מחזור משכנתא -עזרתכם :)

[mosheash33]

היי אשמח לעזרתכם
,יש לנו משכנתא עס 555 אשח
כאשר החלוקה הינה : 175 אשח בפריים : נשאר כ20 שנה שהריבית בפועל הינה 0.65%
250 אשח קלצ : נשאר 11 שנים ריבית בפועל 5.1%
130 אשח משתנה כל 5 : נשאר 17 ריבית בפועל 1.28%
אשמח לדעת מה ניתן לבקש מהבנקים אודה לעזרתכם תודה רבה

 

[82little]

כנראה שכדאי להשאיר את הפריים ואולי גם המשתנה כל 5.... האם צמודה או לא צמודה. ?
מה ההחזר החודשי והאם אפשר לעלות או צריך לרדת?
ומה עמלות ההיוון על הקלצ והמשתנה כל 5?

בכל מקרה הריבית בקלצ גבוהה מאוד אז כנראה שיהיה כדאי למחזר, אף שעלולה להיות גם עמלת היוון משמעותית.

בהצלחה.

 

[mosheash33]

היי
צמודה
חודשי 4000 שקל
עמלת היון על המשתנה -אין
עמלת היון על קלצ כ18 אשח
אשמח אם תוכל לתת לי ריביות הכי טובות שניתן להשיג -משם אני כבר אתקדם
המון תודה וחג שמח

 

[82little]

אז נראה שכדאי אכן למחזר את הקלצ שהינו כרגע בריבית גבוהה מאוד. השתמשו במחשבון להבין את ההבדלים בין המסלולים השונים וההשלכות של הריבית.

ישנם פערים בין הריביות שלקוחות שונים יקבלו לאותו סכום ולאותם שנים בהתאם לאחוזי מימון על הנכס, גובה החזר חודשי יחסית להכנסות, מצב משפחתי ועוד. בכל אופן לפי התיאור שנתת וההחזר הרצוי נראה שאפשר למחזר את הקלצ ל 9 שנים ולקבל ריבית טובה בהרבה. אם נשאר באותו הבנק אז זה רק לנהל איתו משא ומתן אם עובר בנק אז למחזר הכל ולבנות תמהיל מחדש. אולי להימנע אז מהצמדה.

מניח שאפשר בקלצ ל 9 שנים ובריבית שתנוע, חושב, בין 1.8 במקרה הטוב ל 2.2 במקרה הפחות טוב. זה בערך. מה שקובע זה המשא ומתן בפועל בבנק. ומה שתקבל זה מה שאפשרי כנראה בעקבות המשא ומתן.
בהצלחה.

 

[mosheash33]

תודה על הטיפ
הציעו 1.8 ל5 שנים
איזה ריבית ניתן להשיג ל5 שנים ?

 

[82little]

לא הבנתי. אתה יכול להעלות כך בהחזר החודשי ? זה הרי המשמעות של לעבור מ 11 שנים ל 5 שנים... עליה משמעותית בהחזר החודשי ואם כבר עולה בהחזר החודשי אז לא בטוח שזו הדרך הנכונה לבנות תמהיל...
בכל אופן, ההנחה שלי היתה שאתה מתכוון להישאר בהחזר חודשי דומה ואז הכוונה היא לרדת ל 8 או 9 שנים ולבקש בריבית 1.8.
ועוד הערה: הריביות קלצ בין 5 שנים ל 9 לא אמורות להיות שונות דרמטית משנה לשנה, אלא לעלות באיטיות, כלומר הן יהיו בין נניח 1.6 ל 1.9 באחוזי מימון טובים, הכנסות טובות ומשכנתא לרכישה או מיחזור שלה... זה הכל בהערכה כללית בלי להכיר הבנק הספציפי ובלי להכיר לקוח ספציפי. כל ההכוונה הזאת בפורום זה בערבון מוגבל, קריאת כיוון השוואתית מסויימת, והכל הרי נבחן במשא ומתן הספציפי בבנק.

מוזר או לא ברור לי מה הכוונה בדבריך שהציעו ל 5 שנים?? מה פירוש הציעו כש 5 שנים אולי בכלל לא רלוונטי עבורך לאור ההחזר החודשי... ??
צריך לבוא לבנק יותר ממוקד ולדעת מה רוצה להשיג ומה אפשרי להשיג אחרי שבדקת את כל המכלול בעזרת מחשבון משכנתא ומבין את ההשלכות של נניח מ 8 שנים בהשוואה ל 9 שנים מה זה עושה להחזר החודשי. עשיריות האחוז לכאן או לכאן לא זה מה שעושה את ההבדל המשמעותי, לא בהחזר החודשי ולא בסך הריביות לבנק. אז קודם כל להתייצב על מספר שנים, סביר, ואז להמקד בריבית...
בהצלחה.

 

[mosheash33]

לא .
העלות החודשית כרגע מתאימה לי
לגבי ה5 שנים סירבתי פחות ריאלי בשבילנו.
אנסה להשיג את הריבית עבור 9 שנים .
בנוסף, יש לי עמלת היון של כ18k
יש דרך במידה ואני נשאר באותו הבנק לבצע מחזור מבלי לשלם עמלת היון?

 

[82little]

הבנתי. אוקיי. אז אכן צריך לבקש את הריבית הזאת עבור 9 שנים. רק תבדוק קודם בעזרת מחשבון משכנתא שזה מסתדר לכם בהחזר החודשי .. ושנניח אם יציעו בסוף 2 אחוז ל 9 שנים, שזה גם עדיין כדאי ומסתדר לכם...
לגבי עמלת היוון: הכללים של בנק ישראל הם שהבנקים רשאים לגבות עמלת ההיוון הזאת, גם באותו הבנק.
במידה וחלפו כמה שנים, אמורות להיות הנחות על עמלת ההיוון (ההנחה עולה ככל שחלפו יותר שנים ממועד ההלוואה המקורי...). מניח שמה שציינת כעמלת היוון זה כבר בתוך שקלול של ההנחות הללו. ושהן נלקחו בחשבון...
בהצלחה.