הערת אזהרה

[יעל11כהן]

הערת אזהרה

פגשתי במושג "הערת אזהרה" הרבה בפורום הזה ולא הצלחתי להבין מה זה. מי מוכן להסביר לי? תודה מראש, יעל.

 

[יעל11כהן]

מקפיצה

מישהו בטח יודע. לא?!

 

[R E C o l l e g e]

רשומה המונעת

עסקאות נוגדות בנכס נשוא ההערה. הערת אזהרה נרשמת במקום בו מתנהל רישום הזכויות בנכס , למשל בפנקס רישום מקרקעין(ב"טאבו")/חברה משכנת

 

[יעל11כהן]

נראה אם הבנתי...

זאת אומרת שבמהלך רכישת הבית , אם אני הקונה, נרשמת בטאבו איזו שהיא הערה שאומרת ששלמתי חלק מהסכום למוכר? זה העניין?

 

[R E C o l l e g e]

לא בהכרח

ההערה לטובתך אומרת שאי אפשר לעשות עיסקה בנכס עם מישהו נוסף - חוץ ממך. אין קשר לתשלום או חלק ממנו.

 

[יעל11כהן]

למה יהיה כדאי למוכר

למה שהמוכר ירצה לרשום לזכותי הערה כזו אם לא קיבל תשלום? ואם הוא רשם ואני החלטתי לחזור בי מהקניה - הוא יכול למחוק את ההערה?!

 

[ישראלאחת]

אתה טועה ומטעה

ההערה איננה מגנה על הקונה מפני עסקאות אחרות היא באה להזהיר רוכשים פוטנציאלים אחרים בהחלט יתכן עסקא עם מישהו אחר

 

[ישראלאחת]

כשמה כן היא באה להזהיר

שיש מי שיתכן ומגיע לו זכויות בנכס וע"כ לפני שתמהרי להוציא כספים עליך לברר את זכויותיו לדוגמא: כאשר הנך חומת על חוזה לרכישת דירה הדירה איננה עוברת מיד לבעלות ויעברו חודשים עד שתוכלי לרשמה על שמך בטאבו ע"מ שקונים אחרים לא יפלו בפח וע"מ להבטיח את זכויותיך את תרשמי הערת אזהרה אשר תעיד כי נחתם חוזה לפיו על הדירה לעבור לרשותך ביום מין הימים

 

[יעל11כהן]

למה חודשים?

למה צריך לעבור כ"כ הרבה זמן מרגע החוזה ועד ההרשמה בטאבו?

 

[ישראלאחת]

כי אנחנו בישראל

הרישום בטאבו הוא סיום תהליך המכירה כאשר כל הצדדים עמדו בהתחיבויותיהם בין היתר צריך להמציא כל מיני מסמכים והבירוקרטיה כידוע לך........

 

[R E C o l l e g e]

אולי זה יעזור לך להבין את התהליך

תדריך לרישום הערת אזהרה

 

[אבי שנער]

הערת אזהרה - דברי החוק ...

חוק המקרקעין ---------------------------------------------------------------------- 126. הערת אזהרה (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עיסקה, או להימנע מעשות בהם עיסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. (ב) נרשמה ההערה על פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור. 127. תוצאות של הערת אזהרה (א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. (ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת-רגל או צו-פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העיסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העיסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה. (ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין. (ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.

 

[אודי של חגית]

בירוקרטיה לטיפול במכשלה טכנולוגית?

סליחה על ההערה, אבל זה נראה קצת כמו פתרון בירוקרטי לבעיה טכנולוגית שיכלה להיפתר עוד לפני שנים רבות. האם לא ניתן למחשב את נתוני המקרקעין ולהזין במסד נתונים אחד את כל נתוני הבעלות, כשם שעושים במשרד הפנים והרישוי? כך תיפתר מייד בעית העיכוב....

 

[אבי שנער]

לא כל כך ברור לי ...

למי אתה מגיב ולמה בדיוק אתה מתכוון ... ההשהיה ברישום הזכויות בטאבו (בהנחה שאין בעיות נוספות) לא נובעת בהכרח מביוקרטיה אלא משני גורמים אחרים: 1) משך העסקה מיום חתימת החוזה ועד התשלום האחרון ומסירת החזקה. 2) המסמכים הנדרשים ע"פ החוק להעברת הרישום ע"ש הקונה (אישור מס שבח ואישור עיריה) ומשך הזמן שלוקח לקבל אישורים אלו.

 

[Alon P]

הכל (כמעט) ממוחשב אבל מה זה קשור?

גם הערות האזהרה ממוחשבות."הבעיה" שכדי לרשום בטאבו צריך להביא בעיקר אישור על תשלום כל החובות לעיריה ועל תשלום כל החובות בגין מיסוי העיסקה (שבח,רכישה,מכירה). אם אין בעיות זה לא צריך לקחת הרבה זמן אבל אם שומת מס שבח או הטל ההשבחה נראית גבוהה מידי צריך להגיש השגה,ערר ולפעמים זה גם נמשך בביהמ"ש. עד שזה לא יגמר לא תקבל אישורי מיסים ולא תוכל לרשום בטאבו את הבעלים החדשים. הערת האזהרה צריכה להגן על הרוכש ועל רוכשים פוטנציאלים אחרים מפני עסקאות מכר סותרות-דהיינו שהמוכר לא ינסה למכור את הקרקע פעם נוספת (והיו דברים מעולם).בשביל זה לא צריך "בירוקרטיה" אפשר למכור פעם נוספת כבר למחרת היום לכן חשוב לרשום את הערת האזהרה כמה שיותר מהר.

 

[Alon P]

ועוד...

הערת אזהרה יכולה להזהיר קונה גם מפני הפקעה,בנייה בלתי חוקית מגבלות שונות על ביצוע עיסקה וכו'

 

[אברהם סימון]

נסיון להסביר "הערת אזהרה" לפי מטרתה

למשתתפים המשיבים בפורום: יש לי הרושם שסיבכתם את השואלת המקורית יעל, בהסברים מלומדים, כאשר כל רצונה היה שיסבירו לה להבין מה זה "הערת אזהרה", שזהו מושג שהשואלת פגשה הרבה בפורום, ולא הצליחה להבין מה זה. ניתן להסביר את המושג הערת אזהרה לפי המטרות שלה. לרישום הערת אזהרה יש מספר מטרות: אחת: להזהיר ולהודיע לכל העולם שבמקרקעין המסויימים אשר בהם נרשמה הערת אזהרה בפנקס המקרקעין, קיימת כבר התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עיסקה (או להימנע מלעשות בהם עיסקה), כגון: מכר דירה, מכר מגרש, התחייבות לרישות משכנתא לטובת בנק וכו'. לכן, כל מי שמעונין להתקשר בעסקת מקרקעין ומצא שרשומה הערת אזהרה, טוב יעשה אם יברר תחילה את תוכנה על ידי עיון במסמך ששימש יסוד לרישומה של ההערה. שניה: למנוע מבעל מקרקעין שהתחייב לעשות עיסקה עם קונה א' לעשות, לאחר מכן, עיסקה סותרת (השאלה מהי עיסקה סותרת היא שאלה בפני עצמה שלא כאן המקום לדון בה) באותם מקרקעין עם קונה ב'. רישומה של הערת אזהרה לטובת קונה א' מעניקה לו את הבטחון שרשם המקרקעין לא יאשר עיסקה סותרת עם אדם אחר ללא הסכמתו הפוזיטיבית של א', או ללא צו של בית המשפט. שלישית: להגן על הקונה מפני עיקול, פשיטת רגל, או פירוקו של בעל המקרקעין (במקרה של תאגיד). בפועל יש מיגוון רחב של הערות, חלקן על פי חוק המקרקעין, וחלקן לפי חוקים אחרים, כגון: הערה על הצורך בהסכמת צד שלישי לעשיית עסקה, הערה על הגבלת כשרות, הערה על ביטול הרשאה/יפוי כח, הערה על קיום נאמנות, ועוד ועוד. עו"ד אברהם סימון