דירה להשקעה

[raniminkov]

דירה להשקעה

שלום חברים,

אני מתכנן בימים אלה לקנות דירה להשקעה והשכרתה למגורי משפחה - אשמח לשמוע מכם כיצד ניתן ללמוד לגבי הכדאיות, היתרונות והחסרונות של רכישת הדירה בחלקים שונים בארץ.
איפה כדאי? ולמה? איך יודעים? איך לומדים?
אין לי ניסיון בתחום ואני בעיקר מחפש מקור מידע אמין ומקצועי לפיו אוכל להעריך את כדאיות ההשקעה באזורים שונים.

תודה,

 

[אילן אלואשוילי]

טוב מאוד שאתה רוצה ללמוד את העסק לפני שאתה נכנס אליו.

הכי חשוב שלא תרוץ לקנות כל מה שמציעים לך גם אם אתה חושב שזו ״הזדמנות״ של החיים שלך.
&nbsp
לפי השאלות אני מבין שאין לך שום ניסיון בתחום לכן אני ממליץ לך להתייעץ עם אנשי מקצוע וכמה שיותר.
&nbsp
אם תרצה תוכל לפנות אלי אך אציין כגילוי נאות שחלק מהעיסוק שלי ושל החברה שלי הוא יעוץ וליווי מקצועי לרוכשי נכסים.
&nbsp
בהצלחה

 

[עורכת דין לילך ירד]

ההגיון דיי פשוט:

שכירות = סיכון = תשואות.
ככל שאתה קונה באזור "מסוכן" יותר (מבחינת אפשרויות השכירות כמובן), כך התשואות גבוהות יותר.

דוגמא מספרית (המספרים הינם סתם דוגמא להבנה):
דירה בת"א עולה 2,000,000 ש"ח ותניב שכירות של 5,500 ש"ח בחודש, שהינם 66,000 ש"ח בשנה, שהינם 3.3% תשואה שנתית.
דירה בערד תעלה 500,000 ש"ח ותניב שכירות של 2,250 ש"ח בחודש, שהינם 27,000 ש"ח בשנה, שהינן 5.4% תשואה שנתית.
כנ"ל בדרך כלל גם בדירות חדשות או ישנות.

היות ולטענתך הינך מתחיל בנדלן, וככזה אתה חשוף יותר לטעויות אני ממליצה שני דברים:
1) תתמקד באזור מגוריך בו אתה מכיר ושולט יותר בחומר. באם אין אפשרות כזו, התמקד באזור אחד (שכונה אחת או שתים).
2) לאחר שתראהדירה מתאימה (ולא לפני שראית לפחות 5 - 10 דירות) שכור שירותיו של שמאי מקרקעין (ואוכל לעזור לך עם טיפ בעניין בפרטי) וקבל חוו"ד מומך שאינך טועה בעסקה.

בהצלחה!

 

[raniminkov]

תודה רבה, ושאלה

אז למעשה השיקול המרכזי בבחירה בין חלופות - לדוגמא, בהתלבטות בין ערד, חיפה, אשקלון או אור יהודה - הוא השיקול של מחיר הדירה לעומת השכירות הצפויה. נשמע הגיוני ואינטואיטיבי.

אך מה עוד יכול להוות שיקול משמעותי? האם קיים מקור המרכז נתונים אנליסטים לגבי עליית/ירידת שווי הנדלן באזורים מסויימים? האם חובה לבדוק תכניות עירוניות ואזוריות לפיתוח תשתיות מסויימות (חינוך, תחבורה, מרכזים מסחריים)?

לצורך הדוגמא, נניח ואני מתלבט בין שני ערים בהם מחירי הדירות ועלות השכירות היא זהה (כך שצפויה תשואה שנתית זהה) - מה יטה את הכף מבחינתך בין החלופות (מעבר לשיקולי נוחיות כמו קרבה פיזית למקום מגוריי וכיוצ''ב).

אשמח כמובן לקבל גם התייחסות של בעלי ניסיון נוספים.
המון תודה,

 

[אילן אלואשוילי]

למשקיעים שיעור התשואה הוא השיקול המרכזי

אבל צריך להבין שככל שהתשואה גבוהה יותר כך גם הסיכון גבוה יותר.
&nbsp
עכשיו השאלה היא מה הם הסיכונים?
סיכון עיקרי הוא שהדירה לא תושכר ולא תהיה הכנסה מהנכס. ייתכן שהנכס לא במיקום אטרקטיבי או שמיועד לקהל יעד מסויים.
לדוגמה דירה בקומה רביעית מתוך 4 קומות ללא מעלית הרבה יותר קשה להשכיר מאשר דירה בקומה השניה.
אנשים מבוגרים שיש להם קושי לטפס במדרגות או משפחות צעירות עם תינוקות שצריכות לסחוב עגלות למעלה ולמטה ברוב המוחלט של המקרים לא יבואו אפילו לראות את הדירה מאחר ולנשים קשה יותר לעלות את העגלות למעלה לאחר שחוזרים מהמעון או מהגן (דוגמה אחת מיני רבות).
&nbsp
לגבי המיקום בין חיפה, ערד, אשקלון וכו' כמובן שקודם כל זה מחיר הדירה מול היכולת הכלכלית שלך, לאחר מכן זה שיעור התשואה הצפוי שאחד הדברים שצריך לבחון הוא את המצב של כל עיר מבחינת מצב סוציו אקונמי של התושבים באותה עיר והשכונה הספציפית בה הנכס הנרכש וזה כדי לבחון את היכולות הכלכליות של הקהל הפוטנציאלי שלך.
יש אזורים שהם קשים יותר ומראש הם מיועדים לאנשים שהמצב הכלכלי שלהם קשה, מצב זה יכול לגרום לך לתקבול תשלומים בעייתי וצורך בבזבוז משאבים ואנרגיה.
&nbsp
לגבי נתונים של עליית שווי וכדומה אתה יכול לבדוק בגוגל יש לא מעט כתבות בנושא, כמו כן אפשר בהלמ"ס שמפרסם נתונים משלו.
&nbsp
אם תרכוש נכס מרוחק ממך מאוד תצטרך מישהו שיטפל לך בנכס אולי כי קשה לי לחשוב שתהיה מעוניין לרוץ מידי פעם מתל אביב לחיפה או לאשקלון.
&nbsp
יש לא מעט נקודות שיש לחשוב עליהם שברגע הראשון לא ממש חושבים עליהם, כמו גם ענייני מיסוי וטיפול מול רשויות המדינה.

&nbsp

 

[אילן אלואשוילי]

ותמיד תבדוק היתרי בניה ומצב תכנוני של כל נכס שמענין אותך

 

[עורכת דין לילך ירד]

לא פשוט לענות על שאלתך.

אין כל ספק שהבדיקות שאתה מעלה חשובות מאוד.
אך להערכתי ביצוע של חלקם הינו לא פחות מעבודת דוקטורט.
אינני סבור שכמשקיע בודד המעוניין לרכוש דירת מגורים תתחיל לנתח את מצב החינוך / תחבורה / וכיוצ"ב, ובטח שלא את השפעתם על עליית ערך המקרקעין בשנים האחרונות.
גם לעניין הקרבה למרכזים מסחריים קיימות דעות שונות בקרב חבריי האם קיימת תרומה / פגיעה בשווי המקרקעין.
היות ואין בעולם הזה 2 דירות זהות לחלוטין, אם קיימת התלבטות בין שני אזורים התחל לחפש דירה אטרקטיבית בשניהם.