השקעות נדל"ן

[Dark 3ide]

דירה בר"ג- האם הייתם שוקלים

דירת 3 חדרים בקומה ג ללא מעלית (יותר כמו
קומה ד' כי גם בדרך אל הכניסה יש עוד מדרגות)
בבניין ארוך עם 2 כניסות, כ20 דיירים ברחוב מבוקש
שעובר הרבה תמ"א פינוי-בינוי בבניינים סמוכים?

הבניין עצמו די מתפורר וישן, משנות ה50. ביררתי בעיריה ולא
הוגשה עבורו בקשת פינוי-בינוי או תמ"א (אם יהיה זה רק פינוי-בינוי
אין מקום בשטח להרחיב את הבניין). הדירה עצמה משופצת.

מבירור קצר עם השכנים, זה קצת תקוע כל התמ"א שם, חלק קטן לא ששים ואין מי שדוחף.
כידוע בבניין עם כ"כ הרבה דיירים על שטח קטן, גם בעייתי להזיז דבר
לאור ריבוי הדיירים, וגם שהקבלן לא תמיד משתלם - כי הוא יצטרך לספק
ל20 דיירים דירות, מה שלא מותיר לו עוד הרבה קומות לשיווק.

מצד שני, כמה עוד בניין כזה יכול להיות? הוא פשוט מתפורר,
והבניינים הסמוכים בתהליכים כאלו ואחרים לתמ"א.

המיקום הוא פנטסטי, ובמידה ותהיה השבחה לכשתהיה, מדובר
ברווח גבוה - דירת 4 חדרים חדשה ברחוב הזה עולה כ2.2 מליון
לפחות, לעומת ה1.3 שרוצים על הדירת 3 חדרים הנוכחית.

מה אומרים?

ותודה לכם על התגובות, אני מחכים.

 

[h a j b i]

כמה שכירות אתה מעריך שתוכל לקבל שם?

אתה צריך לבדוק מה התשואה כי תמ"א לפי מה שאתה מתאר כנראה לא יהיה שם בשנים הקרובות.

 

[Dark 3ide]

3800-4000

זה בערך השכירות הצפויה

 

[The Grand Illusion]

כמה תקבל בהשכרת 4 דירות שיכון ישנות בדימונה או ירוחם?

אם התשובה היא "סכום דומה", (כי כל דירה תושכר ב- 1000 ש"ח) אז ברור שדירה אחת ברמת גן עדיפה.
אני לא נביא, אבל בהחלט יכול להעריך,
שאם ביד 2 מבקשים על השכרה של דירת שיכון ישנה בדימונה 1200 ש"ח, אז כנראה הם יתפשרו על 1100 או אולי 1000.
ברור שאם מקבלים כל חודש עוד 800 ש"ח בדימונה, אז דימונה עדיפה (ע"י השכרת 4 דירות ב- 1200 ש"ח).
&nbsp

 

[The Grand Illusion]

כן ולא

כן בגלל הרווח אחרי ישום תוכנית תמ"א 38. לא בגלל מחיר בועתי שקיים היום, מחיר שעלול לרדת במידה והריבית תעלה.
&nbsp