האם יש מחשבון לחלוקה אופטימלית של הכסף??

[הכוכבהכחול]

האם יש מחשבון לחלוקה אופטימלית של הכסף??

ההתלבטות היא איך לחלק 400K בין המסלולים 1. P-0.8 ל-15 שנים 2. קבועה צמוד 1.99% ל-7 שנים 3. 0.99% צמוד משתנה כל שנתיים ל- 15 שנים ניתן לקחת עד 100K אם ב-1 אני שם 250K ב-2 50K וב-3 100K יוצא החזר חודשי 2839 אם ב-1 אני שם 250K ב-2 75K וב-3 75K יוצא החזר חודשי של 3009 אם ב-1 אני שם 200K ב-2 100K וב-3 100K יוצא החזר חודשי של 3156 כמו כן שאפשר להמשיך לשחק עם חלוקת הכסף או עם השנים.. אבל איך אפשר לחשב את המצב האופטימלי מבחינת גובה הריבית\מסלול והכסף, שיתן החזר מקסימלי על הקרן, בהנחה תיאורית שזה יהיה גובה הריבית רוב התקופה.. כדי שלא יהיה מצב שבמסלול קבוע נשלם כל חודש אבל הרוב יהיה על ריבית והקרן לא תקטן כמעט... לעומת מסלול פריים שמחזיר יותר על הקרן ?? ההחזר החודשי הרצוי צריך להיות סביב 3K שישולם משכירות של כ-4K על הדירה במשך כשנתיים.. ואח"כ כניסה לנכס למגורים ותשלום החזר על ידי. אם צריך פרטים נוספים תשאלו... תודה..

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif מחשבון כזה, לו היה, היה מייתר את הפורום

יש כל כך הרבה מישתנים בלתי תלויים כך שלא ניתן לבנות כזה מחשב לדוגמא: מהי רמת הסיכון שאתה מוכן לקחת? מה יהיה המדד בכל אחד מחודשי המשכנתא? מה יהיה הפריים בכל אחד מחודשי המשכנתא? מה יהיה שיעור הריבית המשתנה בכל תחנה? מה יהיה שיעור הליבור בכל אחד מחודשי המשכנתא? מה יהיה שער החילופין כנגד כל מטבע בכל אחד מחודשי המשכנתא? האם אתה נישאר בכל מצב ב"תמהיל הראשוני? או ממחזר? מהם תנאי המיחזור.? בטח יש עוד שאלות.... בקיצור, גם מחשב על יקרוס בהנחה שאינך נביא !

 

[הכוכבהכחול]

נכון.. אבל אמרתי שבהנחה שהריביות קבועות

כך לכל התקופה.. אותו גובה פריים ואותו מדד . ואפשר להניח מצב ב' לעוד שנה של פריים 5-6 ועליית מדד 2.5% שזה הצפי שאומרים פה לסוף השנה.. ברור שלשנים אחרות זה לא רלוונטי.. אבל לנק' ההתחלה אולי כן...

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif בהנחה שלך

שהריביות קבועות וקצב האינפלציה זהה ושער החילופין זהה הכי כדאי 1. פריים 2. מט"ח השאר יקרים בכמה סדרי גודל

 

[הכוכבהכחול]

לגבי מט"ח לא קיבלתי הצעה..

יש לך סדר גודל לריביות? עשיתי גם חישוב ל 300K על פריים, 100K על המשתנה 0.99% יצא לי החזר חודשי של 2522. ל-15 שנים המחשבה שלי היא להיצמד לשני המסלולים האלה כי הם נותנים את הריביות הכי נמוכות כרגע.. ואת המשתנה לפרוע תוך שנתיים בנק' יציאה או מוקדם יותר וכך יוצא שעל אותו משך זמן אני מחזיר פחות כסף אבל רובו מוזר לטובת הקרן ולא על ריבית, אלא אם אני טועה?? ולמה יוצא שהשילוב עם ריבית קבועה יקר יותר בכ- 300 ש"ח האופציה הראשונה שנתתי 2839

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif אם לא קיבלת הצעה למט"ח

אז דרוש אותה. זה לא במיקרה שהבנק לא מציע. המשתנה אומנם נמוכה עד התחנה הקרובה. השילוב עם ריבית קבועה יקר יותר בכ- 300 ש"ח כי גם הריבית היא כפולה מהמשתנה ובנוסף הקטנת את המינון בפריים לטובתה....אז זה עולה כבר מההתחלה יותר

 

[הכוכבהכחול]

שילוב..

הקבוע כפולה מהמשתנה אבל את החלק של הקבוע הבאתי לפריים כלומר : אם ב-1 אני שם 250K ב-2 50K וב-3 100K יוצא החזר חודשי 2839 * החלק של הקבועה (2) הוא 638 לחודש שזה עדיין פי 2 לעומת ההפרש ההתחלתי.. או חישוב ל 300K על פריים, 100K על המשתנה 0.99% יצא לי החזר חודשי של 2522. ל-15 שנים

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif לא מבין לאן אתה חותר

הצמודות יקרות יותר (גם קבועה וגם משתנה) אז למה אתה מתעסק איתן בכלל? תסביר לי את ההגיון שלך למה לא ללכת על הכל בפריים? ומה אתה מרויח מהפיזור הזה?

 

[הכוכבהכחול]

אז ככה..

אני עושה פיזור כדי לנצל ריביות נמוכות.. כרגע על פריים 1.95-1.85 ובמשתנה כל שנתיים 0.99% + צמוד, בהנחה שהפריים יגיע ל-5 בסוף שנה או מאוחר יותר יצא עליו 4.2%שנתי ומשתנה (עם מדד של 3%) ייצא לי 4% שנתי ומכיוון שלא ברור לאן יגיע הפריים ולאן המדד ככה יש קצת ויסות על הריביות מפני שינויים קיצוניים.. לגבי הקבועה של 1.99% עוד לא בטוח לגבי האם היא משתלמת כי על כל 50K יש תוספת של 300 להחזר חודשי.. אבל העיקרון זהה שעם מדד היא תהיה סביב 5% שנתי במקרה רע שהפריים יעלה מעל 6% בגלל זה אני חושב על הפיזור... וגם בהנחה שאת המשתנה של 100K אני פורע בעוד שנתיים בנק' יציאה. והישנה דילמה כלכלית שלא הכי ברורה לי מה עדיף 250K פריים 15 שנים , 50K קבועה 7 שנים , 100K משתנה 15 שנים , עם החזר 2839 . או 300K פריים 15 שנים , 100K משתנה15 שנים , עם החזר חודשי של 2522 באופציה א' מצד אחד 7 שנים אני משלם 300 יותר ואחרי 7 שנים ההחזר הופך ל 2220 ואז בעצם באופן ממוצע הוא כמו השני. ** כמובן שזה במצב תיאורטי שהריביות זהות לכל התקופה** או שיש שיקולים או חישובים נוספים שצריך לקחת בחשבון והחישוב לפי הבסיס ההתחלתי לא נכון?

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif כמה מילים על פיזור משכנתא + כולם

מתי ואיך מפזרים סיכונים 1. כאשר כל חלק מהמסלולים המוצעים הינם בנק' הפתיחה (עכשיו) בשיעור ריבית דומה +-1% ומכיון שאיננו יודעים "מה ילד יום" וכשכל ההערכות שהיו לפני שנתיים ע"י גדולי הכלכלנים התנפצו. אז כדאי לפזר סיכונים. (אלא אם אתה מעריך אחרת ומוכן להסתכן). 2. כאשר כל מסלול שניבחר מתנהל במתאם נמוך מול המסלול האחר אבל היום המצב הוא שבפריים P-0.8 אתה משלם פחות מ-2% ואילו בצמודות אתה משלם 4%-6% (20 שנה) אז ממש לא הגיוני לפזר. כיום קיים עיוות שאינני יודע כמה זמן ישהה במחיצתנו שכדאי למשקי הבית לנצל זאת כל עוד הוא קיים. כמובן שזה מחייב לעקוב אחר המשכנתא (אחת לשנה) ולבדוק אם השתנה המצב באופן מובהק (היפוך המצב), ואז לשקול מיחזור מלא או חלקי למשכנתא ללא "קנס". ועד שזה יקרה בנתיים חיסלת חלק משמעותי מהמשכנתא. אז כן אני בעד "תמהיל זמנים" (להיות במסלול ה"מנצח" ) ולא תמהיל מסלולים שבו מערבבים טוב עם רע. ולא להרדם על המשכנתא כי עשינו "פיזור סיכונים". אם החלטת בכל זאת על פיזור סיכונים אז רק במסלולים במתאם נמוך לדוגמא: פריים+ דולר+ קבועה לא צמודה. קבועה צמודה + משתנה 2.5 + משתנה 5 זה ל א פיזור סיכונים כי כשהמדד עולה אז גם 3 המסלולים עולים, הפריים שייך לקבוצה זו אם כי במתאם קצת יותר קטן אבל עדיין במתאם לאורך זמן ,המדד משפיע על הפריים באותה מגמה. אז במקום פיזור סיכונים אני מעדיף ניהול סיכונים.

 

[הכוכבהכחול]

את זה אני יודע אבל..

ריבית משתנה של 1% כרגע יותר זולה מאשר הפריים-0.8 , ועדיין עם עליית מדד של 2.5% היא תהיה 3.5% שיש סיכוי שגם הפריים-0.8 יהיה באותה רמה או קצת יותר\קצת פחות וזה ה"משחק" של קצת רווח או קצת הפסד... זאת דעתי גם לפי החישובים שהראתי ממקודם.. בריביות קבועות שמעל 2% עם עליית מדד הטיעון שלך נכון..

 

[ab1729]

אין שום טיעון שבעולם לתביא

שישכנע את אריק שכדאי לקחת צמודה. חבל על המאמץ, תאמין לי.

 

[הכוכבהכחול]

אוקי..

ומה דעתך לגבי האופציות שהצעתי והעלויות השונות?

 

[ab1729]

אמממ

אני פספסתי הכל גובה ההלוואה - 400K - נכון? מהו החזר חודשי רצוי כעת?האם ההחזר הרצוי ישתנה בעתיד? האם יש צפי לכספים חד פעמיים?

 

[הכוכבהכחול]

..

כן 400K החזר רצוי סביב 3K שיוחזר משכירות של שנה-שנתיים סביב 4K ואח"כ נעבור לגור שם ככל הנראה.. יש צפי לכספיים חד פעמיים סביב 100K-200K שאנחנו מתכננים להכניס תוך כשנה שנתיים למשכנתא.. ובמהלך הזמן לחסוך עוד ואולי להכניס עוד.. לפי החישוב שלי בגדול תוך 3-5 שנים באופן הזה אני יכול לסגור את רוב או כל המשכנתא.. את המסלולים האטרקטיביים שקיבלתי הצגתי בהתחלה........ וההתלבטות היא גם במשחק שעשיתי בין כמות כסף בפריים ומשתנה לבין קבועה..

 

[ab1729]

אמממ

1. על הסכומים החד פעמיים קח פריים בולט (100K או 200K זה הבדל ענק). 2. את השאר - כמובן לשלב קבועה צמודה ופריים. לדעתי, לתקופה של 7 שנים, 1% צמוד אטרקטיבי הרבה יותר מאשר פריים. 3. שאתם התמהיל תלויה בכמות הכסף שתוכל להזרים - 100K או 200K, כיוון שזה ישנה את אורך ההלוואה הנותרת.

 

[הכוכבהכחול]

תראה..

ההצעות שקיבלתי מדברות על 12-15 שנים.. והחזר של סביב 3K תלוי במשחק.. ואני לוקח את המצב הזה כאופציה.. רק אם התזרים מזומנים הצפוי ישתנה או שנחליט להשתמש בכסף לדברים אחרים אבל את זה אני ידע רק בעוד שנתיים בערך.. (יש עוד חתונה בדרך, ריהוט לבית וכו', וירושה שתתקבל) יש לנו חסכונות שאנחנו לא רוצים לשים אותם במשכנתא כרגע אלא להשתמש בהם כרשת ביטחון לתחילת ההלוואה ואח"כ לפי השינויים בחיים להכניס אותם למשכנתא.. לכן אמרתי 100-200 אבל אני חושב יותר לכיוון ה-200 האופציה יחסית הכי משתלמת שנראת לי כרגע היא- 300K על פריים, 100K על המשתנה 0.99% יצא לי החזר חודשי של 2522. ל-15 שנים או את המשתנה לעשות ל-10 שנים ואז החזר של 2830 ובתוך השנתיים אני פורע אותה וכך החזרתי במהלך השנתיים האלה את בעיקר את הקרן בשנתיים האלה.. אם אני שם חלק על הקבועה אז זה משתנה ככה- 250K פריים 15 שנים , 50K קבועה 7 שנים , 100K משתנה 15 שנים , עם החזר 2839 . כל 50K על הקבועה משנים את ההחזר החודשי ב-300 ש"ח יותר או פחות תלוי אם מוסיפים או מורידים...

 

[ab1729]

אמממ

אם אתה מתכוון לפרוע את המשתנה בוודאות, אז ברור שכדאי לקחת אותה. ההחזר עליה הוא 600 ש"ח (לפי 15 שנה) או אפילו 400 ש"ח (ל25 שנה) חוץ מזה, נותרו 300K והחזר רצוי של 2500 ש"ח. פה אפשר לקחת 100K ל7 שנים (1250 ש"ח) צמוד והשאר בפריים. לדעתי בצמודה קבועה תוכל להשיג ריביות טובות יותר (אפילו 2.2% ל10 שנים יהיה טוב יותר עבורך).

 

[הכוכבהכחול]

על צמודה קבועה

קיבלתי ל-8 שנים 1.89% או 10 שנים 1.9% השאלה אם היא לא יקרה באופן משמעותי לעומת הפריים ? כמו שהראתי בחישוב קודם על 50K ?

 

[ab1729]

לא הבנתי

איך קיבלת 1.99 ל7 שנים ו1.9 ל10 שנים?!? משהו פה לא הגיוני ומה הראית לעומת הפריים ב50K?