הסתבכות עם משכנתא....

[norag]

הסתבכות עם משכנתא....

בן אדם מקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא בגובה 85000$ לרכישת דירה ב95000$. נחתם הסכם מחייב כאמור.רק אז ואחרי רישום הבנק בטאבו בהערת אזהרה,הבנק/הלקוח משדר שמאי שקובע.... רק 88000. כנראה הבנק יחזור בו מ גובה מימון שהבטיח. מה יעשה הלקוח? ה..עו"ד לא התייחס למקרה זה......מה כנראה יקרה?

 

[ציפי ג]

אוי ../images/Emo104.gif

זה מאוד לא טוב. אולי מתן חוות דעת של שמאי מטעמכם? אולי ביטול הערת האזהרה ופניה לבנק אחר? כמה מימון הבנק מוכן לתת? שאם לא כן, תהיה כאן הפרת חוזה על כל המשתמע מכך.

 

[norag]

......השמאי הוא כאילו של הקונה-../images/Emo41.gif

נבחר על ידו מתוך רשימה מספיק ארוכה ושולם על ידו... השאלה למה בחוזים סטנדרטיים אין התייחסות מראש לאפשרות כזו-זה נראה מאד אפשרי... מספיק אפשרי כדי להתייחס מראש....זו התרשלות של העו"ד -הקונה הלא כן? שאלה שניה:האמנם כשיש עו"ד משותף ואח"כ מתגלים חילוקי דעות מהותיים אז העו"ד הנ"ל המשותף אינו יכול לייצג אף אחד מהצדדים בנפרד ? תודה

 

[norag]

אגב,בנקים מסבים לעיין בחו"ד ../images/Emo141.gif

שמאי נוסף....כאילו שזה מדע מדוייק אבל מאידך, הברדק בבנקים הוא כזה שגם השומה הקודמת יכולה לעבור ללא שום תגובה.......

 

[דובי123]

מענין מה עמדת משתתפי הפורום לגבי

אחריות עו"ד במקרה שכזה דרך אגב הבדל לא מפתיע לאור שינויי שער הדולר שאלה לכותב: על סמך מה נתן הבנק אישור מקדמי, האם ניתן בכתב? האם אישור זה מחיב או לא?

 

[norag]

הבנק נותן אישור עקרוני אפילו בזכרון

דברים לא מחייב כנראה מתנים אותו(ולו בע"פ) בהערכת שמאי. אבל,העו"ד אפילו לא נוהגים לדבר על זה עם הלקוח....למה?!!! כנראה שעד שאין פס"ד מפורסם נגד עו"ד ,אף אחד לא טורח....

 

[ציפי ג]

נסיון אישי מול פרקטיקה ../images/Emo104.gif

הנסיון הרע האישי שלך, אינו מצביע על התנהגות כלל עורכי הדין. אני אישית מבהירה ללקוחות שלי, שיבדקו היטב עם הבנק את ענין המשכנתא, ואיני נוטלת אחריות אף פעם למעשי הבנק. בא ונניח שאני עו"ד שמיצגת את המוכר, מגיע אלי עו"ד של הקונה ומבקש להכניס סעיף שאם הבנק לא יאשר את המשכנתא החוזה בטל ומבוטל. מדוע שאסכים? בינתים הלקוח שלי הסמך על החוזה, אולי רכש אף הוא דירה, והעביר את כספי הקונה למוכר שלו. האם לא מגיע ללקוח שלי פיצוי על הפרת החוזה על ידי הקונה? כאשר אתה מיצג את שני הצדדים לקונה יש אינטרס מסוים ולמוכר יש אינטרס מסוים, אתה לא יכול להעדיף את האינטרס של הקונה על פני המוכר ולהיפך. הצעה שיכולה להיות ולי במקום, אבל עם קשיים מעשים רצינים, זה לקבוע שעד שאין אישור סופי, לא תהיה חתימה על החוזה. אז בינתים יכול כמובן המוכר למכור את הדירה לאחר. הוא לא מחויב לך. כעקרון, אין זה עסקו שלעוה"ד מה מקורות המימון שלך. הוא צריך לדאוג שהמוכר יהיה מחויב לחתום על מסמכים שיסיעו לך להשיג מימון, אבל לא מעבר לכך.

 

[norag]

התכוונתי לעו"ד הקונה-שיזהיר את

לקוחו וגם,כן,ינסה לשרבב את ההתניה לחוזה או לפחות יקבע פיצוי מוסכם מופחת מהרגיל בנסיבות שכאלו.בימים אלו של עלייה מסחררת בשער ה$ כשנותרת שאלה כמה יספוג מעלייה זו קונה/מוכר,השמאות היא בעייתית. יתכן שמוכר כן יקח את הסיכון לאחר שיש אישור עקרוני, בפרט שמדובר כיום בשוק של קונים!!

 

[ציפי ג]

ראיית העתיד ../images/Emo104.gif

לו יכול היה עוה"ד לצפות את עליית השער, או אז הוא היה יכול להיות עשיר מאוד. כאשר מדובר ברשלנות, נשאלת השאלה האם אדם סביר (עו"ד סביר) צריך לצפות תוצאות מסוימות של חתימת חוזה. ואם הוא צופה מה עליו לעשות. אני סבורה שעו"ד סביר צריך לצפות שיש בעיות מימון ולהסב את תשומת לב לקוחו לכך שהוא נשען על משענת לא בטוחה במאה אחוזים. הוא לא יכול לצפות כל ארוע כלכלי באשר הוא. כך היה גם בתקופה בה עלה שער הדולר בצורה גורפת לפני כך וכך עשרות שנים. האם אז עוה"ד שלא הצמידו את ערך הדירות לדולר התרשלו? באותה מידה יכולת לטעון שהרשלנות של עוה"ד היא בכך שהוא לא קבע שולים קבועים לדולר (היינו גבול עליון וגבול תחתון). ופרקטית? הפיצוי המוסכם בטח נע בסביבות 9000 $. אם המוכר יתחשב ויסכים על חלק מה טוב ולא - יוחזר לך הכסף ששלמת בקיזוז הפיצוי המוסכם. ועכשיו תלך, תגיש תביעה נגד עוה"ד שלך. שכ"ט עו"ד זמן בית משפט ועוד. תחשוב אם זה שווה או אם אפשר להתפשר עם המוכר על המחיר.

 

[דובי123]

פקטור לא ודאי

אם הלקוח נדרש למשכנתא לצורך העיסקא הדבר מתבטא בהסכם אם הבנק נותן אישו מקדמי בלבד ולא התחיבות הרי שזה פרמטר הידוע לעו"ד ועליו להתאים ההסכם כך שיענה לבעיה זו או שלפחות יבהיר לקונה כי האישור הוא מקדמי ולא סופי ועליו לקחת בחשבון אפשרות של משכנתא נמוכה יותר ולברר איתו נקודה זו אם יש לו אמצעים - אין בעיה אם אין לו אמצעים - יש להערך כך נראה לי

 

[ציפי ג]

כשיש עו"ד משותף ../images/Emo104.gif

אין הוא יכול לייצג לאחר מכן את האחד הצדדים, כנגד הצד השני.

 

[י זהר]

לפני שנים רבות ,

בקורס הכנה לבחינות הלשכה, אמר לנו המרצה שהצרות מתחילות כשאותו עו"ד מייצג את שני הצדדים לעסקה, והנה דוגמא טובה לכך