המלצות?

[משקיע מהגליל]

המלצות?

שלום לחברי הפורום,
הגעתי אל הפורום לפני שבוע אחרי כמה חודשים שאני מחפש כיוון (איפה לא הייתי - קרקעות חקלאיות...., דירה בבניין חדש בת"א....., שותף ליזם בתמ"א 38 בת"א... , לשמחתי לא השקעתי באף אחד מהכיוונים הנ"ל למרות שהכל נשמע מאד מפתה כשמנסים למכור לך.
הפורום מרתק ועוזר לי מאד.
אני מגיע מתחום תכנון נוף ומנסה לעשות את צעדי הראשונים בתחום.
קיבלתי מחבר הלוואה עומדת לתקופה של 10 שנים בסכום של 1,200,000ש"ח (החבר מאד רוצה לעזור....)

כיוון שאני אמור להחזיר את הסכום בעוד 10 שנים חשבתי לחלק
את ההשקעה, חלק לעסקת פליפ -קניית דירה בבניין שאמור לעבור פינוי בינוי (אני מאמין שהסיבוב יקח 5 שנים, המחיר לדירה טוב (מבחינתי כקונה )המיקום טוב ויש הסכמה של הדיירים בבניין, גם אם פינוי בינוי לא ייצא אל הפועל אוכל למכור את הנכס . הנכס עולה 1,200,000ש' ,לומד בימים אלה את נושא המשכנתאות (רימון -קניתי עכשיו את הספר שלך בעניין....) כשהרעיון לשלם סדר גודל של 500,000ש"ח ועל שאר הסכום לקחת הלוואת בלון ולשלם את הריבית על ההלוואה באמצעות שכ"ד שמשולם בדירה הזו.
מה הייתם עושים עם שאר הסכום 700,000 ש"ח?, איך הייתם מחלקים את שאר הסכום, הייתי שמח מאד גם ליצור הכנסה לתקופה הקרובה וגם לתכנן לטווח ארוך יותר... ,
אודה לרעיונות ותובנות....

 

[רימון חייט]

יותר מידי בלונים

ראשית כל תודה על קניית הספר ותודה נוספת אם תיקרא אותו (הרכישה זה החלק הקל).
&nbsp
שנית, יש לך הלוואה של כימעט בלון (ללא הגדלת החוב) לחבר. עכשיו אתה רוצה גם בלון מהבנק
והכל מבוסס על זה שמחיר הדירה יעלה.
בעיני זהו הימור גדול מידי.
&nbsp
בכל מקרה עם ה- 700K הנוספים הייתי קונה 3 דירות קטנות, כ"א עם 50% משכנתא.
בהצלחה.

 

[שאול1967]

חומר למחשבה....

http://www.hamispar.co.il/?p=104
אתה ממונף ..מסוכן !

 

[משקיע מהגליל]

תודה

קראתי את התשובות שלכם, עוד קצת קצת שיעורי בית... והחלטתי לרדת מקניית הנכס היקר, נכון לעכשיו אני מחפש כמה נכסים זולים יותר.

 

[gili667]

יעלה לך יותר [מיסוי רכישה] ותקבל נטו פחות [מיסים במכירה

אגב ה"הללואה" הזו נושאת ריבית כלשהו?
&nbsp
&nbsp

 

[משקיע מהגליל]

הלוואה עומדת+הלוואה ללא ריבית

 

[משקיע מהגליל]

טעות... הלוואה עומדת=ללא ריבי

 

[שדמת]

מס שבח הוא לכל היותר 25% על הרווח

זה לא יותר גרוע משום השקעה אחרת.
אני לא מכירה השקעה חוקית שרווחיה לא ממוסים.
גם בחסכון בבנק משלמים 25% מס הכנסה על הרווח, וגם אם פותחים עסק עצמאי - משלמים מיסים (מע"מ + מס הכנסה = הרבה יותר מיסים. אם זו חברה, אז מס חברות).
&nbsp
מס רכישה מחזיר את עצמו תוך שנה-שנתיים של שכר דירה.
אז אני לא חושבת שהמיסים הם שיקול לא לקנות מספר דירות.
ברכישה של מספר דירות הסיכון קטן.
&nbsp
בהנחה שפותח השרשור ירכוש מספר דירות קטנות, ישביח וימכור ברווח (את עלות השיפוץ אפשר להוריד מהשבח, כל עוד יש קבלות), יהיה לו יותר קל להחזיר את ההלוואה בעוד מספר שנים בלי למכור את כל נכסיו. כלומר, בהנחה שלא תהיה מפולת במחירי הנדל"ן - הוא יוכל למכור רק חלק מהדירות כדי להחזיר את ההלוואה ולהשאר עם חלק.
בינתיים גם יקבל שכר דירה, שיכול לחסוך, וגם זו תשואה על ההון.
&nbsp
לדעתי אפשר לקחת משכנתא מהבנק, אבל חס וחלילה לא בלון - הריבית תאכל לך את כל הרווחים. משכנתא רגילה, שמחזירים גם את הקרן מדי חודש, וההחזר החודשי בערך בגובה שכר הדירה הצפוי, ולשלם את המשכנתא בעזרת שכר הדירה. באופן כזה ההלוואה מהחבר לא משמשת להכנסה שוטפת במהלך עשר השנים, אלא משמשת לחסוך סכום דומה בעזרת המשכנתאות, כשבעוד 10 שנים יהיה אפשר למכור חלק מהדירות ולהחזיר לחבר את הכסף, ולהשאר עם שאר הדירות.
כשיש מספר דירות, אפשר בנקודת זמן מסויימת לבחור איזה מהן למכור, וכך מפחיתים סיכון (למשל אם באזור מסוים המחירים ירדו זמנית, או שעומד להיות שם תמ"א38, לא חייבים למכור דווקא את הדירה הזו).
&nbsp
&nbsp

 

[gili667]

לשואל אין דירה משלו , בקנית דירה יהיה פטור משניהם

הוא רוצה אקזיט תוך מספר שנים ולכן המיסוי מאד משמעותי ,
&nbsp
אינני מציע , רק מעלה נקודות
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[רימון חייט]

ממונף זה מסוכן? אופס, הלכה לי השינה הלילה

או במילים אחרות, מדוע ממונף עם בטחונות מתאימים יותר
מסוכן (ואני מתייחס לחיים שלמים) מאי מינוף וחיים מיום ליום ?
&nbsp

 

[שאול1967]

ממונף זה מסוכן כי...

הפסד של שקל בנכס הבסיס לא מינוף, הוא הפסד של שקל.
הפסד של שקל נכס הבסיס עם מינוף של 100%, הוא הפסד של 2 שקלים.
נכון ש...אם נרויח הכל הפוך.
סיכון נמדד לפי מספר פרמטרים...אחד מהם הוא תנודתיות!!
hamispar.co.il
&nbsp

 

[רימון חייט]

אז מבחינת תוחלת הסיכון בעצם ממונף = לא ממונף

נניח שאנו מתמקדים בנדל"ן , מהי התנודתיות ? אולי יותר נכון לדבר על מגמה?

 

[שאול1967]

ממש לא!

הדיון הוא אם המינוף מגדיל את הסיכון? חד משמעי כן!
האם הנדל"ן מסוכן או לא? יקר או זול? זה כבר דיון אחר !

hamispar.co.il

 

[רימון חייט]

מגדיל את הסיכון ומגדיל את הרווח

אז מבחינת ממוצע זה זהה לאי מינוף.
&nbsp

 

[שאול1967]

ממממ....ממש לא!!!

רימון..אנחנו מסכימים שמינוף מגדיל סיכון ? (בכל השקעה,לאו דווקא נדל"ן) זה בסיסי!
הלאה...אתה מצטייר לי מאמין בפוטנציאל הרווח....אדם אחר יכול להאמין שיש בדירות רק פוטנציאל הפסד ואדם שלישי יכול להאמין שאין רווח ואין הפסד. (הדעה שלי מפורטת כאן [URL]http://www.hamispar.co.il/?p=104[/URL] ).
עכשיו...אתה יכול לבדוק אחורה את טיב ההשקעה בנדל"ן ע"פ תשואה שעשית לעומת הסיכון שלקחת........אבל תמיד לזכור!!! ...מינוף=סיכון....ככל שאחוזי המשכנתא שלך גבוהים יותר הסיכון עולה.
אחלה יום !
[URL]http://www.hamispar.co.il/[/URL]

 

[רימון חייט]

סימני קריאה, כתב אדום והגדרות כ"בסיסי" לא יוצרות אמת

לדעתי האישית הם אפילו מחלישות את הטיעון.
&nbsp
מציע לבדוק את ההבדל בין סיכון לבין תוחלת סיכון.
בהצלחה.

 

[aeonf]

הם באמת לא יוצרות אמת

רק מה שהוא כתב אכן אמת
באופן כללי (יש יוצאי דופן) ככל שהשקעה ממונפת יותר כך היא גם מסוכנת יותר.
&nbsp
&nbsp

 

[רימון חייט]

כאמור, אנו לא מדברים על סיכון אלא על ממוצע סיכון

יתירה מכך, אם יש לי 100K וקניתי באמצעות הלוואה נכס בשווי 400K.
האם הסיכוי להפסיד את ה- 100K שהיו לי גדול יותר מאשר אם הייתי קונה נכס בשווי 100K ללא הלוואה?
&nbsp
דעות בנושא מספרים, ראוי שילוו במספרים ולא באפקטים חזותיים, מרשימים ככל שיהיו

.
&nbsp

 

[aeonf]

נתת דוגמא מצויינת

לשאלתך:
באופציה הממונפת: אם לדוגמא ערך הנכס ירד כ10% אתה תפסיד 40K + הריבית על ה300K סה"כ הפסד של 40%+
באופציה הלא ממונפת: אתה תפסיד 10K שהם 10%.
התעלמתי לשם הנוחות מתזרים הנכס כי זה גם שולי יחסית.
&nbsp

 

[רימון חייט]

התעלמת "לשם הנוחות" גם מבדיקה מה יקרה עם ערך הנכס יעלה

ב- 10% בכל חלופה.
ניחא.
&nbsp