חישוב גודל דירה...
- פותח הנושא Kolomuko
- פורסם בתאריך
עורכת דין חן סרי
New member
כל עוד אתה נוהג בשקיפות ובהוגנות
אתה יכול לפרסם גם את ה-67 מ"ר אלא שעלייך לציין בפני הקונים הפוטנציאלים את שיטת המדידה.
אתה יכול לפרסם גם את ה-67 מ"ר אלא שעלייך לציין בפני הקונים הפוטנציאלים את שיטת המדידה.
אדריכל טימסית
New member
חישוב דירה אמיתי רצוי לבצע לפי ההיתר.
ההיתר בניה של הדירה/בניין זה המסמך שמשקף באופן אמיתי את שטח הדירה נטו.
ניתן גם להבין ממנו מה מוגדר כשטח "עיקרי" ומה שטח "שרות".
סביר להניח שגם השטח שתקבל יהיה גדול יותר מזה של הארנונה.
בכל מקרה אני מחזק את דבריה של עו"ד סרי בעניין השקיפות.
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
ההיתר בניה של הדירה/בניין זה המסמך שמשקף באופן אמיתי את שטח הדירה נטו.
ניתן גם להבין ממנו מה מוגדר כשטח "עיקרי" ומה שטח "שרות".
סביר להניח שגם השטח שתקבל יהיה גדול יותר מזה של הארנונה.
בכל מקרה אני מחזק את דבריה של עו"ד סרי בעניין השקיפות.
________________
יחיאל טימסית, אדריכל.
שיטת חישוב שטח הדירה במכירה לקונה פוטנציאלי.
מה לא נכתב כאן ובכלל בסוגיית הצורך לקבע מידות בשיטה מקובלת ואחידה שתמנע אי הבנות.
מכיוון שמידות הדירה המתוכננת נמסרות ע"י הקבלן לקונה [ע"ב התב"ע] בתשריט, משם התשריט עובר לתיק הבנין בעיריה, ובהמשך לתיק הנכס בטאבו, כדאי לבחון את המקור המדווח בתשריט הקבלן ולהתייחס אליו כבסיס.[שטח ברוטו]
לכל רשות מקומית כללי מדידה שונים משלה, ושטחה של אותה דירה ממש יהיה שונה לצרכי ארנונה/רישום בטאבו/לצרכי רמ"י... וכיו"ב.
כלומר...חשוב שהפרסום של שטח הדירה במכירה יביע בדיוק את שהתכוונת ובהתבסס על הרישום בטאבו. [כולל ההצמדות]
באופן כללי ניתן להבחין במספר שיטות עיקריות שרווחות בתחום הבניה לציון שטח דירה והן :
1. "שטח ברוטו" - כלומר, שטח הדירה כולל חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף. [מודדים את שטח הדירה פנימה ואליו מצרפים את החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף המצוי בבנין ].
2. "שטח נטו" - שטח הדירה פנימה ללא תוספות מחוץ לדירה (בחישוב זה כוללים את השטחים המצויים מתחת לקירות החיצוניים של הדירה [כלומר מרפסות וכו'].
3. "שטח נומינלי" - שטח הדירה כולל את חלקה היחסי בחדר המדרגות. יצוין, כי להבדיל משתי השיטות הראשונות ,מקורה בתקן שהוציא מכון התקנים (תקן 975 משנת 1995).
ברצוני להציג כאן 2 פס"ד הפוכים בעליון בנסיבות שונות שימחיש את חובת הקבלן הבונה לדווח בשקיפות ראוייה את המידות הנכונות בדירה הנמכרת.
פס"ד א' - דן בפורמט המחייב של הקבלן כלפי הקונה [פס"ד צמיתות] ואחרים.
מאמר בנדון- מאת עו"ד מוטי בניאן - http://www.martindale.co.il/Article.aspx?ArticleID=475
פס"ד ב' - ע"א 8913/02, מלכה יוסף ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ .
תקציר.
המערערים, 23 רוכשי דירות, רכשו מהמשיבה דירות ואלו נמסרו לחזקתם במהלך החודשים אוגוסט עד דצמבר 1992. בהסתמך על חוות דעת מומחה שקיבלו, הגישו תביעה בגין ליקויים בדירות שנמסרו להם, וכן טענו כי שטח הדירות קטן מן השטח שהמשיבה התחייבה לו בחוזי המכר.
בית המשפט דן בשאלה השאלה האם ביחסים בין הקבלן-המוכר לקונה הדירה, ברור ומוסכם, שמדובר בשטח נומינלי וכי השטח של הדירה, ללא החלק היחסי בשטחים המשותפים, הינו קטן מהשטח הנומינלי המצוין בהסכם. בית המשפט קבע, כי המערערים קיבלו לידם, כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר, תכניות מפורטות של הדירה, כולל מידות של כל חדר שבה, ואין חולק כי תכניות אלה משקפות נאמנה את תיאור הדירות שנמסרו בפועל.
כמו כן, על-פי, ההסדר הדיוני שהושג בין הצדדים בבית-המשפט המחוזי, אשר אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, המערערים חתמו על תוכניות הדירה עצמן, ועל המפרט המפנה לתוכניות הנ"ל, ומוסכם שהתכניות מתארות את שטח הדירה. לפיכך, משחתמו המערערים על מסמכים אלה כולם, חזקה עליהם, כי ידעו את תוכנם והמסקנה המתבקשת היא, ששטח הדירה המוסכם מצא את ביטויו בתוכניות.
1. "שטח ברוטו" - כלומר, שטח הדירה כולל חלקה היחסי של הדירה ברכוש המשותף. [מודדים את שטח הדירה פנימה ואליו מצרפים את החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף המצוי בבנין ].
2. "שטח נטו" - שטח הדירה פנימה ללא תוספות מחוץ לדירה (בחישוב זה כוללים את השטחים המצויים מתחת לקירות החיצוניים של הדירה [כלומר מרפסות וכו'].
3. "שטח נומינלי" - שטח הדירה כולל את חלקה היחסי בחדר המדרגות. יצוין, כי להבדיל משתי השיטות הראשונות ,מקורה בתקן שהוציא מכון התקנים (תקן 975 משנת 1995).
ברצוני להציג כאן 2 פס"ד הפוכים בעליון בנסיבות שונות שימחיש את חובת הקבלן הבונה לדווח בשקיפות ראוייה את המידות הנכונות בדירה הנמכרת.
מאמר בנדון- מאת עו"ד מוטי בניאן - http://www.martindale.co.il/Article.aspx?ArticleID=475
תקציר.
המערערים, 23 רוכשי דירות, רכשו מהמשיבה דירות ואלו נמסרו לחזקתם במהלך החודשים אוגוסט עד דצמבר 1992. בהסתמך על חוות דעת מומחה שקיבלו, הגישו תביעה בגין ליקויים בדירות שנמסרו להם, וכן טענו כי שטח הדירות קטן מן השטח שהמשיבה התחייבה לו בחוזי המכר.
בית המשפט דן בשאלה השאלה האם ביחסים בין הקבלן-המוכר לקונה הדירה, ברור ומוסכם, שמדובר בשטח נומינלי וכי השטח של הדירה, ללא החלק היחסי בשטחים המשותפים, הינו קטן מהשטח הנומינלי המצוין בהסכם. בית המשפט קבע, כי המערערים קיבלו לידם, כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר, תכניות מפורטות של הדירה, כולל מידות של כל חדר שבה, ואין חולק כי תכניות אלה משקפות נאמנה את תיאור הדירות שנמסרו בפועל.
כמו כן, על-פי, ההסדר הדיוני שהושג בין הצדדים בבית-המשפט המחוזי, אשר אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, המערערים חתמו על תוכניות הדירה עצמן, ועל המפרט המפנה לתוכניות הנ"ל, ומוסכם שהתכניות מתארות את שטח הדירה. לפיכך, משחתמו המערערים על מסמכים אלה כולם, חזקה עליהם, כי ידעו את תוכנם והמסקנה המתבקשת היא, ששטח הדירה המוסכם מצא את ביטויו בתוכניות.
יזם שלא פרט את גודל הדירה בהסכם המכר יפצה את הקונים.
בית המשפט קבע שבעלי הדירות בפרויקט "אופרה על הים" בנתניה, היו רשאים להסתמך על גודל הדירה שהוצג בעלון הפרסום, מאחר שהסכם המכר ונספחיו לא פירטו מהו שטח הדירה. נפסק כי היזמית תשלם לכל אחד מהתובעים למעלה מ-600 אלף שקל עבור הירידה בערך הדירות.
פסה"ד במלואו - http://www.psakdin.co.il/Court/ת-א-25527-04-11-ליטבק-ואח-נ-אופרה-על-הים-בע-מ#.Vjc8eNKrQdU
תקציר פסה"ד.
שני אזרחי חוץ ביקשו לקנות דירה להשקעה בישראל. לאחר מו"מ עם היזמית "אופרה על הים", הם רכשו שתי דירות יוקרתיות בקומה ה-30 של המיזם בנתניה. כשקיבלו לחזקתם את הדירות, גילו הקונים שהן קטנות משמעותית ממה שהוסכם, ובאפריל 2011 הם תבעו את היזמית בבית משפט השלום בתל אביב.
היזמית הטעתה ?
הקונים טענו שהם שילמו על דירה גדולה ממה שחשבו, ומשגילו שהדירה קטנה משמעותית, אז לא רק שהם שילמו ביתר, אלא שלמעשה גם ערך הדירה ירד. הקונים הסתמכו על עלון הפרסום של הפרויקט, בו צוין כי גודל הדירה, ללא המרפסת, הוא 169 מ"ר. בפועל אחד מהם קיבל דירה בגודל של 128 מ"ר, והשני בגודל של 124 מ"ר. לטענתם, שטח הדירה לא צוין במפורש, לא בהסכם המכר ולא בנספחיו, ולכן הגיוני שיסתמכו על העלון.
מעבר לכך הוסיפו הקונים שהיזמית איחרה במסירת הדירה ב-13 חודשים, ולכן מגיע להם את הפיצוי שהוגדר בהסכם.
מנגד טענה היזמית כי העלון לא תואם את תכנית הבנייה, והקונים לא אמורים להסתמך עליו. לטענתה, מי שהיה לו חשוב לקבל את נתוני שטח הדירות פנה אליה, והיא סיפקה לו אותם. היא גם הוסיפה שהקונים ידעו מהן המידות של הדירות כשערכו שינויים בתכניות הבנייה.
היזמית ציינה שהיא כבר שילמה לקונים עבור חודשי האיחור, שלטענתה הסתכמו בארבעה חודשים לאחד וחמישה חודשים לשני, והעיכוב בכניסה אחרי התקופה הזו היה מבחירתם בלבד.
פגיעה אנושה
השופט גיא הימן קיבל את התביעה באופן חלקי.
שטח הדירה, הסביר השופט, הוא נתון מהותי בעסקת מכר, ולמעשה בהרבה מקרים רק בהסכם המכר נוטים לפרט ששטח הדירה הנמכרת הוא בפועל צר יותר משצוין בעלון הפרסום הצבעוני והמפתה של הקבלן. כך בעלון לא מצוין שהשטח הוא ברוטו וכולל גם חלקים מהרכוש המשותף כמו הלובי וחדר המדרגות.
במקרה זה, ציין השופט, השטח שצוין בעלון לא נסתר בהסכם שכלל לא מפרט, אפילו לא בנספחיו, מהו שטחם הכולל של הדירה או של הרכוש המשותף. מכאן, שהנתבעת צריכה לפצות את התובעים על הפרשי הערך ששילמו.
השופט מתח ביקורת על הנתבעת שטענה כי בעלון הובלט שהשטח המקורה כלול בשטח הדירה, וסבר שהיא ביקשה לנצל את פערי המידע שבינה לבין הקונה, ואת תמימותו ואי הבנתו לגבי ההבדלים בין "מקוּרה" לבין "נטו", ובכך מנעה ממנו מידע חיוני להתקשרות בעסקה. התנהלות זו, נזף השופט בנתבעת, היא פגיעה אנושה ומובהקת בחובת תום הלב במו"מ החוזי.
השופט הימן הסכים שהאיחור במסירת הדירה לא נגרם בגלל הנתבעת, אלא מבחירת התובעים. אולם קבע שעליה להוסיף לתובע שקיבל פיצוי בעבור ארבעה חודשים, חודש נוסף, שלא ברור מדוע הפחיתה אותו.
לבסוף פסק השופט לתובע אחד פיצויים בסך 698,200 שקל עבור ירידת הערך, 24 אלף שקל הוצאות משפט ו-65 אלף שקל שכ"ט. לטובת התובע השני פסק עבור ירידת הערך פיצויים בגובה 614,800 שקל, 1,950 שקל פיצוי מוסכם על חודש איחור במסירה, 24 אלף שקל הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 55 אלף שקל.
מאת: עו"ד נתנאל סלע
בית המשפט קבע שבעלי הדירות בפרויקט "אופרה על הים" בנתניה, היו רשאים להסתמך על גודל הדירה שהוצג בעלון הפרסום, מאחר שהסכם המכר ונספחיו לא פירטו מהו שטח הדירה. נפסק כי היזמית תשלם לכל אחד מהתובעים למעלה מ-600 אלף שקל עבור הירידה בערך הדירות.
פסה"ד במלואו - http://www.psakdin.co.il/Court/ת-א-25527-04-11-ליטבק-ואח-נ-אופרה-על-הים-בע-מ#.Vjc8eNKrQdU
תקציר פסה"ד.
שני אזרחי חוץ ביקשו לקנות דירה להשקעה בישראל. לאחר מו"מ עם היזמית "אופרה על הים", הם רכשו שתי דירות יוקרתיות בקומה ה-30 של המיזם בנתניה. כשקיבלו לחזקתם את הדירות, גילו הקונים שהן קטנות משמעותית ממה שהוסכם, ובאפריל 2011 הם תבעו את היזמית בבית משפט השלום בתל אביב.
היזמית הטעתה ?
הקונים טענו שהם שילמו על דירה גדולה ממה שחשבו, ומשגילו שהדירה קטנה משמעותית, אז לא רק שהם שילמו ביתר, אלא שלמעשה גם ערך הדירה ירד. הקונים הסתמכו על עלון הפרסום של הפרויקט, בו צוין כי גודל הדירה, ללא המרפסת, הוא 169 מ"ר. בפועל אחד מהם קיבל דירה בגודל של 128 מ"ר, והשני בגודל של 124 מ"ר. לטענתם, שטח הדירה לא צוין במפורש, לא בהסכם המכר ולא בנספחיו, ולכן הגיוני שיסתמכו על העלון.
מעבר לכך הוסיפו הקונים שהיזמית איחרה במסירת הדירה ב-13 חודשים, ולכן מגיע להם את הפיצוי שהוגדר בהסכם.
מנגד טענה היזמית כי העלון לא תואם את תכנית הבנייה, והקונים לא אמורים להסתמך עליו. לטענתה, מי שהיה לו חשוב לקבל את נתוני שטח הדירות פנה אליה, והיא סיפקה לו אותם. היא גם הוסיפה שהקונים ידעו מהן המידות של הדירות כשערכו שינויים בתכניות הבנייה.
היזמית ציינה שהיא כבר שילמה לקונים עבור חודשי האיחור, שלטענתה הסתכמו בארבעה חודשים לאחד וחמישה חודשים לשני, והעיכוב בכניסה אחרי התקופה הזו היה מבחירתם בלבד.
פגיעה אנושה
השופט גיא הימן קיבל את התביעה באופן חלקי.
שטח הדירה, הסביר השופט, הוא נתון מהותי בעסקת מכר, ולמעשה בהרבה מקרים רק בהסכם המכר נוטים לפרט ששטח הדירה הנמכרת הוא בפועל צר יותר משצוין בעלון הפרסום הצבעוני והמפתה של הקבלן. כך בעלון לא מצוין שהשטח הוא ברוטו וכולל גם חלקים מהרכוש המשותף כמו הלובי וחדר המדרגות.
במקרה זה, ציין השופט, השטח שצוין בעלון לא נסתר בהסכם שכלל לא מפרט, אפילו לא בנספחיו, מהו שטחם הכולל של הדירה או של הרכוש המשותף. מכאן, שהנתבעת צריכה לפצות את התובעים על הפרשי הערך ששילמו.
השופט מתח ביקורת על הנתבעת שטענה כי בעלון הובלט שהשטח המקורה כלול בשטח הדירה, וסבר שהיא ביקשה לנצל את פערי המידע שבינה לבין הקונה, ואת תמימותו ואי הבנתו לגבי ההבדלים בין "מקוּרה" לבין "נטו", ובכך מנעה ממנו מידע חיוני להתקשרות בעסקה. התנהלות זו, נזף השופט בנתבעת, היא פגיעה אנושה ומובהקת בחובת תום הלב במו"מ החוזי.
השופט הימן הסכים שהאיחור במסירת הדירה לא נגרם בגלל הנתבעת, אלא מבחירת התובעים. אולם קבע שעליה להוסיף לתובע שקיבל פיצוי בעבור ארבעה חודשים, חודש נוסף, שלא ברור מדוע הפחיתה אותו.
לבסוף פסק השופט לתובע אחד פיצויים בסך 698,200 שקל עבור ירידת הערך, 24 אלף שקל הוצאות משפט ו-65 אלף שקל שכ"ט. לטובת התובע השני פסק עבור ירידת הערך פיצויים בגובה 614,800 שקל, 1,950 שקל פיצוי מוסכם על חודש איחור במסירה, 24 אלף שקל הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 55 אלף שקל.
מאת: עו"ד נתנאל סלע
jaffainvestor
New member
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.