"הסכם שיתוף" - מה זה?

[raindog73]

"הסכם שיתוף" - מה זה?

בחיפושינו אחר בית צמוד קרקע לגור בו (ולא להשקעה), נתקלנו במגרש של דונם ועליו בית ישן שבעליו מנסים למכור אותו כבר איזה זמן ללא הצלחה. כעת הם משווקים אותו (באמצעות מתווך) בשני חלקים, של כחצי דונם כ"א - אחד עם הבית הקיים עליו, והשני מגרש ריק. הם לא עשו פרצלציה, אלא מציעים לרוכשים "הסכם שיתוף", שאני מניח (לא ראיתי את ההסכם) שלפיו לכל צד יש זכויות על מחצית השטח.
בנוסף, בבדיקת זכאות לקבלת בעלות על נכס באתר רשות מקרקעי ישראל, נמצא כי השטח הוא בבעלות קק"ל כיום, ואי אפשר להעביר עליו בעלות - "אולם על הנכס יכולות לחול ההטבות הגלומות בהקניית בעלות". כמו כן, אפשר לראות באתר שהקרקע מיועדת לבנייה של בית חד-משפחתי, ואילו כאן מדובר למעשה על דו-משפחתי (מצ"ב דף הנתונים מאתר הרשות).
המתווך טוען כי ניתן לבנות על הקרקע הזו שתי יחידות תחת אותו "הסכם שיתוף", לאחר ביצוע "תב"ע נקודתית" באישור הוועדה המקומית.

האם הסידור הזה אפשרי? כשר? מהן המגבלות שלו (למשל, האם אפשר למכור יחידה אחת בהמשך)? יש סיכונים בעסקה כזו?

 

[יחיאל טימסית]

קניית קרקע לבית פרטי בבעלות מנהל עבור יחידה אחת.

לפי הדברים שרשמתם הכותרת מעל אומרת הכל.
זה שהמתווך בא ואומר "תב"ע נקודתית" (מילה מאד מרשימה) זה יותר בגדר סיסמא שקל להגיד כדי למכור.
אם המתווך מוכר מוכן להתחייב לכם ב-100% החזר במקרה שהתב"ע לא תעבור אז שווה לשקות את העסקה.
מה קורה אם שני שותפים קונים כל אחד 500 מ"ר עבור יח' לכל אחד. מגיש בקשה לתוספת יחדה נוספת וזו לא מאושרת?
הצעה שלי - תגשו עצמאית לועדה לתכנון בזמן קבלת קהל ותבררו במחלקת מידע מה מותר לבנות על הקרקע כמו שהיא
ללא הקלות או תבעות. בהתאם תבררו מה האופציה שלכם להוסיף יחידה נוספת.
קרקע של קק"ל זה בעצם קרקע של המנהל. זה אומר שהיא לא רשומה בטאבו ואתם בעצם חוכרים את הקרקע.

 

[פרל דוד]

הזהר מהבטחות ללא כיסוי בנוגע לאפשרויות פיצול המגרש.

כשכתוב בחוזה החכירה שמדובר על שטח שמוקצה לבית חד משפחתי , אז...זו כוונת המחכיר, והרשות המקומי קרי הועדה המקומית לתכנון.
יש להביט על התב"ע באיזור עפ"י תוכנית בתוקף ולבדוק האם יש/היו תקדימים לשינוי תב"ע.

סוגיה נוספת שיש להתייחס אליה , היא מוצע המגרש בוא נניח לשיטתו של המתווך [חסר האחריות להנחתי] שיתאפשר לבנות דו משפחתי, בעלי הקרקע ידרשו דמי הסכמה, הרשות תבקש היטל השבחה, היטלי פיתוח, והנכס בחזית יהיה חייב לוותר על חלק מרוחב במגרש לטובת זיקת הנאה לבית הפנימי [כלומר מוצא לכביש]

שינוי תב"ע מחייב פניה לוועדה מחוזית , הליך שיכול להמשך [לצערי] כ-8 עד 10 שנים, סתם כי אנחנו בירוקרטים.

הסכם שיתוף הוא הסכם מחייב בין מספר בעלי מגרשים ב"מושע" [שותפות בשטח לא מוגדר כ"א עפ"י חלקו היחסי בחלקה] שיוצר תמימות דעים חוזית לביצוע פרצלציה רצונית בעתיד ,לשם קביעת גבול דמיוני מוסכם בין השותפים, ובאופן כללי זהות אינטרסים.

 

[עורכת דין חן סרי]

הסכם שיתוף

יכול להיות פתרון טוב להסדרת זכויות וייחוד שימוש של שותפים בקרקע.
כפי שיחיאל כתב, לפני שבוחנים את תנאי השיתוף יש לבדוק אלו זכויות קיימות במקרקעין על מנת לדעת מה יתחלק.
&nbsp
מומלץ להיוועץ כבר עתה בעו"ד שייצג אתכם בעסקה.
&nbsp
בהצלחה.

 

[raindog73]

ספקולציה או כאב ראש?

תודה על התגובות. עוד כמה שאלות שהתעוררו, בניסיון לברר אם מדובר בעסקה ספקולטיבית, או שפשוט מדובר בפרויקט שידרוש יותר התעסקות, זמן וביורוקרטיה, אבל יש ודאות גבוהה שיעבור:
&nbsp
1. האם יש הליך של אישור עקרוני או משהו דומה בוועדה המקומית? כלומר, אם אבוא אליהם אם תוכניות כלליות לפני הקנייה, האם יוכלו לומר לי אם זה יאושר?
2. אילו הוצאות מינהלתיות עוד צפויות בדרך - היטל השבחה, היטלי פיתוח, שכ"ט עו"ד... מה עוד? ולמי הולך כל תשלום כזה? איך אפשר לברר מראש את גובהו?
3. מס הרכישה מחושב במסמך שצירפתי לפי ערך גבוה בהרבה מזה שאמור להיות משולם בסופו של דבר. האם המס משולם בסופו של דבר על התמורה ששולמה בפועל, או על ערך הקרקע כפי שמעריכים אותו ברשות?
4. מהם פרקי הזמן שיש לצפות להם לאישורים השונים, לפני שניתן לבנות ולעבור לנכס? אין לנו שנים לחכות... (דוד - לפי המתווך מדובר על שינוי תב"ע בוועדה המקומית ("תב"ע נקודתית", מה שזה לא אומר), ולא בוועדה המחוזית, שם אני מבין שזה לוקח שנים.)
&nbsp

 

[aeonf]

המלצה שלי

1. תתייעץ (גם בתשלום) עם אדריכל שעובד במועצה המקומית, סביר להניח שיהיו לו את רוב התשובות לשאלות שלך. גם שמאי עם היכרות טובה של האזור יוכל לענות לך.
2. בדוק מה קורה במגרשים באותו הרחוב (זה לא במקום סעיף 1 אבל יתן לך כיוון כללי).
&nbsp
אני לא מכיר תב"ע נקודתית בסמכות ועדה מקומית, ועדה מקומית יכולה לכל היותר לאשר הקלות על התב"ע התקפה.
בכל מקרה היטל השבחה יהיה גם על תב"ע נקודתית וגם על הקלות וזה יכול להיות הרבה מאד כסף.
היטלי פיתוח ניתן לברר בעירייה/מועצה וזה גם תלוי מאד בכמה מ"ר אתה בונה.
שכר עו"ד זה סביב ה0.5% מהעסקה.
יכולים לתת לך "אישור עקרוני" בע"פ רק שאין לזה שום תוקף סטטוטורי, אפשר כן לפתוח תיק מידע עם הבקשות שלך ושם כן לקבל תשובות לשאלות שלך.

 

[יחיאל טימסית]

הליך רישוי (שינוי תב"ע) להוצאת היתר בועדה מקומית.

אומר שוב - אם מישהו מוכן להבטיח לך 100% הצלחה אז מעולה.
על שיוני תב"ע גם במסגרת ועדה מקומית אין אפשרות להבטיח 100% הצלחה.
בקשה להיתר תוכל להגיש גם בשלב הזה אם תקבל יפוי כח של הבעלים אם הוא יסכים (סביר שלא).
רק אחרי דיון בועדה המקומית תקבל מסמך "החלטת ועדה" שבו יהיה רשום פעם ראשונה רשמית מה דעתה בנוגע לתכנון/שינוי מוצע.
אתה יכול לנסות להגיש בקשה לתיק מידע בשלב הזה. תלוי בועדה, בדר"כ מעבר לתוכן היבש הם גם נותנים חוו"ד כללית.
לגבי מיסים - גש למחקלת השבחה תברר אם יש השבחה על הקרקע כל שכן תוספת יחידת דיור.
אגרות בניה - תברר כמה הם דורשים על מ"ר בנוי. כנ"ל פיתוח, מס שבח וכו'.

 

[raindog73]

תודה!