מורה נבוכים

CPA1234

New member
מורה נבוכים

אני מעוניין לבנות בית בשומרון חוץ מבנק לאומי אף בנק לא נותן מימון (בנק הפועליםם נותן לישובים ספציפיים - לא כולל את שלי) הריביות שקיבלתי בבנק מאוד שונות מאלו שאחרים מקבלים כך לדוגמא (הכל ל- 20 שנה): קל"צ -% 6.2 ק"צ -% 3.6 עוגן מק"מ - משתנה כל שנה +1.2% משתנה כל חמש שנים, צמוד ע"פ ריבית משכנתאות ממוצעת - 2.29% (נראה לי שיעלה היום) ללא spread P-0.9% אני ראיתי שבחור בשם אופיר קיבל בלאומי ~5.2% על הק"צ! ולגבי המשתנה הוא רשם שבדק לשנתיים וקיבל עם מרווח של 0.6% - , לא בבנק אמרו שאם אקח לשנתיים אזי אפשר -0.2% אשמח לתגובתכם
 

CPA1234

New member
כמה פרטים נוספים

המשכנתא שאנחנו רוצים היא בסביבות 750K. המשכורת שלי היא- 11,000 ומניח שבספטמבר תעלה בעוד 1,500 נטו . אשתי כרגע עובדת מהבית (עם הילד) ומרוויחה 2,500-3,000 היא מחפשת עבודה וכשתמצא (אני מניח הרבה לפני שנוכל להתחיל לבנות - יש לנו חצי שנה עד שהשטח יהיה מפותח) היא תכניס 6,000. יש לנו עוד ילד דרך אגב (סה"כ שני ילדים מקסימים) מקווה שלא חיסרתי פרטים. דרך אגב רציתי לקחת בערך כך: 250K - להחזיר תוך 4/5 שנים לקחת גרייס 450K - בפריים והשאר בק"צ/קל"צ מהעוגן מק"מ ירדתי שכן אני מבין שהוא יהיה כמעט תמיד יותר יקר מהפריים ומתנהג זהה אז כך שפריים יספיק לי. אשמח לתגובה
 
../images/Emo82.gif ברוך הבא לשומרון

מניסיוני בנק מזרחי טפחות ובנק ירושליים נותנים גם משכנתאות מעבר לקו הירוק. בגלל שאין תחרות כמו בשאר המקומות בד"כ ההצעות גרועות ולא תוכל להשוות עם הצעה בתוך הקו הירוק בכל אופן התמהיל לא מומלץ על ידי מסלולים לבדיקה קל"צ פריים מט"ח
 

מאיר וידר

Member
מנהל
משכנתא לנכס מעבר לקו

כפי שרשמת בעצמך, הבנקים לא ממהרים לתת משכנתאות מעבר לקו הירוק הריביות שקבלת בהחלט מעט גבוהות, זה מאוד תלוי גם באחוז המימון, יכולת ההחזר וכן את המיקום של הנכס. לפי דעתי, אם באותו ישוב ספציפי אף בנק לא הסכים לתת משכנתא, קח את מה שהבנק כן מסכים לתת
 

CPA1234

New member
המשך

גם ירושלים וטפחות לא נותנים. אבל איך באותו הבנק (כפי שרשמתי לגבי הבחור אופיר) הריביות שונות- בקל"צ לי הציעו 6.2 ולו בסביבות 5.2 זה משמעותי וגם לגבי המרווח בעוגן ממוצע משכנתאות.. אני לקוח פרימיום של הבנק - לא מגיע לי לפחות כמו האחרים? חשבתי לקחת הצעות של אנשים מהפורום ולהראות לבנק ולהציג כאילו נתנו לי אותם - שכן גם אופיר לקח בלאומי, כלומר יש להם אפשרות להוריד עוד את הריביות.
 

מאיר וידר

Member
מנהל
דעתי

הבנק מסתכל על התמונה הכוללת ובודק את יכולת ההחזר וכן את טיב הנכס הנרכש בנכסים שהם מעבר לקו הירוק, לא כל הבנקים מאשרים ולכן אם בנק מסויים מאשר, אין יותר מדי יכולת של ניהול משא ומתן על גובה הריבית תנסה בכל זאת להוריד את הבנק בריביות אך לא בטוח שהבנק יסכים לאור העובדה שהנכס לא מספיק אטרקטיבי למימוש בעבורו.
 

CPA1234

New member
הי ab

אנחנו מצפים לפרעון מוקדם של 250K תוך 4/5 שנים. לגבי כושר החזר- רשמתי בהתחלה את ההכנסות שלנו. לא צריכה להיות בעיה גם להחזר של עד 5.5K
 

ab1729

New member
אמממ

אם כך, אפשר להפריד את המשכנתא ל2 חלקים: 250K שיילקחו לטווח קצר. המסלולים הרלוונטיים הם פריים (גרייס ל5 שנים) ומשתנה כל 5. בהנחה שלאומי לא יירדו מה2.29 שלהם, הייתי מעדיף את הפריים. החזר חודשי סביר על חלק זה הוא כ1000 ש"ח בחודש (תשלומי ריבית בלבד). את ה500K הנותרים, ועם החזר מייצג רצוי נותר של 4500-5000 ש"ח (ממילא אפשר לשער שייקח לכם מספר שנים להגיע למספרים אלה), אפשר לדעתי לקחת ב2 אופציות א. 50-50 בין קבועה צמודה ל10 שנים לצד פריים ל12 שנה. מתאים יותר במידה ואין צפי לפירעונות מוקדמים נוספים. ב. את הקבועה הצמודה לקחת לטווח של 6 שנים, בעוד שאת הפריים ל20 שנה. בהנחה שיש צפי לפירעונות מוקדמים נוספים, והזרמת כספים חד פעמיים לטובת הפריים, תוכלו לקצרו גם כן ולסיים את כל המשכנתא בתוך 6-8 שנים. לגבי ריביות, אתם אכן קצת מוגבלים עקב היעדר כוח מיקוח. הבנקים שכן מוכנים לתת מימון מודעים לזה ואני בספק אם יאמינו להצעות מחיר זולות של בנקים שלא מתעסקים בכלל בישובים אלה. נסו לעשות סבב בכל הבנקים. בעיקר בטפחות.
 

CPA1234

New member
לא מובן החישוב

עשיתי חישוב של שתי האופציות שהעלית וקיבלתי בראשון 5,500 ובשני 6,200 - ואלו רק ההחזרים הראשונים... אני מפספס משהו?
 

ab1729

New member
אמממ

תסריט ראשון: 250K קבועה צמודה ל10 שנים. 2300 ש"ח. 250K פריים ל12 שנה. 2070 ש"ח 250K פריים בולט. 625 ש"ח. סה"כ כ5000 ש"ח. תסריט שני 250K קבועה צמודה ל6 שנים. החזר התחלתי של 3600 ש"ח. 250K פריים ל20 שנה. החזר התחלתי של 1380 ש"ח. 250K פריים בולט. החזר התחלתי של 625 ש"ח. סה"כ 5600 ש"ח. אפשר להאריך את הפריים ל30 שנה ולהוריד עוד כ400 ש"ח כמובן שיש להיערך לעליית הפריים, ולהאריך במעט את המסלולים במידה וההחזר החודשי עלול להכביד.
 
דעתי

1. בדוק את מזרחי שגם הוא מממן בניה מעבר לקו הירוק. 2. קיבלת ריביות לא מספיק טובות ביחס להכנסה וכושר ההחזר. לא ראיתי את אחוז המימון אבל אם זה אינו עולה על 60-65 אחוז, ממש אין סיבה לריביות האלה. 3. תמהיל: 50% פריים, 30% קל"צ ו-20% ק"צ (על בסיס הנחה של החזר מוקדם שיוזרם בעיקרו לפריים)
 
למעלה