לא מדוייק
ההסבר קצת ארוך מכדי לכתוב אותו כאן. הבעיה העיקרית היא שאת משליכה ממקרה יחיד לגבי הכלל. אנסה לפרק את התשובה לגורמים: 1. את מדברת על מע"רים בערים בעלות וותק מסויים ביותר. לשם דוגמא אקח את ת"א (ויש לי הרבה סיבות להניח שזו הדוגמא שגם את רואה מול עינייך, כאשר את שואלת את שאלתך): בתחילה המע"ר התפתח במרכז העיר (בד"כ המרכז הגיאוגרפי). עם השנים והתפשטות העיר, השתנות הכלכלה, הזדקנות האוכלוסייה, הזקנות התשתיות ופיתוח תשתיות חדשות בשכונות חדשות ו-"מתאימות יותר", נדד המ"ער למקומות אלו, בהם הקרקע היתה זולה יותר וקל היה לפתח מרכז חדש (אגב, היום, יש דילמה גדולה - מה הוא המע"ר של ת"א: האם הוא אזור הבורסה בר"ג, ואז אנו מדברים על המע"ר של גושדן או אפילו מרכז כלכלי ארצי, או על אזור קניון עזריאלי/קרית הממשלה/צומת רח' החשמונאים). מכיוון שהקרקע שם היתה זולה, מן הסתם האוכלוסייה שגרה שם היתה גם אוכלוסיה בעלת יכולות כלכליות מוגבלות (לא??). כניסת המע"ר החדש גרמה (וגורמת) לעליית ערך הקרקע, אבל הדבר אינו גורם ל-"התאדותה" של האוכלוסייה הותיקה, אם כי הדבר
כן מתרחש, לאורך זמן. בינתיים, אזור המע"ר הישן, המזדקן והריק מתכנים, מתמלא באוכלוסיה חלשה כלכלית וכך למתבונן "הריגעי" נראה שבמע"ר מתגוררת אוכלוסיה חלשה. חיזוק לדברים את יכולה לראות במתרחש כיום ובשנים האחרונות בתחום הבניה למגורים (וערכי הקרקע למגורים) באזור הבורסה בר"ג: באזור מוקמים בנייני דירות י-ק-ר-י-ם ביותר, עסקים ישנים נוטשים את המקום, לטובת פרוייקטי-מגורים יוקרתיים (ע"ע: מפעל עלית, מפעל צ-ד ז"ל ועוד).
(אגב, קפצתי לביקור חד-פעמי וחטוף. זה לא יחזור שוב במהרה. לא לדאוג!)
