב-13 שנה
אם אתה לא יכול לעמוד בהחזר כזה, תעלה את הקל"צ ל-11 שנה (החזר של 4130)

ככלל, ככל שתעלה את יכולת ההחזר החודשי, החיסכון יהיה גדול יותר משמעותית, לכן זו ההחלטה הראשונה שעליך לקבל

 

[kazrual]

מיחזור משכנתא

4000 גבוה לי
אני יכול להגיע ל 3000 שח ?

 

[shalom1980]

אפשרי, פחות מומלץ

ככל שההחזר יהיה יותר גבוה, תחסוך הרבה יותר בתשלומים לבנקים
אבל זו החלטה אידיבידואלית שלך בכמה אתה יכול לעמוד.

החיסכון בין החזר של 3500 להחזר של 3000 ש"ח יכול להגיע גם ל-70K

בקיצור, ל-3500 ש"ח:
180K פריים ל-30 שנה
365K קל"צ ל-15 שנה

להקטנת ההחזר אפשר להאריך את הקל"צ עד ל-20 שנה (יתן החזר של כ-3000 ש"ח). לא מומלץ להאריך יותר מכך

 

[ab1729]

הורדת ההחזר ל3000 ש"ח תבטל את הרווח הצפוי

מהמחזור, אך כמובן תקל על התזרים החודשי.

 

[kazrual]

רווח צפוי

איפה צפוי פה הרווח של העשרות אלפי שקלים?
אני לא מבין את החשבון?
בקלצ יש נקודות יציאה? בפריים יש?
מה זה קלצ ? קבועה לא צמודה?

 

[shalom1980]

הרווח הוא בתשלום הכולל לבנק...

בתמהיל שלך כיום, אתה משלם לבנק המון המון כסף על ריביות והצמדה לאורך כל תקופת המשכנתא (מעבר להחזרת סכום ההלוואה עצמו)
אם תיקח תמהיל כפי שהצעתי לך, בהחזר של 3500 ש"ח, תשלם לבנק הרבה פחות בריביות - שם הרווח

אם אתה רוצה לרדת ל-3000 ש"ח בהחזר החודשי, אז לא תחסוך הרבה בהחזר הכולל לבנק לאורך המשכנתא, אבל תשלם פחות כל חודש ובכל מקרה מומלץ למחזר

פריים מסלול גמיש, אפשר להחזיר תמיד ללא קנסות. כיום בריבית הכי אטרקטיבית, צמוד לריבית הפריים שעשויה להשתנות ומוגבל בשליש מההלוואה
קל"צ - קבועה לא צמודה, החזר קבוע ולא משתנה לאורך כל חיי ההלוואה, לא תלוי בכלום
קל"צ חשוף לקנסות פרעון מוקדם, אבל אם תיקח לתקופה של עד 15 שנה בערך, הסיכוי לכך יהיה נמוך

 

[ab1729]

יש 2 אפשרויות

1. אתה ממחזר לאותו החזר חודשי. במקרה הזה אתה אכן חוסך כמות נכבדה של כסף.
2. אתה ממחזר ומקטין את ההחזר החודשי ל3000 ש"ח. במקרה הזה אתה לא חוסך כלום.

 

[kazrual]

התייעצות

אז אני הולך לבנקים ומחפש:
1/3 ריבית פריים
2/3 ריבית קבועה לא צמודה
בריביות הכי טובות שיש?
או ללכת לאיש מקצוע? יש איזה משהו שאנחנו לא יודעים והם כן יודעים??

 

[ab1729]

כן, ורצוי לתקופה הקצרה ביותר האפשרית