כדאיות מיחזור

[דן226]

כדאיות מיחזור

כיצד ניתן לבדוק כדאיות מיחזור חוץ מהשוואת אותו מסלול עם התנאים של אז לעומת היום? לקחנו 600א לפני 3 שנים, לפני חודש היינו צריכים להחזיר 595א + 22א ש"ח קנס כי הכל היה צמוד מדד (3.7%) לאחר חודש הקנס כבר עלה ל 28 א ש"ח . כיום אנחנו רוצים לפזר ל-3 מסלולים קבועה צמודה, פריים וקל"צ. איך נדע מתי זה כדאי ועד איזה גבול של קנס זה כבר לא כדאי? תודה

 

[סתם אחד66]

היי דן קרא את ההודעה שלך עד שתבין מה הטעות !

אז תחזור עם נתונים נוספים -כמה מרוויחים ?כמה משלמים כרגע? ערך הנכס ?האם אתם חוסכים חוץ מהמשכנתא ?וכל נתון מספרי על כספים או התחייבויות. ככל שיהיו יותר נתונים נוכל לנסות לעזור יותר טוב !

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif הכידאיות לא נימדדת רק באחוזים

אלא בעיקר במסלולים. הסקת המסקנות שלך חלקית. איך ייתכן שלאחר 3 שנות החזר, אתה חייב יותר ממה שלקחת ועדיין מוכן להשאר ב1/3 צמודה?. לא ניכוית מספיק? תחליף אג'נדה , תחתוך הפסדים ובעיקר תתעורר כי כנראה נירדמת בשנתיים האחרונות. הפיתרון אינו בפיזור הכסף על פני כל מסלול אפשרי אלא בבחירת אסטרטגיה ל"ניהול החוב". ושתהיה לך שנה טובה עם התחלה חדשה

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. אתם עושים בשכל! אל תתרשמו מעצות שיובילו אותכם מן הפח (100% הימור על הקבועה הצמודה) אל הפחת (100% הימור על הפריים). אין סיבה להמר עם המשכנתא על מסלול בודד כלשהו ויותר נכון לפצל בין כמה מסלולים כדי להקטין סיכונים. 2. לדעתי הייתי ממחזר מחר בבוקר, למרות הקנס וכדי להגיע לתמהיל שפוי יותר. הצד השני של הקנס הוא כמובן הריביות המאוד נמוכות שיש היום בשוק בקבועה הצמודה והלא צמודה.

 

[דן226]

נתונים

כבר העלתי בעבר את הנתונים, והנה הם שוב: זוג + 1 הכנסה 16K נטו, קרן השתלמות עוד כ-6 שנים 150K. כאמור נלקחה משכנתא לפני 3 שנים 600K בצמוד מדד 3.7% , החזר כיום כ- 620K כולל קנס. רוצים לקחת את התמהיל הבא: 220K קל"צ 15 שנה 4.9% - החזר 1728ש"ח 150K פריים מינוס 1 ל-25 שנה - 654 ש"ח 100K צמוד מדד 14 שנה 1.8% - 674 ש"ח 80K מסלול דולרי 20 שנה כיום 1.79% - 397 ש"ח 150K גרייס ל-6 שנים בפריים מינוס 1 - 277 ש"ח - קרן ההשתלמות שהוזכרה בהתחלה אמורה לכסות את המסלול הזה עוד 6 שנים, סכום זה לא יישמר לפנסיה. סה"כ 3730 ש"ח החזר חודשי - הגדלנו גם את המשכנתא ל-700K עקב שיפוץ. ידוע לנו שהתפזרנו על טווח גדול של שנים,בתקווה שבמהלך השנים נוכל לסגור את מסלול הפריים (הגרייס כמובן) והמסלול הדולרי.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif עצתי לדן

אכן התפזרת הן בשנים והן במסלולים מבלי להתמקד על משהו....תפשת מרובה לא תפשת כלום. עצתי 800k ל 20 שנים (לא ממליץ ליותר מסיבות של כידאיות והערכות לסיכונים) . החזר ראשוני 4.140 ש"ח החזר בתנאי P=6% (ממוצע) יהיה 5.280 ש"ח + ביטוחים. ההחזר החודשי כ- 30% גבולי. אחוז משכנתא מתוך ערך הנכס 70% גבולי התמהיל צריך להיות ניגזרת של ההתנהגותית שלכם ובחירת אסטרטגיה לניהול החוב. אינני תומך במסלולים הצמודים כי הם גם יקרים יותר היום וגם עולים כל הזמן . אם אתם מתכוונים לנהל חוב כזה גדול במטרה להוזיל אותו ככול שניתן אז... נצלו את העיוות בשוק ההון לטובתכם. א. לשלב בין הפריים (1.0-P) ולצמודת מט"ח 60% פריים 20% דולרי 20% יורו. ניתן לשלב קבועה צמודה במידת החשש שלכם משינויים (ככול שחוששים יותר האחוז גבוה יותר). ב. את ההפרש בין החישוב לעיל 5.280 ש"ח לתשלום בפועל, לא לנצל לצריכה אלא, לחסוך לביטוח עצמי. ג. לעקוב אחר תנאי השוק ואם המגמה מתהפכת באופן מובהק (2% פער) אז אתם ממחזרים בהתאם את היתרה, ובנתיים החזרתם חלק משמעותי של הקרן. תוכלו בכל שלב להקדים תשלומים ללא קנסות ובכך לצמצם את ההחזר החודשי או לקצר את תקופת המשכנתא. לדעתי יש לכם כושר החזר גבוה יותר אם תנהלו באופן יעיל יותר את כלכלת המשפחה ואז תוכלו לקצר את תקופת המשכנתא ולחסוך הון בעלותה. אז תתכננו את הכל ולא רק את המשכנתא. בהצלחה.

 

[דן226]

המשך

ראשית ההלוואה כיום היא בגובה 700K ולא 800K א. אני לא בעד היורו, לא קיבלתי על כך אף המלצה . לא התייחסת למסלול קבועה לא צמודה (ריבית 4.9%)-מה דעתך? ב. בהתחשב בכך שאנחנו לוקחים 700K ולא 800K מהם הנתונים הרלבנטיים? ג. אני מניחה שכוונתך לגידול בריביות השוק ב-2%, ואם כן זה לא נראה לי שינוי קיצוני כ"כ, סה"כ במסגרת הממוצע ואפילו לא מגיע לP=6, מה גם שאז הריביות בכל המסלולים לא יהיו דומות למה שיש היום והכל יעלה- אז לא בהכרח כדאי להסתמך על זה. מבחינת התנהלות בכלכלת המשפחה, אנחנו אנשים דיי צנועים, לא ממש בזבזנים, כך שלצערי לא נראה לי שנוכל להתנהל נכון יותר מבחינה תקציבית, וגם אם כן הפער יהיה זעום. תודה רבה (=

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif מענה

א. זה שלא קיבלת אף המלצה על הירו לא פוסל אותה במיוחד עם כל כך הרבה המלצות נגד הצמודה ובכל זאת את הולכת על זה (כשאני כותב המלצות אני מתכוון שאנשים שלקחו והודו שניכוו קשות ). לא ראיתי מישהו שלקח צמוד מט"ח ב4 שנים בפורום זה שהתלונן על מר גורלו או אפילו על טעותו. ב. קבועה לא צמודה הינו מסלול מקובל עליי אלא שהוא יקר לטעמי אבל בהחלט יכול להוות חלק מהמשכנתא במינון אינדבידואלי של עלות מול תועלת פסיכולית (שקט שלווה ביטחון). ג.700k ל 20 שנים . החזר ראשוני 3.625 ש"ח החזר בתנאי P=6% (ממוצע) יהיה4.620 ש"ח + ביטוחים. לגבי סעיף ג' שלך לא הבנתי את הטענה אולי בגלל שלא הייתי מספיק ברור, ה 2% ויותר מייצג פער ריביות בין מסלולים הוא קיים היום בין הצמודות לפריים, היפוך הפער יכול להגרם אם ירידת המדד ,עליית הפריים או שניהם גם יחד. אם עדיין משהו לא ברור תשאלי. לגבי התנהלותך בכלכלת המשפחה, טוב שכך, לצערי רוב המשפחות לא מצליחות לזהות כיסי ביזבוז (אין הגמל רואה את דבשתו) וחיות בהרגשה דומה לשלך.

 

[ab1729]

אמממ

כדי לבחון כדאיות מחזור, יש 2 מרכיבים: 1. במחזור בודקים מחזור מתמהיל מסוים לאותו תמהיל בדיוק. במקרה שלך, לא ברור לכמה זמן נלקחה המשכנתא (20 שנה? 25?). על פניו, נראה שהמחזור יהיה כדאי (אבל כדאי שתצרך את הנתונים) 2. יתרון נוסף למחזור במקרה של הוא פיזור מרכיב החוב והימנעות מ100% הצמדה למשתנה מסוים (המדד). לאחר שנוודא שהמחזור כדאי, כדאי יהיה לשקול את המחזור 3. לגבי ההצעה שקיבלת - אינני אוהב את המסלולים ל14 שנה לצד 25. מבחינת פיזור בין מסלולים (קבועה צמודה, לא צמודה, פריים) - דווקא נראה לי בסדר גמור. 4. שים לב שמשכנתא ל20 שנה תתן החזר מייצג של כ4700 ש"ח ואל תסתנוור מההחזר הראשוני של הבנק שמניח מדד 0% וריבית פריים ברמתה הנוכחית.

 

[דן226]

פיזור בין 14 ל-25 שנה ובדיקת כדאיות מיחזור

לא כ"כ ברור לי מדוע כולם כ"כ נגד הפיזור בין 14 ל-25 שנה ? סה"כ המחשבה היא כמובן לפזר את הסיכונים, להוריד את התשלום החודשי ולא לשלם כספים מיותרים לבנק ומכיוון שברור לנו שהריביות של היום לא מייצגות את הריביות הממוצעות לאורך תקופה כה ארוכה, ניסיתי להוריד את התשלום החודשי ע"י הארכת המסלולים שניתנים לסילוק מהיר במידה ויתקבלו כספים, ללא קנסות וגם פעלתי לפי עיצת אנשים רבים ולא הארכתי את המסלול צמוד מדד, שממנו, להבנתי, רצוי להפטר הכי מהר. הדבר היחידי שאולי אנחנו יכולים לעשות אחרת הוא להאריך את הקל"צ - כי היא לא תפתיע, ואין ספיגת שנות מדד, או לקיחת סיכון לכמה יגיע לפריים. אבל גם אז אני עדיין לא בעד להאריך את המסלול המדדי, והקיטוב בין אורך המסלולים יישאר. לקחנו אגב בזמנו את המשכנתא ל-20 שנה בריבית 3.7%צמוד מדד 600K. החזר כיום כ-3900 ש"ח עוד 17 שנות החזר. במסלול שקיבלתי כיום אני אשלם 3730 ש"ח. הלוואה בגובה 700K . כמובן שגובה ההחזר הוא נמוך גם בגלל הגרייס. לולא הגרייס היינו משלמים 4107 ש"ח - גם לא נורא, אבל שוב, אנחנו לוקחים בחשבון שההחזר החודשי יגדל עם עליית הריביות, ואנחנו חוסכים באפיקים אחרים לפנסיה (למרות שכמובן אף פעם לא יזיק לחסוך עוד כסף לתקופה זו או לכל צרה שלא תבוא) לכן חשבתי שעדיף לקחת גרייס.

 

[דולבין]

מספר הערות

1. ראשית שיקול המחזור נכון , כפי שנאמר, ולו רק מהשיקול של פיזור המסלולים. 2. הסיבה שהקנס קפץ מ 22K ל28K כי ביוני הריבית הממוצעת למשכתאות לחישוב (בנק ישראל) היתה 2.92 וביולי ירדה ל 2.72 כך שהפרש ההיוון מחושב על בסיס ריבית נמוך יותר 3. ממה שאני רואה, קיבלת הפחתה מלאה של 40% מהקנס. 4. החסכון שלך ה"תאורטי" ל 17 שנה שנותרו כ 100-150 ש"ח בחודש על היתרה של 625K שזה מעל 20K לסך התקופה. אתה לא רואה את החסכון כי התמהילים שבחרת ובינהם הקל"צ מגלמים ריבית גבוהה יותר לכל התקופה. 5. תמהילים סבירים אולי להגדיל את הפריים ע"ח הקל"צ - לא עקרוני, הקל"צ מבטא מדד של 3.1% (מעט גבוה, אך מגלם בתוכו פרמיית סיכון)

 

[דן226]

קנס פרעון

האם יש מצב בו קנס הפרעון שלנו יירד בהמשך? במיזרחי אמרו לי שזה לא ירד, אבל זה לא ממש הגיוני לדעתי.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif תגובה לקנס פרעון

יש מצב בו קנס הפרעון שלכםיירד בהמשך עד כדי שלא תשלמו אותו, זה יקרה אם הריביות בשוק יעלו מעל הריבית שלך.

 

[דולבין]

קנס פרעון

תאורטית זה יקרה כפי שאריק ציין. אך באותה עת, כאשר זה יקרה הריבית במסלול הצמוד והקל"צ, שתוצע לך תהיה גבוהה יותר ממה שמוצע לך כיום. החסכון בקנס ינוטרל, ע"י ריביות גבוהות במחזור.

 

[ab1729]

אמממ

הפיזור אינו בעייתי אם אתה משער שבתום 15 שנים תוכל להזרים מספיק כספים כדי לסיים את המשכנתא. אם זה לא סביר - אז משיכת המשכנתא 25 תעלה לך הן לאור סילוק איטי של הקרן של המסלול הפריימי, והן בתשלומי ריביות מיותרים. בקל"צ - הבעיה היא דומה. ככל שתאריך, כך קצב הסילוק (האיטי ממילא) יהיה עוד יותר איטי. לגבי מחזור - ריבית ההיוון (הקובעת את הקנס) ל17 שנה היא 2.72, כך שאם תשיג ריבית זולה יותר מזו (וזה אפשרי), אז המחזור ישתלם. כמובן שגם פיזור החוב היא עוד סיבה למחזר.

 

[דן226]

קל"צ

תודה על התשובות. תודה לכולם. האם בקל"צ יש אפשרות פרעון מוקדם ללא קנסות? האם קצב אכילת הקרן הוא סביר או איטי כמו במסלול צמוד מדד?

 

[ab1729]

אמממ

1. לגבי קנסות, בעיקרון מסלולים קבועים לא צמודים חשופים לעמלות פירעון מוקדם. עם זאת, בנקים רבים מוותרים על הזכות לגבות קנסות עתידיים ומאפשרים סעיף בחוזה הפוטר מקנס עתידי 2. לגבי סילוק - הוא איטי, אבל החוב תמיד קטן. במסלול קבוע צמוד הסילוק בהתחלה מעט איטי יותר (וההחזר נמוך יותר) ומתגבר בהמשך. כמובן שקצב הסילוק תלוי במדד, ובמצבים קיצוניים ייתכן גם שהחוב כלל לא קטן אחרי מספר שנים של תשלומים. בכדי לאזן את המסלולים (צמוד מול לא צמוד) בהיבט פריסת התשלומים והסילוק, אפשר לקחת את המסלול הצמוד בלוח "קרן שווה".