דמי תיווך- כן או לא???

[kobelevi]

דמי תיווך- כן או לא???

לפני חצי שנה חתמתי למתווך כאשר הראה לי דירה שהוא לא נתבקש למכור על ידי המוכר. הדירה פורסמה באמצעות שלט גדול במרפסת. העיסקה לא יצאה לפועל כיוון שהמוכר לא היה מוכן להתפשר במחיר. כעת המוכר הרים לי טלפון ערככנו משא ומתן והגענו למחיר שמתקבל על הדעת מבחינת שנינו, המוכר לא מחויב למתווך ואילו אני- לא יודע.... פגשנו את המתווך הזה פעם אחת לפני חצי שנה כאשר הראה לנו את הדירה, חתמנו לא על המסמך שמתווכים משתמשים בו להבטיח עמלה לאחר שכבר היינו וראינו את דירה, ורק כיוון שגרם לנו לחתום על ידי אי נעימות שנוצרה. כמו שציינתי קודם העיסקה לא יצאה לפועל ועל כן לא פגשנו/דיברנו/שמענו מהמתווך מאז. האם כיום כאשר ייתכן והעיסקה תצא לפועל אנו צריכים לשלם דמי תיווך?? האם אנו מחויבים לנצח למתווך לגבי כל עיסקה עתידית בנכס המדובר? האם אנו צריכים לפנות אליו מיוזמתנו ופשוט ל"תרום" לו?? נציין כי המוכר בפגישה הראשונה רמז לנו לא לחתום- אבל פשוט לא היה נעים. אודה לתגובות.

 

[u 1000]

אולי

טווח של חצי שנה אינו טווח לא סביר כאשר מדובר במכירת דירה. תשאל את עצמך האם הדירה שווה את המחיר כולל דמי התיווך ואם כן תקנה אותה ואם לא תחשוב היטב אם כדאי לך להמר.

 

[mol3]

שאל בפורום נדל"ן

יש שם מספיק מתווכים שהולכים עם פסקי דין בנושא בכיס. בכל מקרה למיטב ידיעתי במכירת דירות טווח של 6 חודשים הוא סביר. יש אנשים שמפרסמים ומוכרים אחרי שנה ויותר. מכל מקום, החוק לא מגביל את פרק הזמן, אלא רק בנושא בלעדיות (וזה לא המקרה). בכל מקרה, אתה מודה שבעל הנכס התקשר אליך בטלפון ואילולא המתווך יצר בניכם קשר, זה לא היה קורה (לכאורה המתווך היה "גורם יעיל", אף על פי שלא הביא אותך ממש לכריתת חוזה) אתה מציין כי יש חוזה תיווך חתום (תנאי נוסף בחות מתקיים). אני יכול להניח שלמתווך היה רישיון בתוקף. לדעתי אם תתבע תחוייב לכבד את החוזה עם המתווך. היום המתווכים די ערים לנושא ובודקים מידי פעם מה עלה בגורל הדירות שהם תיווכו בהן. תעשה את החשבון הפשוט האם אתה מעוניין לשלם ביזמתך, או להמר שהעניין יעלם מהמתווך. זה חשבון שלך ושל המצפון שלך

 

[bkr54]

המתווך לא היה הגורם היעיל

על פי סעיף 14 לחוק המתווכים לא די בכך שהמתווך מחתים אותכם על טופס הזמנה. עליו בנוסף להיות הגורם היעיל שהביא להשתכללות העיסקה. כיוון שבששת החודשים האחרונים לא היתה פעולה כלשהי מצד המתווך בעניינכם, ולמעשה המשא והמתן החדש, שממנו נעדר המתווך לחלוטין, הוא זה שהביא לקיום העיסקה, הרי שניתן לקבוע שהמתווך לא היה הגורם היעיל במקרה זה, ולכן, אינו זכאי לשום דמי תיווך.

 

[u 1000]

ולפי מה קבעת שהמתווך לא היה...

הגורם היעיל? הפסיקה קובעת שלושה מבחנים רלוונטיים לצורך העניין: 1. נשוא העסקה זהה 2. המחיר קרוב למחיר הסופי 3. לא עבר זמן רב מדי מהצעת המתווך ועד לגמר העסקה (ראה: ע"א 294/76 אנגלו סכסון נ' פסרמן, פ"ד לא(1) 589) על סעיף 1 אין ויכוח. לגבי סעיף 3 טווח הזמן של חצי שנה אינו בלתי הגיוני כאשר מדובר במכירת דירה. לגבי סעיף 2 לא נמסר כל נתון אמיתי. אפשר להניח כי המוכר התפשר אבל לא ידוע כלל האם השוני במחיר מאיין את זכאות המתווך לדמי תיווך. העובדה כי המתווך לא נקט בפעולות נוספות מעבר למפגש הראשוני אמנם אינן מקלות את המלאכה אך אין בעובדה זו כדי לבטל באופן חד משמעי את זכאותו לדמי תיווך.

 

[bkr54]

קבעתי על פי זאת:

א. אינני רואה טעם להסתמך על פסק דין משנת 76 (294/76) משני טעמים, הראשון, שמאז פסק הדין הנ"ל חוקק חוק המתווכים במקרקעין, ויש לבחון את ההיבט המשפטי לאור החוק החדש. ושנית, שמאז אותו פסק דין הסטורי ניתנו ע"י בית המשפט העליון פסקי דין חדשים ועדכניים, אשר מבהירים את העניין המשפטי לאורו של החוק החדש. ב. לשם דוגמא, עיין בפסק-הדין הזה, שקובע בסופו את הדברים הבאים: "השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל, כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור, כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק - ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א ‎107/86, אהרן חסין נ. דוד בלס ואח', פד"י מ"ב(‎1), 517, 520 - 522). אך, פעמים רבות, עובדות העניין אינן כה פשטניות. עשויות להתגלע מחלוקות בין הצדדים במהלך המשא ומתן אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן, מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל? או שמא שניהם או אף אחד מהם? מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים". (ע"א ‎2144/91 מוסקוביץ' ואח' נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(‎3), 116, 123). (ההדגשות הוספו)." דברים אלו מפסק הדין מחד, ודברי השואל על העדרותו המוחלטת של המתווך במשך 6 חודשים מאידך, וכן, העובדה שהמכשול שמנע את השלמת העיסקה לא הוסר ע"י המתווך, שכלל לא התעניין בגורל לקוחותיו, הם שעומדים לרועץ בפני המתווך מלקבל את דמי התיווך במקרה זה.

 

[u 1000]

אך מצאת לנכון לצטט פסק דין...

שחוק המתווכים אינו חל עליו והבאת ציטוט המפנה לשני פסקי דין שניתנו והתבססו על הדין שלפני חוק המתווכים? נו באמת (מה גם שהחוק שלעצמו שינה מעט מאוד אם בכלל בעניין זה). הפסיקה מאוד חלוקה בנושא ואין שום מקום לקביעות חד משמעיות.

 

[bkr54]

מסכים שהפסיקה לא אחידה

ולכן, ניתן לסכם את הדברים על פי הנאמר בסעיף 3.2 לפסק-הדין הזה שניתן ביום 18.6.06, לאמור: "3.2. הביטוי "גורם יעיל שהביא להתקשרות" הוא בבחינת "ריקמה פתוחה" שיש ליצוק בה תכנים מעשיים ותלויי נסיבות. הגם שלא אחת נקבע כי עצם הצגת דירה בפני קונה יכול ותהווה גורם יעיל, אך מכאן ועד לקביעה הגורפת לפיה עצם הצגת הדירה בפני רוכש בכח וסיור בה בלווית מתווך די בהם תמיד וללא קשר ליתר הנסיבות כדי לזכות המתווך בשכרו - ארוכה הדרך."

 

[אלבה]

התעלמתם מפרט קטן אך מהותי

השואל אומר שהמוכר התקשר אליו. הכיצד היה למוכר את הטלפון?

 

[bkr54]

תעלומת מס' הטלפון

השואל אומר בשאלתו כדברים האלה . . . "לפני חצי שנה חתמתי למתווך כאשר הראה לי דירה שהוא לא נתבקש למכור על ידי המוכר.... ...העיסקה לא יצאה לפועל כיוון שהמוכר לא היה מוכן להתפשר במחיר" לכן, למתווך לא היה קשר מתווך-לקוח עם המוכר, והמשא והמתן לפני 6 חודשים, שלא צלח, היה ישירות בין המוכר לקונה, ומכאן שהיה למוכר את מס' הטלפון של הקונה.

 

[אלבה]

ואולי המוכר התקשר למתווך וביקש

את המס'?

 

[bkr54]

למוכר אין את מס' הטלפון של המתווך.

 

[kobelevi]

אני השארתי את מס' הטלפון למוכר..

לאחר שהמשא ומתן הראשוני לא צלח - כלומר השארתי בפניו את הדלת פתוחה. כל פסקי הדין שהפניתם אליהם מאוד מעניינים אך ללא משפטנים שבינינו האם הצגת דירה פעם אחת ללא שותפות במשא ומתן לפי הנתונים שהצגתי מחייבים אותי לשלם דמי תיווך למרות שהעיסקה תצא לפועל ללא כל קשר למשא ומתן הראשוני. אני מבין שהדבר נתון לפרשנות אבל נוצר מכשול בפעם הראשונה שבה הופניתי לדירה ולכאורה- העיסקה נפלה, המיכשול הוסר מיוזמת המוכר לאחר זמן ממושך ולאחר פנייתו אליי- האם המתווך הוא בכלל גורם בעיסקה??

 

[bkr54]

לדעתי, רק עו"ד ניסן יודעת את התשובה

 

[אלבה]

יש כאן חשד לחוסר תום לב

מכיוון שהמו"מ אמור להתנהל דרך המתווך- כך לפחות אני יודע מניסיון. אולי אמרת למתווך שאין מצב, לכן הוא לא פעל לקידום העיסקה, ובינתיים סגרתם מאחורי הגב שלו.

 

[פלורי ניסן עוד]

אני מודה על המחמאה

אבל אני לא "יודעת" את התשובה - כפי שנאמר כאן הפסיקה אינה חד משמעית. נטית הלב שלי היא שהמתווך היה הגורם היעיל שהרי רק בזכותו נפגשו המוכר והקונה זה עם זה. ת"א (תל-אביב-יפו) 26673/04 - עובדיה עופר נ' אנגל חמדה . תק-של 2006(1), 18673 ,עמ' 18675. ======================================== 11. משמעות המלים "הגורם היעיל" נדונה בפסיקה רבות: "בפסיקה עניפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל ". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית - ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ תק-על 2001 (3); רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ. פרסמן פ"ד לא (1) 589 (להלן: "אנגלו-סכסון"). הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.

 

[kobelevi]

חוסר תום לב!!! ממש לא

המוכר ביקש X $ עבור הדירה אני הצעתי X מינוס והמוכר ממש לא היה מוכן לכך- העיסקה נפלה. חודשים לאחר מכן המוכר יצר עימי קשר לחידוש משא ומתן כאשר בסופו הסכמנו על מחיר קרוב יותר ל-X מינוס שלי מאשר ל-X שדרש בהתחלה. לדעתי פעלתי בתום לב באופן מובהק.

 

[kobelevi]

חוסר תום לב!!! ממש לא

המוכר ביקש X $ עבור הדירה אני הצעתי X מינוס והמוכר ממש לא היה מוכן לכך- העיסקה נפלה. חודשים לאחר מכן המוכר יצר עימי קשר לחידוש משא ומתן כאשר בסופו הסכמנו על מחיר קרוב יותר ל-X מינוס שלי מאשר ל-X שדרש בהתחלה. לדעתי פעלתי בתום לב באופן מובהק.