הזדמנות להשקעה

[visum]

הזדמנות להשקעה

שלום לכולם! יש לי הזדמנות להשקעה מצויינת בנדל"ן עם סיכון מינימלי.יש לי גם משקיע פרטי שמוכן לתת לי הלוואה 500000$ בריבית דולרית ל 10 שנים לצורך ביצוע הפרויקט. הנכס עצמו ישמש כבטחון אני רוצה לשאול את משתתפי הפורום הנכבדים: איזה ריבית דולרית אני צריך להציע למשקיע לפי תנאי השוק של היום, כך שמצד אחד, יהיה מעונין להשקיע ומצד שני, לא לתת לו יותר מדי כמובן? תודה מראש לכל המגיבים

 

[אבי שנער]

סיכון מינימלי ...???

גובה הריבית הינו בהתאם לרמת הסיכון. אם מדובר בסיכון מינימלי למה שלא תיקח משכנתא דולרית בבנק? ואם הבנק נותן לך משכנתא בריבית נמוכה יחסית למה אתה צריך את המשקיע? ואם בכל זאת אתה רוצה אותו ... תציע לשלם לו את הרבית שהבנק דורש ממך. אגב, הלוואות דולריות בבנק הן בדרך כלל בריבית משתנה ... לייבור + מרווח קבוע.

 

[visum]

לאבי שנער...

תודה אבי! אני אתקשה לשכנע את הבנק אבל לא את המשקיע. אני רוצה שזו תהיה ריבית קבוע, עם התנאים שפרטתי מקודם. מה לערכתך צריך להיות תווך סביר של רבית קבוע?אם אפשר שיהיה מספרי ולא לייבור + מרווח קבוע תודה מראש

 

[brk68]

תשובות קשות לשאלה קשה

אתה שואל למעשה שאלה במימון ולא שאלה בנדל"ן. צדק אבי שנער לפני, שאמר שהעלות של עסקה כזאת נגזרת קודם כל מהסיכון שלה. איך נקבע הסיכון? לפי מה שהמשקיע שלך יקבע. יותר קל לענות לך לגבי הבסיס: כלומר בוא ונניח ואין סיכון. ציינת שההשקעה היא דולרית ל 10 שנים. בנצ'מרק ההשוואה הטוב ביותר הוא התשואה על אג"ח ממשלת ארה"ב ל10 שנים שהוא 3.77% ברגע כתיבת שורות אלו. או בקירוב 4 אחוזים. זאת נחשבת הריבית חסרת הסיכון ל 10 שנים. מכאן יש צורך להוסיף מה שנקרא פרמיית סיכון. פרמיית הסיכון של לווה גדול כמו מדינת ישראל היא כ 1.25% נוספים (משמעות: מדינת ישראל כלווה, תאלץ לשלם ריבית של 5.25% ללווים ל 10 שנים). חברת החשמל תשלם עוד 0.5% פרמיית סיכון. אתה, קצת יותר קטן מחברת החשמל, והרבה פחות בטוח ממנה, צריך לשלם יותר. כמה יותר? שאלת המיליון, התלויה כאמור, בסיכון. נראה לי שאם הוא יגבה ממך 7% ריבית אתה תצטרך לנשק את ידיו על טוב ליבו. הערה: לא כתבת איך אתה מסלק את ההלוואה. אני יצאתי מנקודת הנחה שאתה משלם אותה בסכום אחד, בסוף ולא לשיעורין במהלך חייה. אם אתה משלם לשיעורין, יש להפחית את ריבית הבסיס (זאת של אג"ח ארה"ב) לכ 3.25%.

 

[visum]

תגובה ל brk68

תודה לך על התיחסות!!! אני מתכוון לשלם כל חודש מדמי שכירות שאני אקבל. למה פרמיית סיכון כה גבוהה? הרי הנכס הוא הבטחון עבור ההלוואה, ושווי שלו כשווי החוב, אז איפה הסיכון של המשקיע?

 

[אבי שנער]

מחיר נכסים גם יורדים לפעמים ...

ושוכרים גם אינם משלמים לפעמים או שבכלל אין שוכרים והנכס עומד ריק כשתשלומי הארנונה והוצאות האחזקה מוטלות על כתפי הבעלים ... אם זה לא סיכונים - אז מה כן?

 

[אבי שנער]

ודרך אגב ...

בשביל מה המשקיע בכלל צריך אותך? הוא יכול לקנות לבדו את הנכס ולהנות מדמי השכירות! נראה לי שריבית סבירה לא תהיה נמוכה מ-10% ... ואז רוב או כל הכנסותיך משכירות ילכו למעשה לתשלומי ריבית, כך שלא יהיה לך מהיכן להחזיר את קרן ההלוואה.

 

[visum]

תגובה לאבי

שלום אבי! המשקיע לא יכול לעשות את העסקה בלדיי, בלי להכנס לפרטי העסקה. אתה אומר שפרמיית הסיכון שלו צריכה להיות כ6.75 %, זה מגזם לדעתי. תודה רבה על התיחסות!!!

 

[ישראלאחת]

אם כך הסיכון מ א ד גבוהה

>>הרי הנכס הוא הבטחון עבור ההלוואה<< ע"מ לקבל את כספו יהא צורך במכירת הנכס זה מלווה בהוצאות ניכרות והנטו שנשאר הוא נמוך יותר בהרבה מה גם ששווי יכול לרדת ובמיוחד דולרית [אם הדולר יעלה....]

 

[visum]

מה זה סיכון מינימלי בנדל"ן?

אז מה זה סיכון מינימלי כאשר מדובר בהשקעה בנדל"ן? שום דבר אינו קבוע, לא הדיירים ולא הדולר, ולא המחירים בשוק!!! אולי יש למישהו טיפים, אך לעשות את הסיכון מינימלי כמה שנתן?