קרא והפנם -לא רוצים בטובתך.
קרקעות חקלאיות עם עתיד מעורפל
סוחרי הקרקעות ממהרים לנצל את ההזדמנות - משבצות קרקע חקלאית קטנות במתחם פי גלילות נמכרות באגרסיביות במאות אלפי שקלים, אך קיים חוסר ודאות גבוה באשר לתוכניות לגבי השטח ■ "אנו מאמינים כי מדובר בהשקעה נכונה וכי רבים מהספקנים יאכלו בעתיד את הלב"
02.02.2013 - מאת: נמרוד בוסו [דה מרקר]
http://www.themarker.com/realestate/1.1920068
אזור גלילות ייבנה בעתיד - בזה אין ספק. מה בדיוק יוקם בו, היכן ומתי - אלה שאלות המפתח, שאמורות לגרום למשקיעים לבטים קשים בדרך לרכישת משבצות קרקע במקום, ולהערכת שוויין. ואולם לסוחרי הקרקעות אין שום בעיה לשווק חלקים מהשטח בן אלפי הדונמים בלהט, והם אף מכנים אותו כבר "רובע גלילות היוקרתי". באותו "רובע" נמכרות פיסות קרקע של עשרות מ"ר בודדים תמורת כחצי מיליון שקל למשקיעים, אף שלדברי מומחים יש סיכוי לא קטן כי ההשקעה תסתיים בהפסד.
...גם חברת טריגו השקעות ושיווק נדל"ן, המוכרת באזור פיסות קרקע תמורת החל ב-490 אלף שקל. בסרטון המופיע באתר החברה שבו מוצג האזור כרובע גלילות, מתוארת הרכישה במקום כ"השקעה בטוחה בעתודת הקרקע הגדולה האחרונה של גוש דן".
כשהתקשרנו למשרדי החברה, הממוקמים באזור התעשייה של הרצליה, והצגנו עצמנו כמתעניינים ברכישה, הופנינו לנציג מכירות. הנציג ניסה לשכנע אותנו בכדאיות העסקה. "כיום כל מי שמחזיק 83 מ"ר בשטח, אמור לקבל יחידת מגורים או שווה ערך בנכס מסחרי", אמר. "לצערי, מה שאני אומר לא בא לידי ביטוי חוזית".
אם כל כך בטוח שרכישת הקרקע תוביל לזכאות לדירה, למה זה לא בא לידי ביטוי בחוזה?
"המלה 'בטוח' לא קיימת פה, אבל זה כרגע מה שעולה מהתוכניות לשטח".
ואולם גם מה שעולה מהתוכניות בשטח רחוק מאוד מלהבטיח משהו. באזור, התחום בין כביש החוף, כביש 5, נתיבי איילון ורמת אביב ג', אושרו במהלך 2004 ו-2005 תוכניות כתמים. אלה תוכניות כלליות שלפיהן ייבנו בשטח בן אלפי הדונמים 6,000-9,000 יחידות דיור בשטח המתחם הצפוני, שמשתייך מוניציפלית לרמת השרון, וכ-3,000 יחידות דיור בחלק הדרומי של המתחם, המשתייך לשטח המוניציפלי של תל אביב.
מאז לא חל כל שינוי במצב התוכניות, ויש לכך סיבה. בפני קידום התוכניות ניצבים כמה מכשולים: אתר מיכלי הדלק שפעל באזור הותיר אחריו זיהום קרקע בהיקף שעדיין לא נבדק לעומק, וכלל לא ברור אם אפשר לבנות על חלקים מהקרקע; ומתקנים ביטחוניים באזור מהווים גם הם מגבלה לבנייה. קיימות בעיות תכנוניות אחרות נוספות, ואפילו ועדת טרכטנברג, שהגדירה בסוף 2011 את אזור גלילות כמיועד לקידום מהיר של תוכניות, לא הצליחה להמריץ את קצב ההתקדמות האטי של התוכניות במקום.
אלא שגם לו היו התוכניות מקודמות, הרי שכלל לא בטוח שפיסות קרקע הזעירות מהסוג המשווק באזור יהוו בסיס לדירה במקום. חשוב להבין כי מתוך כל חלקת קרקע שרוכשים כיום, יופקעו בעתיד 40% - ואולי אף יותר - לצורכי סלילת כבישים ולצורכי ציבור. לפיכך, רוכש פיסה של 83 מ"ר יישאר בעתיד עם פחות מ-50 מ"ר. למה בדיוק הם יספיקו? עם כמה שותפים יצטרך בעל הקרקע הזו לחלוק את הפרויקט העתידי? מתי יגיעו כל השותפים להסכמות לגבי חלוקת הפרויקט ביניהם? אלה שאלות שאי אפשר לתת להן תשובות כיום, אבל מהניסיון של מקומות אחרים, הקמת פרויקט על קרקע מרובת שותפים מסובכת ומתמשכת.
הנסיבות האלה והאחרות של הקרקעות במתחם גלילות הביאו את עו"ד אביעד שוב, שותף במשרד משה שוב ושות' - המשמש מנהל של 630 דונם במתחם פי גלילות מטעם בית המשפט ביחד עם ד"ר יוסי שגב - להיות ספקן למדי לגבי טיב ההשקעה. לדבריו, "כיום התכנון במקום אינו מקודם על ידי המינהל. יש סיכויים קטנים מאוד שמספר מטרים כל כך מצומצם של קרקע יקנה בסופו של דבר יחידת דיור, וכלל לא בטוח שהבנייה תתבצע דווקא במתחם שבו נרכשה הקרקע. אם נצרף זאת לחוסר הוודאות התכנונית שקיימת כיום באזור, הרי שמי שקונה שטח של 80 מ"ר במתחם שם את כספו על קרן הצבי".
