השקעות נדל"ן

[Dark 3ide]

השקעות נדל"ן

יש בידי סכום נזיל של כ750K, והחלטתי לשחררו לטובת השקעות נדל"ן.
אני רווק בן 37, עם הכנסה גבוהה(כ18K נטו) ללא הוצאות מיוחדות
ללא דירה משלי- גר בשכירות במרכז ומצידי להמשיך כך (גר קרוב לעבודה, ושם המחירים בשמים).
המטרה היא למקסם כמה שיותר מהכסף מתוך ראיה עתידית, כמובן
תוך סיכון אך לא מוגזם.

כעת לאופציות:

2 דירות בירוחם-דימונה.
________________________
2 דירות בעלות של 350 האחת;
היכן לדעתכם כדאי יותר, דימונה או ירוחם?
יש לי משפחה בירוחם (חרדים) שמעורים בקהילה, והיות ומדובר גם כך
באיזורים קשים, ומשפחתי מעורה היטב באיזור - אני אהיה קצת יותר רגוע להשכיר לחרדים.
צפי לאיזור ה5 אחוז תשואה, חסרונות ידועים.

דירה בר"ג
_______________________
דירת 3-4 חדרים בר"ג באיזור המליון וחצי.
כאן כבר נכנס משכנתא- שכירות תכסה המשכנתא.
האם עדיף מבחינה כלכלית לתת את המינימום הון עצמי ומקסימום משכנתא
או לשים מקסימום הון עצמי?
צפי: 3.5 עד 4 אחוז תשואה, כשהריבית על המשכנתא תאכל חלק..
יתרון: גר בסביבה, מכיר ומעורה היטב בשכונות הרמת גניות.

דירה על הנייר
________________________
רכישת דירה או שניים על הנייר, ומכירתם לאחר עליה על הקרקע
ובטרם שלב לקיחת המשכנתא. כלומר, לשלם את ה7 אחוז, אח"כ
עוד 8-15 אחוז כמקובל, ואז.. בטרם לקיחת המשכנתא, למכור
את הדירה\ות.

אופציה אחרונה אך מרוחקת - דירות בפראג
_______________________________
יש לי חבר שהוא איש נדל"ן מבריק שגר במקום מספר שנים ומבצע
עיסקאות נדלן עבור ישראלים - בירוקרטיה, ליווי, וגם ניהול אם צריך.
לא יודע אם היתי חושב על זה בלי הנתון שמדובר בחבר שהוא איש אמין
ביותר שמאחוריו הרבה עיסקאות, ולא בסתם יריה באפלה.
כמובן שגם במצב הזה, במידה ואשקול את האופציה, אני אסע לשם,
אבדוק ואנהל הכל במקום ולא בשלט רחוק.

רשמתי את האופציות מזו שלי הכי נראית מתאים וכדאית, לזו שפחות.
מה דעתכם?

תודה.

 

[רימון חייט]

4 דירות בירוחם דימונה זה מה שאני הייתי בוחר

אחד היתרונות הגדולים של נדל"ן הוא היכולת להנות מתשואה על כסף שאין לך.
במיוחד היום שהלוואה ניתנת ב- 3% בערך ועל הדירה תוכל כדבריך לקבל 5%,
חבל לא לקבל 2% (ההפרש) על כסף שאין לך.
על הדירה הראשונה תוכל לקבל כ- 70% משכנתא. על שאר הדירות 50%.
לא עשיתי חשבון כמה בדיוק תוכל לקנות אבל אני הייתי קונה את מירב הדירות האפשרי.
בהצלחה.

 

[Dark 3ide]

חושש מריבוי דירות

כל דירה זה כאב ראש בפני עצמה של שוכרים, תחלופה, תקלות וכו'.
2 סביר, 4 נשמע כמו כפול פוטנציאל לכאב-ראש.

תודה.

 

[רימון חייט]

צודק ! עדיף פחות כאב ראש ופחות הכנסות

(לחלק מהאנשים).
&nbsp
אישית, לי נראה ש- 180 שעות עבודה בחודש זה כאב ראש גדול בהרבה
ותמורת שכר נמוך בהרבה (במונחי שכר לשעה) מאשר "עבודה" כבעל בית.
בכל מקרה גם 4 דירות נקנות בנחת ובאיטיות ורק לאחר שבאמת מוודאים שזה
מתאים לנו.
בהצלחה.

 

[aeonf]

בניגוד לרימון

בהחלט לא הייתי ממליץ לך על 4 דירות לא משנה איפה. ואלו הסיבות:
1. פי ארבע כאב ראש. אני אוהב שהכסף אוהב בשבילי ולא שאני עובד בשביל הכסף.
2. על דירה ראשונה תקבל פטור ממס רכישה, על 3 הנותרים תשלם 8% מס. אתה אוהב לתת מתנות של עשרות אלפי שקלים למדינה?
3. התשואה ברוטו יותר גבוהה בדירות זולות אבל לא ההפרש בין הנטו לברוטו ההוצאות הרבה יותר גדולות שיש לך 4 דירות מאשר דירה אחת.
דוגמא:
יש לך דירה אחת ששווה 1.4M ש"ח או 4 דירות ששוות 350K ש"ח.
כל דירה צריכה צריכה תחזוקה מינימלית פה ושם. נזילות, החלפת דוד, תיקון כזה או אחר, תיקוני מזגן, קצרים, ובטווח הארוך גם שיפוצון.
4 דירות = פי 4 סיכוי שתתקל בדברים האלה.
עלות החלפת דוד בדירה ששווה 1.4M ש"ח או דירה ששווה 350K ש"ח היא זהה.
כנ"ל החלפת אסלה או תיקון חלון.
&nbsp

 

[רימון חייט]

הנסיון שלי הוא שמי שמדבר על דוד ואסלה אינו משקיע

איני מכיר אותך אבל את נושא הדודים והאסלות אני מכיר היטב.
דוד מגיע על פי חוק עם אחריות ל- 8 שנים. בדרך כלל הוא מחזיק יותר.
כמה פעמים בחייך החלפת אסלה בדירה בה אתה גר?
במצטבר יש מאחורי 50 שנות השכרה. (5 דירות * 10 שנים), מספר האסלות שהוחלפו הוא אפס.
דוד הוחלף רק בדירת המגורים שלי.
&nbsp

 

[TheIL]

אתה מצייר הכל ורוד

רובנו עובדים משרות מלאות+
אין זמן להעסק בכל כך הרבה דירות
&nbsp
אז לך יצא מזל ש 10 שנים לא החלפת דוד. יופי לך.
אצלי אני מחליף בבית כל 5 בגלל האבנית הארורה שהורסת את הדוד.
&nbsp
אבל אני מתחבר למה שכתבו פה שזה הרבה בלבול מוח. אולי הרוב ברמה הפסיכולוגית.. אבל בנאדם צריך להשאר גם שפוי ולא להחתרפן.
&nbsp
וכל ההצלחות הן בראיה לאחור. הנדלן עולה ועולה ועולה... והכל סבבה. מה יהיה עוד 5 או 10 שנים ? מי יודע. יתכן ותשאר עם בחירה איפה לגור בכל אחת מ5 הדירות הפנויות שלך.
אז ראיתי את היוטיוב שלך, שאתה לא מסכן כסף שלך כביכול, אבל באם תצטרך למכור דירה בהפסד, הבנק ימשיך לרדוף אחריך בכדי שתחזיר את היתרה (פה זה לא ארהב).
&nbsp
בכלל, כל המשקיעים המרובים פה... בואו ספרו גם על כשלונות.. לא רק איך הכל ורוד אצלכם ואתם רק סופרים את הכסף במדרגות.

 

[The Grand Illusion]

כשלון?

לפני שנה היתה מלחמה (צוק איתן), היה קשה להשכיר את הדירה.
תוצאה: א. דירה לא הושכרה 3 חודשים
ב. שכר הדירה ירד ב- 70 ש"ח לחודש.
האם זה כישלון? לא בטוח.
&nbsp

 

[aeonf]

נסיוני אומר שדיסוננס קוגניטיבי

מעוות את תפיסת המציאות של אנשים רבים.
מבלי להכנס לPISSING CONTEST, במצטבר יש לי מספר תלת ספרתי של שנות השכרה.
שכתבתי החלפת אסלה התכוונתי להחלפת מנגנון באסלה, גם זה לא החלפת ב50 שנות השכרה שלך? גם מזגנים לא תיקנת? מה עם אחזקת הבניין עצמו? זיפות כל כמה שנים? צביעת חדר מדרגות? גם זה לא עושים?
אתה מוזמן לעשות את חישוב התשואה הכולל של השואל המקורי תחת ההנחות הסבירות של:
1. 3 מהדירות יקנו לפי משטר המס הקיים (8%) אל מול 0% בדירה יחידה.
2. עלויות סגירת עסקה ל4 דירות אל מול דירה 1.
3. מס על שכ"ד על 4 דירות אל מול דירה 1.
4. מס שבח על מכירת 4 דירות אל מול דירה 1 (פטור מלא).
5. עלויות אחזקה של 4 דירות אל מול דירה 1 (ואל תגיד לי שעלות האחזקה היא 0 ש"ח בשנה).
6. שכחת את אלמנט הזמן, הזמן שלי שווה כסף, כמה זמן בשנה (+דלק?) יקח להשכיר 4 דירות רחוקות אל מול דירה אחת 1 קרובה.
7. זמן לרכוש 4 דירות רחוקות: יקח פי 3 זמן אני מעריך מאשר לרכוש דירה 1 בר"ג.
8. מה תהיה הריבית של המשכנתא על 4 דירות להשקעה אל מול דירה 1.
&nbsp
אה ומחשבה קדימה זה גם חשוב, נניח מחר או עוד 10 שנים השואל היקר ירצה לקנות לו דירה למגורים, כמה מס ישלם? 8% כמובן. אם ימכור את הדירה היחידה שלו בר"ג הוא יהנה ממתנה בדמות פטור מוחלט ממס שבח ועוד פעם פטור מוחלט ממס רכישה (אמרתי כבר שאני אוהב מתנות מהמדינה, נכון?), אם יחליט למכור 4 דירות רחוקות:
1. פי 3-4 זמן.
2. ישלם מס שבח על 3 דירות.
3. ישלם הוצאות עסקה גבוהות יותר.
&nbsp

 

[אמיריצה]

לדעתי - חד משמעית אתה צודק - ועוד 2 הערות

1. מימון אפשרי של 75% במשכנתא לדירה יחידה.. מול שיעור מימון נמוך למקבץ דירות זולות במחיר כולל זהה.
2. ומי שעדין מייעץ להעדיף קניית כמה דירות זולות ? כניראה שעדין נטוע חזק בעבר. לפי המנטרה של מה שהיה טוב פעם.. בטרם נכנס משטר המס החדש.
שכיום מעניק יתרון חד משמעי לרכישת דירה אחת שוות ערך, כפי שמוצג כאן. ויתרונות המס של האחת על פני המקבץ מקזזים את רסיסי התשואה העודפת, שלכאורה אפשר לקבל, ועוד לפני שיקלול תוספת הטרחה הרבה שציינת בצדק.

 

[רימון חייט]

מנגנון אסלה לא החלפתי מ ע ו ל ם !

שיחה לדוגמה:
דייר: יש לי בעיה במנגנון הניאגרה. המים לא יורדים/נוזלים/ניאגרה לא מתמלאת.
אני: מצא בבקשה בעל מקצוע בדפי זהב ושלח לי SMS עם דמי התיקון ומספר חשבון הבנק שלך בסיום.
&nbsp
זמן טיפול מצטבר - 10 דקות שיחה כולל כל ה- "מה שלומך...". 10 דקות העברת כסף דרך האינטרנט.
&nbsp
מה הכי גרוע? יעבדו עלי במאה שקל ? הניסיון שלי מעיד ששירות ברמה כזו לדייר
מביא לכך שהוא אפילו לא לוקח את השרברב הראשון אלא ממש עושה סקר מחירים.
זיפות זה אפילו קל יותר כי ועד הבית מייד אומר לי את הסכום.
&nbsp
לגבי השאר זה אכן נראה טפשי להשקיע פי 4 זמן עבור אותה הכנסה אבל:
א. התגמול הוא בסיכון קטן יותר - אף דייר לא יכול לסגור לי את מלוא ברז ההכנסות.
ב. אני יכול לבחון האם הנושא מתאים לי באמצעות רבע מהחסכונות שלי ולא באמצעות כל החסכונות.
ג. הסיכוי להשבחה (תמ"א/פינוי בינוי/הוספת מעלית ע"ח דיירים/שיפור רחוב) גבוה יותר.
&nbsp
מעבר לזה אני מניח שיש עניין של טעם אישי, כמו בכל דבר.
אני ממליץ בחום גם למי שבוחר בחלופת הדירה הבודדת, לא לבצע את העסקה מול קבלן אלא מול
מוכר פרטי.
שבוע טוב.

 

[h a j b i]

שלא יגידו שמציירים הכל ורוד, יש גם יותר גרוע

מקרה ששמעתי ממישהו על דייר שהיו לו כל מיני בעיות בדירה וגם עבדו איתו ככה: "תביא קבלות תקבל החזר". בדיעבד התברר שהיה לו חבר שיפוצניק והייתה איזו עקיצה קטנה. בסיום החוזה הוחלף הדייר ומאז אין בעיות. קורה (דירה ראשונה שהוא משכיר והוא היה תמים ורצה להיות "בעל בית טוב ומתחשב")

 

[aeonf]

תגובה

ואני החלפתי פעמיים ב10 שנים האחרונות רק בדירה שלי אישית!
דוגמא מצויינת נתת, זה לא רק הזמן שזה לוקח זה גם עולה כסף כפי שאמרת, למה לא לשקלל את העלות הזאת בכדאיות העסקה?
בדירה 1:
1 אסלה (2 גג)
1 דוד מים
X נקודות חשמל
1-2 מזגנים
1 גג בניין שצריך לזפת
X סיכוי לנזילות בבית
&nbsp
ב4 דירות תכפיל הכל ב4. לא צריל להיות סטטיסטיקאי כדי להבין ש4 דירות = פי 4 עלויות אחזקה וללא קשר לעלות הדירות עצמן.
&nbsp
לגבי א' וב' הצדק עימך לגבי ג' זה עוד טעות, בדירה זולה בפריפריה אין שום סיכוי שיהיה תמ"א מפאת חוסר כדאיות כלכלית, בר"ג לדוגמא (מלכת התמ"א) יש סיכוי לא רע לכך, המשקיע אפילו יכול לנסות לקדם כזה דבר בעצמו אז הUPSIDE לדירה במעגל ראשון של ת"א יכול להיות עצום.
לאבא של חבר הציעו עכשיו תמא 38/2 בהרצליה והרווח הצפוי הוא מינימום 1,000,000 ש"ח (פטור ממס כמובן).
זה בחיים לא יקרה לך בעפולה/אופקים/שדרות בגלל ערך קרקע נמוך מאד.
&nbsp
&nbsp

 

[h a j b i]

הייתי מתחיל קודם עם אחת

רואה איך אני מסתדר ואז ממשיך הלאה.

 

[איציק קייזר]

יש לי להציע לך

דירת 3.5 ח' בתהליך לתמ"א 38 שעברה חתימות דיירים.
צלצל אלי.

 

[אמיריצה]

אני בוחר את חלופה "הרמת גנית"

נימוקים:
1. להינות מכל הפטור המלא על מס הרכישה שאתה זכאי לו. כיום שיקול משמעותי מבעבר.
2. ליד הבית. בטווח הראיה (כנאמר בגמרא.. יהיו נכסיך קרובים..).
3. אי תלות באחרים - משפחה.. וחברים - נחמדים וחביבים ומוצלחים ככל שיהיו - אך בד"כ לא הכי טוב עם קשרי כסף.
4. אין לי שום חשק להיות כעת ברווז למטווח מאמצים, אפשריים, בניסיון להתנכל למשקיעי הדירות (בעלי כמה דירות).
5. מרכז הארץ - ו/או מרכז עיר - אכן תשואה פחותה אבל, נהנית מיציבות ביקוש, ופחות חשופה בד"כ לזעזועי תנודות.
6. ועל תחמיץ את המתנה הגדולה של קבלת משכנתא כיום, וקיבוע ריביות מצחיקות - עדין מצחיקות - לטווח זמן ארוך.
ועד כאן דעתי. ושיהיה בהצלחה. שבת שלום.

 

[aeonf]

 

[fieten]

דירה ברג

זה הכי קרוב לאגח חברות בדירוג גבוה...
פלוס סיכוי להשבחה (תמ"א ) וכו....

 

[aeonf]

אמת ויציב

 

[שדמת]