יעוץ לגבי תמהיל

[shmula]

יעוץ לגבי תמהיל

שלום לכולם,

אנחנו עומדים לקנות נכס ולקחת משכנתא.

להלן הנתונים:

מחרי הנכס 1750000K
הון עצמי 500K
הכנסה נטו לחודש 24K
יכולת החזר חודשי 8K

לנכס יש יחידת דיור צמודה שמושכרת ב 1.7K
כספים שמשתחררים בשנים הבאות כ 100K.

יש אפשרות להרחיב את הנכס ולהשכיר את עלית הגג ב 3K אך מצריך השקעה של כ120K.

שאלות:

מה התמהיל שאני יכול לקבל מהבנקים?
האם כדאי לבצע את אפשרות ההרחבה? ומתי?
לאחר מעבר על הרבה מהשירשורים ראיתי שאין התיחסות למשכנתא צמודה ליורו. האם זה לא כדאי ( אולי הוא יקרוס בשנים הבאות )?
האם משכנתא צמודה לפריים צמודה גם למדד?

 

[shmula]

אם חסר עוד נתונים אשמח להשלים

 

[ישהו]

שאלות

כאשר אתה כותב יכולת החזר של 8K ,כלולה בתוכו כבר השכ"ד של 1.7K או שזה בנוסף.

יחס המימון שלך הוא טיפה מעבר לגבול של 70% , עוד 120K יגדיל את היחס עוד יותר אבל אם התשואה על ה120K היא 3K לחודש אז לך על זה עכשיו.

הימורים בקזינו כאן משכנתא לכן לבנות על נפילת מטבע כזה או אחר מסוכן , לא שאי אפשר לקחת חלק במט"ח.

פריים לא צמוד לכלום , שינויים בו הם רק בשיעור הריבית שמגדילה את ההחזר החודשי על הקרן הנומינאלית.

ותמהיל - אתה בא לבנקים עם תמהיל שלך ואותו מבקש מהבנקים ולא להיפך.

מתי משתחררים הכספים של ה 100K

 

[shmula]

תשובות

ה 8K זה כולל ה 1.7K
ה 100K תוך שנתיים.

בנוסף יש לי אפשרות לקחת 50K ב 2.7 קל"צ ל 5 שנים אך זה יוריד לי מה 8K.

עם איזה תמהיל כדאי לי להגיע לבנק?

 

[ישהו]

שאלות נוספות

תוך כמה זמן עליית הגג תניב הכנסות?

50K היא טובה אבל מקשה על ההחזר כי מדובר כמעט ב900 ש"ח לחודש.

האם כולל לקיחת משכנתא לבינוי 9000 לחודש לזמן קצר אפשרי?

 

[shmula]

תשובות נוספות

לא ממש נכנסתי לפרטים עם קבלן.
אני יכול להניח שחצי שנה.

לגבי ה 9K - זה אפשרי.

 

[ישהו]

דעתי

ראשית מבצע את פרוייקט עליית הגג מניב 3K כמה מזה אתה מייעד להחזר המשכנתא כמה לרווחת המשפחה.

וכן לוקח את ההלוואה של 50K
לכן מהבנק אתה צריך 1250+ 120 ממנו מפחית את ה 50 סה"כ 1320 . יחס המימון 1320/ 1870 70% טוב יותר מ 1250 / 1750 בקצת.

50K בקל"צ 5 שנים
440K בפריים ל 30 שנה
720Kבקל"צ ל 15 שנה
110K במשתנה ל 20 שנה ( תיפרע על ידי קרן ההשתלמות )

החזר 9K

בפרעון המשתנה אתה מקצר את הפריים .ועם סיום הקל"צ ל 5 שנים תהיה מסוגל לסגור את ההלוואה בפחות בערך ב 16 שנה

אם תכניס גם כספים מעלייית הגג כמובן שתקצר את הטווח יותר

 

[shmula]

תודה על התשובה המלומדת + שאלות

האם בפריים אני יכול להגדיל את גובה ההחזר בכול זמן נתון ?
האם בפריים אני יכול להכניס סכום חד פעמי מידי פעם ( למשל בונוסים שמתקבלים ) ?

 

[ישהו]

חופשי על הבונוס

למרות שמדברים על 10 % לא מקפידים על כך.

 

[shmula]

מה הרביות בתמהיל הנ"ל?

 

[ישהו]

ריביות

קל"צ 5 2.7%
פריים 3.1%
קל"צ ל 15 שנה 4.8%
משתנה ל 20 שנה 2.2%

 

[shmula]

עצה בהתמקחות מול הבנקים

כמה שאלות:

באיזה בנק לדעתך אני יכול לקבל את התמהיל?
באיזה טיעונים להשתמש מול הבנק בהתמקחות?

 

[shmula]

שאלה לגבי ה 110K משתנה ל 20 שנה.

האם המסלול הזה הוא למשל "משתנה כל 5 שנים בריבית קבועה 2.2" ? או שזה מסלול אחר?
האם ניתן לפרוע את המסלול לפני ה 5 שנים או שיש נקודות יציאה מוגדרות?

 

[ישהו]

תשובה

יש בה תחנות אבל עדיין ניתן לפרוע ללא קנס כי הריבית בסבירות תעלה ולכן לא יהיה קנס.

 

[shmula]

תודה.

יום רביעי אני מתחיל את "מרוץ הבנקים".
ללא הפורום והתשובות הייתי מגיע כחטיף לכרישים שיושבים מאחורי הדלפק

 

[ישהו]

המשך

תבוא מסודר עם כל הניירת הנדרשת כמו ת.ז דפי חשבון לשלושה חודשים אחרוה 3 תלושי שכר של כל אחד מבני הזוג אם קיימות הלוואות יתרות מעודכנות .

כך ייחסך לך זמן וגם תראה שאתה רציני ויודע את העבודה

הכריש צריך אותך כמו שאתה צריך אותו והוא יודע שיש עוד כרישים בחוץ שרוצים את הביזנס שלך