חוות דעת על תמהיל ושאלה כללית כל סיכון

[איןליכסףאיןלי]

חוות דעת על תמהיל ושאלה כללית כל סיכון

היי, אנחנו לפני לקיחת משכנתא בגובה 1,150,000 וקיבלנו 2 הצעות. אשמח לחוות דעתכם: פועלים: 86,800 במסגרת הטבת לקוחות - קבועה צמודה 2.35% בחודש ל12 שנים 674 ש"ח 450,000 פריים -0.8 30 שנה 1825 ש"ח 400,000 ש"ח חצי קבועה תחנה כל 3 שנים 2.13% 1721 ש"ח 213,2000 20 שנה חצי קבועה תחנה כל 10 שנים3% 1183 ש"ח סה"כ 5400 לחודש לפני ביטוח בינלאומי: 375,000 קבועה צמודה25 שנים 3.6% 1897 ש"ח 370,000 משתנה כל 5 נים 1.51% 30 שנים 1278 ש"ח 370,000 פריים -0.7 2015 ש"ח סה"כ 5200 לפני ביטוח אנחנו יכולים להחזיר עד 5500 בחודש שאלה כללית - אני קוראת את התגובות המזועזעות מזוגות שלוקחים משכתנתא גבוהה ותוהה - אם גם כך השכירות מגיעה לסכום ההחזר החודשי אז איפה טמון הסיכון?לי נראה לי כי אין כ"כ אלטרנטיבה אחרת..

 

[איןליכסףאיןלי]

אשמח לתגובת אבנק סטפק

 

[ab1729]

אמממ

1. משכנתא של 1.15M ל20 שנה תתן החזר מייצג של 8000 ש"ח וכ7500 ש"ח בפריסה ל25 שנה. אתם חייבים להתעלם מההחזר הראשוני המתבסס על מדד של 0% ופריים הנוכחי, ולהיערך להחזרים שציינתי לעיל בטווח של 3-5 שנים מהיום 2. ההצעה של איומה ונוראה - כמעט כל המשכנתא במסלולים משתנים קצרים וחשופה לזינוק ניכר בהחזר החודשי. 3. ההצעה של בינלאומי קצת טובה יותר, אבל עדיין מכילה ריבוי מסלולים משתנים וריבוי הצמדה. מה תעשו עם המשתנה בעוד 5 שנים? יש לכם סיכוי לפרוע אותה? 4. לדעתי, יש להקפיד שלא לעבור 50% א. במסלולים משתנים ב. במסלולים צמודים 5. תמהיל סביר המקיים את הדרישות של "4", הוא 450K פריים 100K משתנה כל 5 שנים 350K קבועה צמודה 250K קבועה לא צמודה שימו לב שהחזר ראשוני בתמהיל סביר למשכנתא כזו יהיה כ6000 ש"ח, ויגיע למספרים שציינתי לעיל. 6. לגבי התגובות המזעזעות - אין שום ספק שבנכסים כל כך יקרים, שכירות הרבה יותר משתלמת כלכלית משאר קניה. נניח שהנכס שלכם עולה 2M ש"ח שכירות סבירה עליו תעלה 6000-6500 ש"ח בחודש. שניה? אתם גם מקריבים 900K ש"ח מההון העצמי (שלא צובר תשואה), וגם משלמים מעל 7000 ש"ח בחודש לאורך השנים בפריסה ל25 שנה 7. איפה הסכנה? - הלווה מסתמך על החזר ראשוני שמציג לו הבנק - הלווה בוחר מסלולים כדי להגיע להחזר ראשוני נמוך ביותר - 9ואלה בד"כ המסלולים המסוכנים ביותר - הלווה מפוטר \ נתקל בהוצאות חד פעמיות גבוהות \ נאלץ לעמוד בזינוק ההחזר החודשי ומאבד את הדירה - במקרה הגרוע, בצירוף של ירידת מחירים, הלווה גם מאבד חלק \ כל ההון העצמי שהושקע בדירה וצריך להתחיל מאפס.

 

[איןליכסףאיןלי]

תודה ושאלה נוספת:

אם ההחזר החודשי בכל אופן יגיע לאותו סכום למה לא לפחות להנות מהתנאים הנוחים המוצעים כיום עד עליית המדד?

 

[סתם אחד66]

שלום לך ! כדאי במשכנתא כל כך גדולה שתשקיעו

שעה או שעתיים לקריאה בפורום בעיקר מקרים שאנשים באים למחזר ומגלים טפחיים ממה שקורה אחרי החתימה הגורלית... AB צודק בהסברים המנומקים שלו... קניית דירה יקרה זה לא עסקה משתלמת לעומת האלטרנטיבה והסכנות רבות. כמובן כשהתכנית שלכם תעבוד כמו שצריך אז יופי טופי אבל ב25 שנה יש יותר מסיכוי שהרבה דברים ישתנו ואז....! זהירות ! בהצלחה !

 

[ab1729]

הכל עניין של סיכון סיכוי

למדד אין שום קשר לעניין. לדוגמא, נסתכל על 2 אלטרנטיבות: קבועה צמודה ל20 שנה ב2.7% משתנה כל שנתיים ל20 שנה בריבית התחלתית ב1.5%. כרגע, בשנתיים הראשונות יש יתרון של 1.2% למשתנה. הבעיה במשתנה, היא שהריבית משתנה בכל שנתיים, ולאור העובדה שכרגע הריביות (הן הקבועות והן המשתנות) בשפל היסטורי, יש צפי לעליה במחיריהן, כך שאם תהיה עליה בעוגן לערכים ממוצעים (סדר גודל של 4-4.5%), הרי שהרווח על השנתיים הראשונות יהיה כאין וכאפס לעומת ההפסד לאחר מכן. אי אפשר לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה.

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. ההחזר המייצג של הסכום הזה הוא כ-8000 ש"ח לחודש כולל ביטוח ל-20 שנה או כ-7,200 ש"ח לחודש ל-25 שנה. אם אין לכם יכולת לעמוד במספרים האלה, הייתי שוקל מאוד ברצינות למכור את הדירה. אני מעריך שתגיעו להחזר כזה תוך נניח 5 שנים. לגבי שאלתך על שכירות - אתם בדיוק הדוגמא הכי טובה להוכחה מדוע עדיף לשכור מאשר לקנות - כמות הכסף שתשפכו על המשכנתא הזו תהיה גבוהה משמעותית מהכסף שהייתם "זורקים" על שכירות בניכוי תשואה סבירה שהייתם עושים על ההון שלכם. כלומר, כלכלית אין הגיון עבורכם לקנות דירה כזו, אבל כמובן שהשיקולים ברכישת דירה אינם רק כלכליים. וכל עוד המשכנתא היא בהיקף סביר אז בעיני זה ממש בסדר לקנות אבל במקרה שלך זו כנראה משכנתא שגדולה עליכם ולכל הפחות היא תפגע קשה באיכות החיים שלכם ואני לא חושב שיש דירה בעולם שווה את זה. 2. אני לא מת על שני התמהילים. מרכיב משתנות גבוה מדי בשתיהן. בגדול ודי בלית ברירה, מה שהייתי מרכיב זה משהו כמו 40% פריים ל-30 שנה, 20% משתנה כל 5 שנים ל-30 שנה ו40% קבועה לא צמודה ל-20 שנה. אם תשכנעו למכור את הנכס, הייתי לוקח את כל המשכנתא בפריים ופשוט מחסל אותה מתמורת המכירה.

 

[rotem71]

עוד לא קנינו את הבית...

תודה על התשובה, טרם קנינו את הבית, אך אם נחליט להתאבד, מה הריבית הטובה ביותר שניתן להשיג בכל מסלול?

 

[סתם אחד66]

רותם= אם להתאבד אז בזול=אהבתי חחח

הריביות הן גם נגזרת של הסכומים וטווח השנים... אני בעד משכנתא עד 10 שנים זול יותר ופחות מסוכן...! בפריים לא משנה מספר השנים והמרווח המקובל הוא P-1 אחוז. בקבועה צמודה ל10 שנים 1.7+ מדד.בקבועה לא צמודה ל10 שנים 4.8 אחוז . בהצלחה !