הלכת גנז: תום לב תרדוף
בית המשפט העליון מעניש למעשה את הקונה הראשון על ש"מעל" באמצעי שנתן לו המחוקק להביא את זכותו לידיעת הציבור, באמצעות רישום הערת אזהרה, אך האם גם במקרה ולקונה אין יכולת לעשות זאת, נעניש אותו באותה צורה? עו"ד מוטי בניאן, גלובס נדל"ן 02/03/2003 ... פסק הדין האחרון של בית המשפט העליון חידד ביותר את הנקודה הנ"ל, וזה בעניין ע.א 2643/97 גנז שלמה נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ. בעניין גנז, המערער רכש מקרקעין ממוכר. המוכר עצמו לא היה רשום כבעלים. גנז לא רשם הערת אזהרה על המקרקעין במשך 17 שנה, אך שילם את מלוא המחיר בגין הקרקע. והנה המוכר, לאחר 17 שנים אלו, מכר את הקרקע לקיבוץ אפק, אשר במשך עשרות שנים עיבד את האדמה. קיבוץ אפק, כקונה סביר, גם שילם את התמורה וגם רשם הערת אזהרה, אך לפני שנרשם כבעלים של המקרקעין התגלתה העיסקה עם גנז, וזה האחרון טען לעדיפות על פני אפק. בית המשפט העליון העניק את העדיפות לקיבוץ אפק, וזאת בהרכב של 7 שופטים. העניין שמעורר פסק דין זה הינו לאור נוסחו של סעיף 9 לחוק המקרקעין הקובע: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". הפרשנות הקלאסית של סעיף זה סברה, כי הכלל הוא, שהקונה הראשון זוכה, אך אם הקונה השני ביצע עיסקה בתום לב, והעיסקה שלו הינה בתמורה (ולא במתנה) וכן נרשם בלשכת רישום המקרקעין כבעל הזכות - רק אז הוא גובר על הקונה הראשון (הלכת ורטהיימר הידועה). .... השופט ברק, אשר נתן את פסק הדין העיקרי בתיק זה קבע, כי סעיף 9 האמור יחול גם כשהמוכר עצמו לא רשום כבעלים, ודי בכך שהמוכר התחייב להעביר זכויות קניינות לקונה שלו, גם אם בשעת החתימה על ההסכם לא היתה לו זכות קניינית כזו. לאור מסקנה זו קובע השופט ברק, כי על מקרה דנן, כאשר למוכר לא היתה זכות קניינית, יחול סעיף 9 וכל מה שנותר הוא לקבוע, לאור סעיף זה, מי מהקונים יזכה. לכאורה, התשובה היתה צריכה להיות, שגנז, שהיה הקונה הראשון, הוא הזוכה, כי כאמור קיבוץ אפק (הקונה השני) לא נרשם כבעלים כנדרש מסעיף 9 האמור. כאן השופט ברק מטיל את האחריות למחדל אי רישום הערת אזהרה על גנז, בקובעו כי מחדל זה למעשה הביא ל"תאונה משפטית", אשר סיבכה את אפק בעיסקה נוגדת על לא עוול בכפו. השופט ברק קובע, כי אי רישום הערת אזהרה תוך פרק זמן סביר, יכול להיחשב כחוסר תום לב בשימוש בזכות ובעדיפות הניתנת לקונה הראשון. יודגש, כי בהלכת גנז הקונה הראשון למעשה "נענש" על ש"מעל" באמצעי שנתן לו המחוקק להביא את זכותו לידיעת הציבור, קרי באמצעות רישום הערת אזהרה. האם גם במקרה ולקונה אין יכולת לעשות זאת, נעניש אותו באותה צורה? כידוע, על זכות שרשומה רק במינהל מקרקעי ישראל ניתן להגיש בקשה להעברת זכויות. עניין זה הינו המקביל לרישום הערת אזהרה, ואין כל סיבה כי גם במקרה כזה הקונה הראשון לא יידרש לעשות זאת תוך זמן סביר, ובכך לא יכשיל את הציבור. הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י. למאמר המלא לחץ כאן
בית המשפט העליון מעניש למעשה את הקונה הראשון על ש"מעל" באמצעי שנתן לו המחוקק להביא את זכותו לידיעת הציבור, באמצעות רישום הערת אזהרה, אך האם גם במקרה ולקונה אין יכולת לעשות זאת, נעניש אותו באותה צורה? עו"ד מוטי בניאן, גלובס נדל"ן 02/03/2003 ... פסק הדין האחרון של בית המשפט העליון חידד ביותר את הנקודה הנ"ל, וזה בעניין ע.א 2643/97 גנז שלמה נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ. בעניין גנז, המערער רכש מקרקעין ממוכר. המוכר עצמו לא היה רשום כבעלים. גנז לא רשם הערת אזהרה על המקרקעין במשך 17 שנה, אך שילם את מלוא המחיר בגין הקרקע. והנה המוכר, לאחר 17 שנים אלו, מכר את הקרקע לקיבוץ אפק, אשר במשך עשרות שנים עיבד את האדמה. קיבוץ אפק, כקונה סביר, גם שילם את התמורה וגם רשם הערת אזהרה, אך לפני שנרשם כבעלים של המקרקעין התגלתה העיסקה עם גנז, וזה האחרון טען לעדיפות על פני אפק. בית המשפט העליון העניק את העדיפות לקיבוץ אפק, וזאת בהרכב של 7 שופטים. העניין שמעורר פסק דין זה הינו לאור נוסחו של סעיף 9 לחוק המקרקעין הקובע: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". הפרשנות הקלאסית של סעיף זה סברה, כי הכלל הוא, שהקונה הראשון זוכה, אך אם הקונה השני ביצע עיסקה בתום לב, והעיסקה שלו הינה בתמורה (ולא במתנה) וכן נרשם בלשכת רישום המקרקעין כבעל הזכות - רק אז הוא גובר על הקונה הראשון (הלכת ורטהיימר הידועה). .... השופט ברק, אשר נתן את פסק הדין העיקרי בתיק זה קבע, כי סעיף 9 האמור יחול גם כשהמוכר עצמו לא רשום כבעלים, ודי בכך שהמוכר התחייב להעביר זכויות קניינות לקונה שלו, גם אם בשעת החתימה על ההסכם לא היתה לו זכות קניינית כזו. לאור מסקנה זו קובע השופט ברק, כי על מקרה דנן, כאשר למוכר לא היתה זכות קניינית, יחול סעיף 9 וכל מה שנותר הוא לקבוע, לאור סעיף זה, מי מהקונים יזכה. לכאורה, התשובה היתה צריכה להיות, שגנז, שהיה הקונה הראשון, הוא הזוכה, כי כאמור קיבוץ אפק (הקונה השני) לא נרשם כבעלים כנדרש מסעיף 9 האמור. כאן השופט ברק מטיל את האחריות למחדל אי רישום הערת אזהרה על גנז, בקובעו כי מחדל זה למעשה הביא ל"תאונה משפטית", אשר סיבכה את אפק בעיסקה נוגדת על לא עוול בכפו. השופט ברק קובע, כי אי רישום הערת אזהרה תוך פרק זמן סביר, יכול להיחשב כחוסר תום לב בשימוש בזכות ובעדיפות הניתנת לקונה הראשון. יודגש, כי בהלכת גנז הקונה הראשון למעשה "נענש" על ש"מעל" באמצעי שנתן לו המחוקק להביא את זכותו לידיעת הציבור, קרי באמצעות רישום הערת אזהרה. האם גם במקרה ולקונה אין יכולת לעשות זאת, נעניש אותו באותה צורה? כידוע, על זכות שרשומה רק במינהל מקרקעי ישראל ניתן להגיש בקשה להעברת זכויות. עניין זה הינו המקביל לרישום הערת אזהרה, ואין כל סיבה כי גם במקרה כזה הקונה הראשון לא יידרש לעשות זאת תוך זמן סביר, ובכך לא יכשיל את הציבור. הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י. למאמר המלא לחץ כאן