מחיר של בניה

[מגי 19]

מחיר של בניה

אני לקראת בניית בית כ160 מטר מפלס אחד עם קווים ישרים ללא מרפסות רציתי לשאול האם יש למישהו מושג, או מהניסיון כמה בסה"כ בערך תיהיה עלות סופית של הבניה תודה

 

[איריסג]

תקראי ממש פה, בהמשך העמוד - שירשור של בר

שהתחיל מנושא של הקלות בבניה - והתגלגל לשירשור מאד ארוך בעניין עלויות. אני בטוחה שזה ייתן לך מושג (רמז: זה יבהיר לך שאין שום דרך לדעת.....)

 

[מגי 19]

לא זו ההכוונה

הכוונה שלי היא בלי כל האישורים אלה בניה בלבד מהשלד ועד הגמר

 

[נונשון1]

זה מאוד משתנה

הסעיפים ללא סדר חשיבות 1 כיום יש סיחרור מחירים וטוענים שמדד תשומות הבניה לא משקף את עליית המחירים 2 תלוי מאוד בתוכנית אדריכלית, והקונסטרוקציה 3 תלוי ברמת הגימור (מפרט) 4 תלוי בהאם זה קבלן עד מפתח שמתמחר כולל חומר ואף פעם לא יפסיד ויכול אפילו לססחוט כספים במהלך הבניה בדרכים שונות. 5 או הרבה קבלנים שמקבלים רק עבור העבודה ויטענו על ליקויים של הקבלן שהיה לפניהם ובמקביל חומר יעלם מהאתר. בקיצור לא פשוט משלמים יקר יוצאים פריירים, משלמים בזול ונדפקים אם רוצים לדעת מחירים צריך להיפגש עם אדריכל שרצוי שיפקח על הבניה, או מפקח שידע לתמחר לכם את העלויות של כל שלב. מומלץ ליווי של בעל מיקצוע מיקצועי עם תעודות ושמין הסתם עולה כסף

 

[מגי 19]

זאת אומרת

זאת אומרת שבניה של 160 מטר עם מפרט תכני לא יודע הכי יקר יעלה בסוף כמינימום כ800000 שח ועוד במיוחד אחרי עלייה של מחירי ברזל........ יעלה כל כך יקר (וזה עוד לא כולל עלות של מגרש, כל המסים היתרי בניה וכו") ניראה לי שאני כבר מצטערת שהתחלתי בתהליך הנ"ל

 

[בינא]

עלויות מבנה מאוד תלויות בשיטת הבניה

שיטת בניה ירוקה, מתועשת, חוסכת אנרגיה, עם מיעוט עובדים וקצרה בלוח זמני הבצוע, תעלה הרבה פחות מהבניה הבזבזנית של בטון/בלוקים/טיח עםצרות מכאן ועד הודעה חדשה ועם התיקרויות בלתי נשלטות. מקריאה בפורום הזה בשבועות האחרונים, נראה כי מצטופפים כאן כל הפראיירים של המדינה בבניה הפרטית. המחירים שמעיפים כאן בקלות דעת, נקראים גם ע"י קבלנים למיניהם, המנצלים את המידע הזה להעלאות מחירים שאפילו הם לא דמיינו שיוכלו לדרוש. ניתן, בראיה מפוכחת, גם כיום, לבנות מבנה בסכומים סבירים ובעיקר במסגרת תקציב נתון. הבתים שבונים היום, יתישנו עם השנים ואופנות יתחלפו. על-כן רצוי לבנות את הבית שצריך, עם אופציות לתוספות עתידיות (העלאת רמות הגימרים), במסגרת תקציב נתון. ההיגררות של חלק מהכותבים בפורום אחרי אחרים שיש להם ואינם בוחלים למרוח זאת בפורום הזה בכל הזדמנות, תוך הפגנת "ידע" שהם צברו במהלך התכנון (עוד לפני הבניה = בתאוריה), או אחד שבנה בית אחד וכותב כאילו הוא בנה אלף יחידות דיור, אינה נכונה ורוצוי שלא יפלו בפח ה"ידענים" הזה כי הם ממש לא מקצועיים. תמחור מבנה אינו משהו שאדריכלים יודעים לעשות בדיוק כמו שכללכלנים אינם יודעים להגיד להיכן פניה של הבורסה. כולם חכמים שניתוח לאחור של מידע שעבר כבר. תמחור מבנה הוא מקצועי מאוד ולא אדריכל וגם לא מהנדס יודע לעשות. תמחור נכון של מבנה יכול להיות רק לאותו שבוע, על-סמך הצעות מחיר אמיתיות המתבססות על תוכניות גמורות וכתב כמויות נכון שהוצא מהן. ההפרשים בין הצעות המחיר יכול להגיע עד 200% בין קבלנים שיש להם עודף עבודה לכאלה שסובלים מחוסר עבודה ובין כאלה המעסיקים שב"חים לביו כאלה שמעסיקים עובדים בשכר מסודר ומשלמים את כל המיסים. מיש נמצא במצב בו הוא כבר רכש מגרש ומחפש לדעת כמה יעלה בית חלומותיו, עושה טעות שהוא קובע מראש את גודל המבנה. יש לחשב את היכולת במסגרת התקציב הנתון ולקבל ממסגרת התקציב את כמות המטרים הרבועים שביכולתכם לבנות. טיפ נוסף: לא תמיד חייבים לסיים את כל המבנה. ניתן לבנות בשלבים (עם גידול המשפחה). ניתן לבנות שלד גדול עם הכשרה של חלקו לשימוש מיידי. ניתן להסתפק בגימורים פשוטים ולא אופנתיים, כאלה שלא יאב הלב להחליף לאחר מספר שנים כשירחב. החישוב של 160 מ"ר כפול 5,000 ש"ח ייתן תוצאה של 800,000 ש"ח, אבל לא כתוב בשום מקום שחובה להוציא סכום כזה, בעיקר אם אין דרך להשיגו. לפעמים הצניעות יכולה לעזור.

 

[איה קטנה שלי]

אני יכולה להגיד לך-

שאנחנו נמצאים כעת על פרשת דרכים ומתלבטים מה לעשות עם הכסף (בית יד שניה, חדש מקבלן או לרכוש קרקע במושב ליד המושב שלנו ולבנות לבד). מהקריאה של מספר חודשים לא גדול בפורום הזה, די ירדנו מהנושא של בניה עצמאית. ההערכות הכלכליות שאני קוראת כאן - לא בשרשור אחד, אלא בשירשורים שונים שנפתחו כאן לאורך כל התקופה (זו הרי השאלה הכי פופולארית פה...

) - די "הורידו אותנו" מהאופציה הזו. זה קצת הפתיע אותי, כי יש לנו חברים שבנו דווקא, ונכון שאבא של החברה שלנו שימש כמפקח, אבל כל יתר הדברים היו עליהם והמחיר שהם בנו את הבית לא מתקרב בכלום למה שתואר פה. עכשיו, אני לא יודעת אם העובדה שאבא שלה היה המפקח היא שחסכה להם כמויות אדירות כאלה של כסף או שכאן פשוט פושה התופעה הידועה והמוכרת עוד מימי החתונה והילד הראשון - מתחילים עם אמירות מסוג: "אני אסתפק בתור התחלה במה שיש" ו- "אני אשמור על פרופורציות" וככל שנכנסים לתהליך ועולים על הסחרחרה הזו, ורואים אנשים שבונים מסביב ועושים רמת גימורים שאתה לא יכול לעמוד בה, אבל אתה נדבק במשפט האלמותי, שתמיד תקף במקרים האלה - "בונים רק פעם אחת", או - "מתחתנים רק פעם אחת" או כל התירוצים האלה שאנשים נותנים לעצמם כדי לממש איזו פנטזיה, שכשמתעוררים ממנה מגלים שבחיים האמיתיים - גם צריך לשלם בסוף (ולא בכסף וירטואלי). על רקע כל אלה, אין פלא שאני רואה במקום עבודתי כל כך הרבה אנשים מן הישוב שחירבו את חייהם במו ידיהם והכניסו את עצמם להרפתקה כלכלית, ומצאו את עצמם במסדרונות ההוצל"פ... אני עדיין מחפשת אדם שפוי שיאמר לי (וגם יתכוון) שניתן לבנות במחיר נורמלי, בלי למכור את התחתונים שלך. אולי זה באמת בלתי אפשרי, אבל הסכומים שמסתובבים פה פשוט נראים לי לא הגיוניים...

 

[Dfengshui]

אני לא יודעת אם אני שפויה ../images/Emo8.gif

אבל אני מוכנה להגיד לך - אפשר לבנות בית במחיר נורמלי! לגבי האימרה ש"בית בונים רק פעם אחת" אני יכולה להעיד שאצלי זה לא עבד וזה הבית השני שאני בונה. את הבית הראשון בניתי במחיר של כ 2500 ש"ח למטר (כולל מע"מ) לפני 6-7 שנים. מדובר על בניה בלבד, כולל עלויות תכנון, מטבח, מיזוג וכו'. לא כולל - מגרש, היטלים, גינה ושערים. לגבי הסטנדרט - גבוה או נמוך זה בעיני המסתכל. תחליטי בעצמך. אצלי הבית כלל אסלות תלויות (5), מטבח מעץ מלא, מיזוג מרכזי (3), קמין, שואב מרכזי, מדרגות קלות מברזל ועץ (לא זוכרת את השם, אבל כמו מהגוני), אקווריום ע-נ-ק שרק הוא עלה כ 15000 ש"ח, ריצוף קרמיקה בכל הבית. היו עוד דברים, אבל הרעיון ברור. אגב, כשבנינו, היה לנו ברור שנישאר בבית הזה כל חיינו, אבל לאלוהים היו תוכניות אחרות

בסיבוב הזה, אנו מתכננים בית יותר קטן עם אותו סטנדרט בערך. יש דברים שנוריד ויש שנוסיף, בהתאם לניסיון שלנו. כמה הוא יעלה? עדיין לא יודעת, כי אין לי הצעות מחיר מלאות, אבל להערכתי, המבוססת על מחירים של בונים מסביבי, אפשר יהיה לגמור את הפרוייקט בהרבה פחות מהמחירים שהוזכרו כאן בפורום.

 

[איה קטנה שלי]

את יודעת מה?-

גם מחיר של 5000 למטר עוד נשמע לי שפוי. העניין הוא, שהתיאורים כאן מתחילים מ-5000-5500, אבל אז פתאום מתווספים עוד דברים ועוד, וזה נשמע כאילו סטנדרט בניה במחיר הנ"ל הוא עלוב.... מה שתיארת כאן בהחלט נשמע באזור מה שאנחנו חושבים עליו (בלי הדגים

) ואנחנו פשוט חוששים להכניס את עצמנו לקלחת הזאת... זה נכון שהאצבע שלנו חוסמת את הסכר של המזומנים, אבל יש כל כך הרבה משתנים, ואנשי מקצוע שמרמים אותך או בורחים, או עושים עבודה מחורבנת או מושכים את הזמן, שהחשש הוא שחלק לא מבוטל מהעלויות בכלל לא נשלט על ידך, אלא מוכתב לך בגלל הנסיבות... איך אפשר לבנות כשאתה לא יכול לסמן גבול (גם אם לא נוקשה) של מה אתה עתיד להוציא?

 

[איה קטנה שלי]

וכדי לא להיות תיאורטיים מדי -

האם בית של 150 מ"ר, באמת הגיוני שיבנה בסביבות 850,000-900,000 ש"ח? הכוונה לסטנדרט ממוצע לגמרי, וממוצע בשבילי זה - בית במפלס אחד, בניה סטנדרטית (בלוקים ובטון וטיח מינראלי עם כיסוי גמיש), גג שטוח, מרצפות בסטנדרט טוב (לא מפואר), מטבח של כ-25,000-30,000 ש"ח, תריסים חשמליים, חלונות בלגיים (ולמרות זאת תריסים חשמליים) - נראה לי שהבהרתי את הכיוון... האם הסכום הנ"ל סביר? (במחיר אני מבינה שצריך לכלול אנשי מקצוע, אדריכל וכו'. לא צריך מפקח, כי אבא שלי יכול לעשות זאת).

 

[Dfengshui]

לדעתי כן.

יתכן שבלגי ברזל לא נכנס כאן, אבל בלגי אלומיניום - כן. בעצם, איריסג נקבה מחיר זול מאוד של בלגי ברזל, אז אולי כן. לגבי מנועים של תריסים - תלוי כמה חלונות. האם בכולם או רק את הגדולים? זה סעיף שאת יכולה לחסוך ולהשלים אח"כ. פשוט תעשי הכנה למנוע ואת המנועים תשלימי אחרי הבניה, אם הם לא נכנסים לתקציב. אני לא מתכוונת להגיע לסכום שציינת והבית שלי 170 מ"ר, לא כולל הפרגולה.

 

[Dfengshui]

לוקחת את תפקיד המשקפיים הורודות ../images/Emo13.gif

זה נכון שיש רמאים, גנבים, שקרנים, עבריינים.... אבל הם לא הרוב. דווקא הניסיון שלי מבניית הבית הראשון הוא טוב מאוד. ראשית, לא התגרשנו

אפילו לא רבנו בתהליך. שנית, אף בעל מקצוע לא גנב ממני, רימה אותי וכו'. עם רובם אנחנו עדיין בקשר והם יעשו אצלנו את העבודה גם הפעם, כי היינו מרוצים מאוד בפעם שעברה. גם בהיבט המקצועי (לא רק הכסף) הכל היה טוב. לא היו סתימות באינסטלציה או במרזבים, לא היו נזילות, לא היו בעיות של סדקים, איטום וכו'. הכל זרם טוב. גמרנו את הבניה בפחות מ 10 חודשים וזה כלל את הרמדן באמצע. שיטת הבניה היתה של קבלני משנה כשאני המפקחת שלהם (היית צריכה לראות את הפרצוף של בעלי כשהגיע לאתר הבניה ומצא אותי על הגג בודקת לפני היציקה

). בשלב הגמר, הזהירו אותנו לא להכניס יותר מקבלן משנה אחד לבית, "כדי שהם לא יריבו". אני רוצה לספר לך שהיו אצלי החשמלאי, הצבאי, איש האלומיניום, הבחור של המטבח ועוד כמה, בו זמנית. לא רק שהם לא רבו, הם אפילו נעזרו זה בזה

וכדי שההודעה הזו לא תיראה ורודה מדי, אז צריך לכתוב שזה לא היה קל, כי היה צורך להיות בשטח כל יום, לבחור את האנשים הטובים, לפרגן ו"להיות בן אדם". זה לא שלא היו קשיים או שהכל היה ורוד לגמרי, פשוט הכל זרם טוב אז גם הבעיות שנוצרו החליקו בקלות. אני לא מנסה להגיד שתמיד בניה עוברת בקלות, אבל אני רוצה לומר שאפשר גם אחרת. הכל שאלה של פרופורציות. לא לשכוח - הקבלנים והפועלים הם אנשים. הם לא נולדו מתוך שליחות להרע לי ואין להם אינטרס לעשות נזקים.

 

[Dfengshui]

צבאי = צבעי, כמובן../images/Emo9.gif

 

[איה קטנה שלי]

נתת לי כמה נקודות למחשבה ../images/Emo13.gif

ואיזה זיק של חיוך...

 

[Tנעמי]

תנסי להמנע מאופטימיות יתר

המספרים שלי יהיו ככל הנראה (רק התחלתי לבנות עכשיו) גבוהים יותר מאלו שציינה איריסג אם את נכנסת לפרוייקט כזה תנסי לקחת בחשבון את הגבול העליון עדיף להיות מופתעים לטובה מאשר ההיפך

 

[איה קטנה שלי]

אני רחוקה מרחק רב מאופטימיות...

אני פשוט מנסה להבין למה באמת לצפות ואם אפשר בכלל... המספרים שלך יהיו גבוהים משל איריסג? איזה מפרט אתם עושים? מה גודל הבית? מה את כוללת במחיר? לא נראה לי הגיוני שבית בגודל סביר, ברמת גימור ממוצאת צריך להגיע לאזור השני מליון ומעלה...

 

[איה קטנה שלי]

אוי לבושה...התפלקה לי המקלדת. כמובן ממוצעת!!!

 

[calya]

../images/Emo57.gif הלוואי עליי, שיהיה ככה.

אין לי ספק שאני לא אתגרש כי את זה כבר עשיתי (זה שיא עולם שהתגרשנו בשלב התוכניות ? סתם, זה לא היה קשור לבית הגירושין...). הלוואי שילך חלק וקל. אני לא אוכל להיות שם כל יום, אני צריכה לשכור אנשים שאני מאד סומכת עליהם.

 

[נונשון1]

בניה במחיר שפוי

אין כזאת חיה גם מי שבונה לפי בסטנדרט נמוך ומחירים לא מופקעים עדיין מוציא סכומים אסטרונומים, שלא לדבר על מי שבונה בסטנדרט גבוהה ובנוסף משלם מחיר מופרז... אז מה עושים? עושים שעורי בית, מדברים כאן בפורום, מדברים עם חברים, בעלי מקצוע, חנויות, נכנסים לאתרי בניה ומדברים עם בעלי הבית שמסתובבים, קונים את מחירון הבניה, משלמים לאדם שילווה אתכם מהתחלה עד הסוף שזה כנראה הצעד הכי חסכוני. בקיצור צריך לתכנן ולהבין כמה זה יעלה, ותמיד להשאיר בצד כסף לבילתי צפוי. זה נשמע בלתי אפשרי, אבל זה ניתן לביצוע רק שזה יותר מסובך מאשר ללכת לקניות. לסיכום לדעתי צריך גם הרבה מזל, אבל תשדלו לתכנן טוב כדי להשאיר רק מעט מקום למזל

 

[מגי 19]

תודה על העצה

1.העצות שלך מאוד חכמות לאחר שקראתי נרגעתי קצת כי בתחילת כל התהליך הנ"ל חשבנו שנגמור אם 500,000 ש"ח או 550,000 ש"ח את הבניה שלנו . אני חושבת שאין טעם להשקיע הון תועפות על חלונות, דלתות ,מטבח וכו' .לדעתי הכי חשוב להשקיע בשלד, אינסטלציה וחשמל והשאר אפשר להיתפשר :זאת אומרת חלונות במקום 100,000שח' אפשר להיתפשר על 50,000 שח' ,מטבח במקום 50,000שח' אפשר לרכוש ב25000 שח' וכו' 2.דברת בהתחלה על שיטת בניה ירוקה - מה זה אומר ,איך מתבצעת הבניה ,והאמת לא שמעתי שמישהו בנה בשיטה הנ"ל אשמח אם תסבירו לי . 3.ועוד פעם תודה על העצה