מחירי הדיור - לאן ?

[dat nigga daz]

מחירי הדיור - לאן ?

שלום לכולם,
הרבה זמן שלא כתבתי כאן.
אני ואשתי (פלוס ילדה וילד שני בדרך) מחפשים בחצי שנה האחרונה דירה למגורים, ומצאנו דירה לטעמנו. עם זאת אנו מתלבטים מה יהיה עם מחירי הדיור לאחר הבחירות לממשלה, והאם הם יירדו (ושווה לחכות) או יעלו (ולקנות מיד).
זהו בעצם השיקול היחיד שלנו, שכן כאמור מצאנו דירה לטעמנו, כמו כן אין בעיה של הכנסות (אני כלכלן, אשתי פסיכולוגית - הכנסה משותפת 30 נטו).
כמו כן : יש לנו גם שתי דירות להשקעה, בתל אביב וגבעתיים שמכניסות שכר דירה בגובה 11K אשר יחד עם 3K מאיתנו הולכים להחזר משכנתא (לקחנו למעט שנים).
יש לציין, כי אנו עדיין גרים עם ההורים.
אשמח לכל עצה לגבי מה הייתם עושים במצבנו.

 

[משקיע בנדלן]

ניבוי בעייתי, בעיקר כשהוא נוגע לעתיד

ככה הולכת בדיחה אירונית. בתכל'ס, כל אחד מפרש אחרת את הנתונים. אנחנו המשקיעים בנדל"ן מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות. אחרת לא היינו משקיעים. אם תחפש כתבות מ 2009 ובטח מאוחרות יותר, תראה כל מיני נבואות שחורות על בועה, פיצוץ בועה, התרסקות הנדל"ן ונתנו לזה סיבות טובות מאד. ובמציאות? לא התרסקות ואפילו לא ירידה. רק עליות ועוד עליות ולפעמים נעצרו כדי לעלות עוד. הרבה אנשים הפסידו הרבה מאד כסף כי חיכו לאותן ירידות וכשהבינו שכבר לא יגיעו, הם קנו דירה הרבה יותר ביוקר ממה שיכלו לשלם עליה כמה שנים קודם. עכשיו בטח יבואו ויגידו שהעליות לא ימשכו לנצח אבל על זה אני תמיד עונה בשאלה: ואנחנו חיים לנצח?

אנחנו עוד לא יודעים אפילו איזה ממשלה תקום אחרי הבחירות, לא יודעים מה המדיניות הכלכלית שלה, מה היא תעשה בעניין הדיור, לא יודעים אם מה שהיא תעשה אם תעשה יעזור. תעשו חשבון לבד אבל תזהרו ממלכודת ה wishful thinking.

בהצלחה.

 

[dat nigga daz]

קצת סדר בדברים...

קודם כל תודה על התגובה.
כפי שכבר כתבתי מקודם גם לי יש דירות להשקעה כך שאני מחוץ למלכודת ה- wishful thinking. ויותר מכך, אני מעדיף שמחירי הדיור יישארו גבוהים ואני גם לא מתבייש להגיד את זה.
כמו כן, אני גם מכיר את כל הנבואות ויודע לזהות את כל החארטות שמנסים להאכיל את הציבור (מבין "קצת" בכלכלה).
ואני אגיד כבר כאן - כוחות השוק לא יורידו מחירים, זה ברור לי. ושום השוואה לסאב-פריים לא רלוונטית.
יותר מכך - גם העלאת הריבית לא תסייע באמת לזוגות הצעירים.
מה שכן, יש בי את הפחד לקנות עכשיו ואז לגלות שכחלון ייבחר, ירצה להוכיח את עצמו ויוריד מחירים, ואז אני אתחרט שקניתי (שלא נדבר על הדירות להשקעה שלי).
כי אם נהיה ריאליים, אם הממשלה רוצה להוריד את מחירי הדירות היא לא צריכה יותר מחודש.
אולי באמת כדאי להמתין לאחרי הבחירות ולראות מה קורה, זה עוד חודש בסה"כ

 

[פרץ 7]

איך תצליח אם תרצה הממשלה להוריד את מחירי הדיור??

 

[תומר נדלן]

כל מי שמשקיע בנדלן בעצם מהמר שהריבית לא תעלה

צריך להבין את זה.
זה מאוד פשוט, ריבית נמוכה הכרחית לקיומו של שוק נדלן משגשג, שהרי דירות לא נרכשות משכר וחסכונות אלא מהלוואות, ואם ההלוואות יקרות אנשים יקחו פחות מהן.
אם התשואה על שכר דירה נמצאת ברמה של 2.7%-4% לשנה, אז הריבית חייבת להיות מאד קרובה לאפס כדי להצדיק את ההשקעה בנדלן.
ברור שעליה של 3% בריבית תוסיף כ 40% להחזר החודשי של הקונים מה שיגרום לנפילה גדולה בביקוש, לא משנה כמה הקונים הפוטנציאלים חולמים על רכישת דירה.

הממשלה בהחלט יכולה להוריד את המחירים תוך חודש, אם תאסור על משקיעים לרכוש דירה ותחתוך את הביקוש, או לחילופין תחליט שיש יעד שנתי לבנקים למשכנתאות שהוא נמוך יותר מסך המשכנתאות שניתנו בשנה שעברה.
דרך אחרת תהיה להגדיל היצע מיידית על ידי עידוד משקיעים למכור דירה שניה ושלישית (עם מקל וגזר).
הדרך האיטית תהיה רפורמות להגדלת היקף השיווקים.

בכל מקרה, כפי שפותח השרשור הזה כתב, רוב האנשים קונים כשהם חושבים שהמחיר יעלה וידחו את הרכישה אם הם חושבים שהמחיר ירד.
לכן לא נראה מחירים מתייצבים. או שימשיכו לעלות לאט לאט, או שיתחילו ירידות קלות שיגרמו לירידה בביקוש עקב רצון של הקונים הפוטנציאלים להמתין עוד, וזה יחמיר את הירידות

 

[dat nigga daz]

מסכים איתך כמעט בהכל..פרט לנושא הריבית...

נתחיל מזה שהריבית בישראל לא נקבעת רק מגחמות של בנק ישראל, אלא גם ממה שקורה במדינות אחרות ובמיוחד בארה"ב.
נעבור לכך, שגם אם בסופו של דבר תעלה הריבית, משפחות שלקחו משכנתא בצורה נכונה (אני לא קורא לזה חכמה, כי לא צריך בשביל זה חוכמה מיוחדת), זה לא מה שיפיל אותם.
יותר מכך, גם כאלו שלקחו בצורה לא נכונה, תמיד יוכלו למחזר ולתקן את זה.
לגבי המשקיעים, ואני יכול להעיד עליי ועל חבריי. גם אם הריבית תעלה, אנחנו לא נמכור את הדירות להשקעה, כן מה שנעשה הוא שכסף נזיל אחר וכסף עתידי לא יילך לנדל"ן, אולם הדירות הקיימות עדיין יישארו בעינם ולא יימכרו ויחכו לתקופה שהריבית תרד שוב.
נחזור למשפחות - נניח שלמרות כל מה שאמרתי הם לא יוכלו לעמוד בתשלומים ויעיפו את הדירה לשוק. אם כן, דירה היא לא קוט'ג של תנובה ולא תשב על המדף עד שתתקלקל, אלא מישהו אחר יקנה אותה וסביר להניח שזה יהיה משקיע שישכיר לזוגות שלא עמדו בתשלומים.

מסכים איתך לגבי זה שהדרך היחידה והמהירה מאוד היא לגרום למשקיעים לעוף מן השוק.
הממשלה יודעת שזאת הדרך, אולם היא לא עושה זאת כי רובה מושקעת שם, ולכן ממציאה כל מיני פתרונות שלא באמת רלוונטיים.
הערה : היום בבוקר קראתי את המצע של כחלון להורדת המחירים - עושה רושם שהוא גם לא מבין כל כך.
לכן, נראה לי שנקנה את הדירה שאנו רוצים

 

[תומר נדלן]

אתה מדבר על אספקט אחר וזה מכירות יד שניה של אנשים פרטיים

אני לא התייחסתי לזה, רק אמרתי שכשההחזר החודשי של המשכנתא יהיה גדול בהרבה, בוודאות יהיו הרבה פחות אנשים שרוצים לקנות כי הרבה מהם יעדיפו לשלם שכר דירה שיראה להם זול בהרבה, מה גם שכל עוד הם לא קנו הם יכולים בנתיים להפקיד את החסכונות שלהם בפקדון או באיגרת חוב נושאת ריבית (שהיום אי אפשר כי הריבית אפסית).

ברור שאתה צודק ברמה מסוימת, חלק קטן מהקונים יקלל את החזרי המשכנתא שעלו, חלק מהם אולי גם ימכור, בלי חשק.
(מן הסתם כשהפריים יעלה, כל המסלולים האחרים במשכנתא יעלו גם, סביר להניח שהם יתייקרו עוד קודם לכן עקב ציפיות שיהיו בשוק האג"חים. כך שלא יהיה ניתן למחזר לריבית נמוכה יותר אלא רק לריבית גבוהה יותר וזה חסר הגיון).

כדי שיימצאו קונים לדירות שיוצאות לשוק המחיר שלהן צריך להיות אטרקטיבי עד לרמה שהתשואה משכר דירה גבוהה משמעותית מאשר היום. משקיע לא יקנה דירה כשהתשואה בפיקדון בבנק גבוהה יותר מהתשואה על שכר דירה, מה גם שהוא מחפש לפצות את עצמו על הסיכון, הרי הוא קונה באמצע מגמה של מחירים יורדים ולא יודע מתי היא תעצר.

מנסיון בארצות אחרות ראינו שכשהמחירים יורדים התחלות הבניה כמעט מפסיקות לחלוטין, אבל זה לא עוצר את ירידת המחירים כי אנשים פשוט לא רוצים לקנות ויש גם מספיק כאלו שמוכרים דירות יד שניה. לא רק זה, אלא שאפילו הורדה של הריבית בחזרה, אפילו לרמה נמוכה יותר מאשר היה קודם לכן, לא מתניעה בקלות התעוררות מחודשת של הביקושים.

 

[3718]

היום קונים בזכות הריבית הנמוכה שזה כסף מתנה שמקבלים מהבנק

למרות שאני חושב שאנו בבועה, גם אני שוקל מידי פעם לקנות בגלל הריבית הנמוכה והפטור ממס על שכ"ד.
&nbsp
מה יקרה ברגע שהריבית תעלה ? יכולת הקניה של הזוגות הצעירים והמשפחות פשוט תעלם. אם אנשים מביאים הון עצמי של 500K ולוקחים משכנתא של 1000K עם תשלום של 5000 שקל חודשי, מה יקרה ליכולת תשלום אם הריבית תעלה ותשלום של 5000 שקל חודשי יתן רק 500K משכנתא? מאיפה הם יביאו את שאר הכסף?
&nbsp
וכמו שנכתב, זה בכלל לא תלוי בנו, זה תלוי בארה"ב. סכנה רצינית. לא יודע איך זה יפתר.

 

[arieciub]

סתם שאלה קנטרנית

כשהריבית תעלה והביקוש ירד, איפה יגורו כל אלה שלא יקנו דירות?

 

[3718]

באותן דירה שהם גרים בהם היום.רק יהיה להם פחות כסף לשלם עבורן

היום תמורת החזר חודשי של 6000 שקל, אפשר לקבל 1 מליון שקל משכנתא, וזה מה שהקונים רואים מול העיניים כתקציב שלהם.
&nbsp
אם הריבית תעלה ותמורת 6000 שקל החזר חודשי יקבלו רק 700,000 שקל משכנתא, זה מה שיהיה לקונים בתקציב, והמחירים יתאימו את עצמם (לאט לאט ובכאב רב ...)

 

[SignedIncognito]

לשחק עם הריבית היה אפשר אם המדינה הייתה בוואקום.

הריבית בארץ תעלה רק כאשר היריבת העולמית תעלה. נראה אותך מעלה את הריבית ביחס לעולם וגורם לשקל להתחזק מול הדולר ופוגע בכל ענף היצוע שלך ומייקר את הכסף לעסקים וגורם להאטה חורקת במשק.
&nbsp
מעבר לזה עליה של 40% בהחזר משכנתא תביא במקרה הטוב לצמצום הצריכה ולהאטה במשק ובמקרה הרע לאי יכולת לשלם משכנתא ואז הבנקים יתקעו עם המון בתים שלא שווים הרבה ויתחילו להתרסק.
&nbsp
לזה אפשר להוסיף שמי שלקח את החלק הארי של המשכנתא שלו קל"צ ימשיך לישון בשקט.
&nbsp
&nbsp

 

[משקיע בנדלן]

מכיוון שאני לא נביא לא אוכל לעזור לך

יחד עם זאת לא נתקלתי בזמן האחרון בשום סקר שצופה לכחלון כוח משמעותי, כזה שיכול להוות משקל של ממש בשינוי סדרי העדיפויות הלאומיות. אני יותר פוחד מהקלקלנים הפופוליסטיים של המחנה הציני שיכולים לסבך את כולנו בגרעון עתק על מזבח מדיניות סוציאליסטית.

אבל הניסיון מראה שגם ממשלות נוטות קודם להתבסס לפני שהן מתחילות להעביר חוקים כלכליים בעלי השלכות רציניות. כך שלא מדובר בחודש אלא כנראה יותר. קח גם בחשבון שאם אתה מחפש דירות שאינן בפרוייקטים חדשים שם כל הדירות די דומות, לפעמים יוצאות לשוק דירות נדירות או מציאות של ממש שחבל לפספס.

 

[דור לוי]

דעתי בנושא מחירי הנדל"ן לאן

טווח קצר:
אולי פירוק מנהל מקרקעי ישראל וחלוקת קרקעות בחינם, כמו שמציעים כולם, יעזרו במשהו להורדת מחיר הנדלן...

אבל,

זו תהיה הזדמנות לבעלי יכולת להשתלט על קרקעות, וזה יהיה מכירת סוף העונה של יתרת הקרקעות שנשארו.
אולי במשהו, תהיה ירידת מחירים-רוב ההטבה תישאר אצל הקבלנים.

לטווח ארוך:
כשייגמרו הקרקעות, ולדעתי נשאר הרבה פחות ממה שחושבים,
מה שאנחנו רואים לגבי הנדלן אפשר להמשיל למטוס שעומד בעמדת המתנה לפני המסלול ומחמם מנועים לקראת נסיקה, שאנחנו לא מעלים על הדעת.

יש הרבה מה לעשות - אבל לא בקבעון המחשבתי השורר כרגע.

 

[gili667]

צא בנהנחה שאינך יודע - מה ההחלטה במקרה כזה?

 

[הפרי האסור 2003]

אם אין לכם בעיית הכנסה

ואתם גרים עם ההורים, אני בטוחה שאתה יודע כמה זה לא בריא לאף אחד מכם, נפשית

אל תשאל אותי, תשאל את הפסיכולוגית...
שינויים הם מאוד איטיים, תשאלו את עצמכם איפה אתם רוצים להיות בעוד X זמן והאם זה שווה המתנה שלא ניתן לחזות מראש. כבר שנים אומרים ש"מחירי הדירות ירדו", "הבועה תתפוצץ" וזה לא כל כך קורה. יש גם אסכולה נגדית שטוענת בדיוק הפוך. מי יודע בדיוק? מי שהעתיד הופך עבורו להווה, או בקיצור, בהתחשב במצבך המשפחתי, הכלכלי, הנפשי, הרגשי והפיזי, כדאי שמה שאתם רוצים מבחינה משפחתית יוביל אתכם ולא כספית, כי כספית (לפי מה שאתה מציין) עושה רושם שאין לכם בעיה.

 

[dat nigga daz]

חח אני לא מכיר את הבעיה הזו..

גם אני וגם כל החבר'ה בגילי, כולנו בשנות ה- 30 לחיינו ועדיין גרים עם ההורים, ולכולם יש דירות להשקעה ותאמיני לי כולם מבסוטים.
בכל מקרה, החלטנו שנקנה את הדירה כי עושה רושם מהסקרים שביבי ייבחר שוב, אז אין טעם לחכות

 

[הפרי האסור 2003]

שמחה בשבילכם

לגור עם ההורים זה אחלה, אבל כשלמשוואה הזו נכנס בן/בת הזוג ועבורם ההורים שלך הם בעצם החמים שלה זה לא קל. צרכים להיות חמים מאוד מיוחדים ואישה מאוד מיוחדת כדי שכל המצב הזה יהיה מאוד נעים ונוח לכולם.