חישוב מדד תשומות הבנייה

[shmuel78]

חישוב מדד תשומות הבנייה

שלום לכולם יש לי מספר שאלות אז אני מקווה שאני לא אתיש אותכם.. אנו זוג שמרוויחים הכנסה ממוצעת של K21 לחודש. כרגע עם מזומן של 400K וחוסכים בקצב גבוה (לא גרים בשכירות). קונים דירה בעלות 1.6 מיליון . משכנתא מבוקשת : 950 אלף ש"ח עד 20 שנה. קרן השתלמות של כ 200K עוד שלוש וחצי שנים (חלק מהמשכנתא יהיה בולט לשלוש שנים עד לשחרור הקרן השתלמות). 1. על איזה מסלולים הייתם ממליצים כיום ברמה של עד 20 שנה? מעוניינים שההחזר החודשי לא יעלה על 5800 כולל הבולט. 2. המסירה עוד שנתיים וחצי - הייתם ממליצים כבר היום לקחת משכנתא ריבית קבועה (בגלל הריביות הטובות) ולהשאיר עוד קצת את הכסף הנזיל אצלנו ? 3. חשוב מאוד : לשולטים ברזי החישוב של ההצמדה למדד תשומות הבנייה . אני מנסה להבין את צורת החישוב ף אני רוצה לשלם ב 6 תשלומים פרוסים לשנתיים וחצי. לדוגמא מדד מאי עומד על 123.2 , ותשלום הבא אהיה חייב עוד כמיליון שלוש מאות על הדירה , האם עליית המדד באחוזים מחושבת על כל הסכוםשנותר לי לשלם או רק על החלק היחסי של התשלום ? האם בתשלום שלאחר מכן (שבוא כבר יישאר לי רק כמיליון שקל להשלים) עדיין ההשואה תהיה מול המדד של חודש זה (123.2) ? אודה לתשובותיכם , פורום מצויין !

 

[michael1976]

תשומות הבניה - דוגמה

קנית ב 100K במדד 100 שילמת 50K תשלום ראשון (מדד היה באותו רגע 105). נשאר לתשלום : 100K - 50/1.05 ,כלומר 52.38K תשלום אחרון , מדד 110 יתרה לתשלום : (100-52.38)*1.1 , כלומר עד 52.38K

 

[יונתן 2000]

לגבי מדד תשומות הבנייה

ההצמדה היא תמיד על יתרת החוב. מה שכבר שילמת שילמת. לגבי המשכנתא - אם ההון שלכם הוא 400K ומחיר הדירה הוא 1.6M לא ברור איך המשכנתא היא רק על 950K, אתם צריכים פה לפחות 1.2M, וזה בלי לקחת בחשבון הוצאות נילוות (סדר גודל של כ-150K שאולי ניתן לקזז עם החסכונות שלכם בתקופה הזו). גם אם נקזז את קרנות ההשתלמות (שעדיין תצטרכו לשלם את הריבית עליהם ב-3.5 שנים הקרובות) תגיעו ל-1M משכנתא שההחזר המייצג עליה ל-20 שנה הוא 6800 ש"ח, לא כולל הבוליט. על פניו נשמע שהעסקה הזו גדולה עליכם. הייתי שוקל שוב את הצעד הזה ומכוון במקומכם לדירה במחיר נמוך בכ-200-300K (אפילו יותר).

 

[shmuel78]

הבהרות

יונתן תודה על התגובה מה שלא צינתי זה שאנחנו גרים אצל ההורים בינתיים ועד הכניסה לדירה נצליח להעמיד הון אישי נוסף של כ 300K. האם עדיין אתה חושב שהעסקה גדולה עלינו ? מה לגבי יעוץ לגבי תמהיל כן לגבי ה 950 אלף הנדונים ? ושוב - עדיין לא הבנתי לגבי מדד תשומות הבנייה. אם לאחר התשלום הראשון בחוזה נותר לי לשלם 1.3 מיליון. התשלום הבא שלי עומד על 300K - האם הפרש המדד יחושב רק על ה 300K או על כל ה 1.3 מיליון ?

 

[יונתן 2000]

לצורך העניין מה שמוצמד זה רק ה-300K

אבל זה לא משנה, כל החוב שלך מוצמד ואתה משלם את החלק היחסי לפי תוכנית התשלומים. לצורך המחשה - נניח שאתה חייב 1M ש"ח - מתוכם 500K (חצי) עוד שנה ו-500K (חצי) עוד שנתיים. המדד היום הוא 100, עוד שנה הוא 101 ועוד שנתיים הוא 102. אתה יכול לחשב את התשלומים בשתי דרכים: דרך 1 - להצמיד כל תשלום בנפרד: תשלום ראשון יהיה 500 * (101/100) = 505K ש"ח תשלום שני יהיה 500 * (102/100) = 510K ש"ח דרך 2 - להצמיד את כל החוב ולשלם רק את החלק היחסי: אחרי שנה החוב הוא 1M * 1.01 = 1,010,000 ש"ח. מתוכם יש לשלם חצי שזה - 505K ש"ח. החוב הנותר הוא 505K ש"ח. אחרי שנתיים החוב הוא 505 * (102/101) = 510K ש"ח. בשתי הדרכים התשלומים זהים. הדרך הראשונה קלה יותר לחישוב אבל הדרך השנייה מדגישה יותר את החוב שלכם לקבלן. בכל מקרה תחשב איך שנוח לך, זה לא משנה. לגבי המשכנתא - יש שתי המלצות עיקריות בנוגע ללקיחת משכנתא - שההון העצמי יהיה לפחות 40% מערך הדירה ושההחזר החודשי (המייצג כמובן) לא יהיה יותר משליש מההכנסה נטו (רצוי שיהיה רבע). כמובן שאלו כללי אצבע אבל כדאי מאד להישמע להם. אפשר לבדוק איך אתם עומדים בהמלצות: הון עצמי - לפי ההמלצה עליכם לחפש דירה בסכום של כ-1M ש"ח. אתם מעוניינים לקנות דירה ב-1.6M ש"ח, כשההון העצמי שלכם מהווה 25% משווי הדירה. כלומר המשכנתא שאתם צריכים לקחת היא על 75% מהדירה. זהו אחוז מימון גבוה מאד. ייתכן אף שהבנק לא ייאשר לכם אחוז מימון כזה בלי ביטוח EMI (למרות שבמצבכם לא נראה שזה המקרה). החזר חודשי - לפי ההמלצה אתם צריכים לכוון להחזר חודשי של בין 5.5K ל-7K. אתם רוצים לקחת משכנתא שתחזיר כ-6.8K (אם תקחו ל-20 שנה, אתם יכולים לקחת ליותר אבל כלכלית זה פחות משתלם) שזה די קרוב לגבול העליון. אני אישית גם עם הכנסה כמו שלכם היה לי קשה להתחייב להחזר חודשי של 6.8K אפילו שתיאורטית זה אפשרי. קח בחשבון שאם במשך תקופה מסויימת (נגיד חופשת לידה או חיפושי עבודה) אחד מבני הזוג לא עובד הנטל הופך להיות מאד כבד. אם תלכו על החזר חודשי של 5.5K ל-20 שנה תוכלו לקחת משכנתא על סך 800K. ל-25 שנה תוכלו לקחת משכנתא על סך 900K. זה מביא אתכם לדירה בסדר גודל של 1.2-1.3M ש"ח. אין ספק שהעובדה שאתם גרים עם ההורים וחוסכים עכשיו הרבה כסף היא עובדה מקלה במקרה שלכם, ולכן אולי אתם יכולים לכוון לדירה בסדר גודל של 1.4M. אבל 1.6M זה לדעתי באמת לקפוץ מעל הפופיק, אתם לוקחים על עצמכם התחייבות עצומה שתקשה עליכם מאד ב-20 שנה הקרובות. (גם ב-1.4M אתם לוקחים על עצמכם התחייבות יפה מאד). לגבי תמהילים - אני לא רוצה להמליץ על תמהילים כי לדעתי זה צריך להיות שיקול אישי שלכם, אבל ברגע שתיסגרו על מחיר של דירה אז אפשר לבחון את האפשרויות בצורה יותר קונקרטית. ככלל אצבע - אם ההחזר החודשי שלכם הוא רבע או פחות מההכנסה נטו ואתם יכולים לעמוד בקפיצות בהחזר החודשי של כ-1000-2000 ש"ח, אתם יכולים לשקול לקחת חלק גדול משהמשכנתא בהצמדה לפריים. תיאורטית זה יותר משתלם כלכלית (אם כי אי אפשר לדעת מה יהיה בעתיד), ונהנה מהיתרונות של קרן שאינה צמודה למדד ולכן רק יורדת עם השנים, מה שמאד מקל במקרים של פרעונות מוקדמים. במקרה שאתה מתאר לעומת זאת שבו ההחזר קרוב מאד לשליש מההכנסה הייתי שוקל לקחת חלק גדול מהמשכנתא בריבית קבועה צמודה למדד כדי למנוע קפיצות בהחזר החודשי שימוטטו אתכם כלכלית, אם כי אני אישית מאד לא אוהב את הרעיון של הצמדה.

 

[יונתן 2000]

תיקון לגבי החזר חודשי

מכיוון שהמשכנתא שתיקחו עכשיו היא על סך 1.2M ש"ח (אין לכם ברירה), ההחזר המייצג ל-20 שנה הוא 8.2K שזה החזר גבוה מאד גם במקרה שלכם. בדרך כלל מכוונים לכך שההחזר יהיה בין רבע לשליש לפני שמשתמשים בקרנות השתלמות שנותנות קצת ביטחון ויכולות להקטין את ההחזר.