דירה להשקעה בהולנד

[יוקטנה]

דירה להשקעה בהולנד

שבוע טוב
אחותי עובדת בהולנד, והציעה לנו לרכוש דירה ולהשכיר לה אותה.
אשמח לשמוע אם מישהו יודע אם קשה למכור דירה בהולנד, ואיזה מיסים משלמים ברכישה ו/או במכירה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

נדל"נ בהולנד - התייחסות.

כמה דברים שחשוב לדעת על רכישת נדל"נ בהולנד :

לפני שקונים דירה בהולנד, חשוב לקחת מהנדס מקומי לבדיקת היסודות והמצב הכללי של המבנה המבוקש, כיוון שרבים מהבניינים בערים הגדולות נבנו לפני מאות שנים ללא יסודות או ביסוס בקרקע., [חלק גדול מהולנד נבנה על קרקעית ים שיובש בעבר ולכן יש משמעות לחוזק המבנה]

לבדוק את הדירה עצמה. [סדקים,נזילות, צנרת,נסיון להסתרת פגמים מהותיים ועוד]

יש לקחת עו"ד מקומי שיבדוק אם מדובר על רכישת בעלות מלאה או שמדובר על "חכירה" של הנכס.

רכישת נכס בחכירה, מחייב תשלום כפעמיים בשנה לעירייה הרלוונטית. [חשוב לבדוק את מועד סיום החכירה . [בדומה למצב אצלינו]

תהליך רכישת נדל"נ בהולנד :
החלטת לרכוש נכס מסויים, הגעת להסכמות עם המוכר,הנכס נבחן ע"י מהנדס, התייעצת עם עו"ד מטעמך, הוכן חוזה מכר מוסכם על הצדדים , בשלב האחרון יש לפנות לנוטריון מוסמך מקומי לחתימה בפניו על חוזה. [בהולנד רק לנוטריון יש סמכות בנדון]
באחריות הנוטריון להשלים את תהליך רישום זכויות הבעלות [או החכירה] בטאבו ההולנדי, הוא זה שאחראי לתשלום המיסים לרשויות בהולנד של הצדדים במכר.

חוקי השכירות בהולנד : [רכישה לשם השקעה בשוק השכירות המקומית]

החוק ההולנדי מגן על השוכר. [השכירות בנכס בהולנד הופכת באופן אוטומטי לשכירות מוגנת לאחר תקופת זמן מסוימת.]

גם אם נרשמה הוראה מפורשת בחוזה השכירות שמדובר בשכירות לא מוגנת.

גובה שכר הדירה מוסדר בחוק ההולנדי, ויש לבדוק איזו מדרגה חלה על הנכס הנדון.

שיפור בנכס [כמו הוספת שירותים/מקלחת/מטבח וכדומה] יבטלו את הגבלת גובה שכר הדירה הקבוע בחוק. [והנכס עובר לסטטוס של שכירות ב "שוק החופשי" המבטל את ההצמדה]

אתר "סנצורי" בהולנד למכירת נכסי נדל"נ - https://www.century21global.com/he/for-sale-residential/Netherlands

יש לקרוא את מאמר עם דעה אחרת על שוק הנדל"נ ההולנדי :.

הבלוג של גדי בארי [פסיכולוג - 5 שנים בהולנד ומתמחה בכלכלה ההולנדית] - http://dutchtown.nl/bours-market/
קטעים מה"חזון" על הנדל"נ בהולנד.

בשנת 2012 חברת נדל"ן ענקית בשם Vestia עמדה בפני פשיטת רגל, "וסטיה" היא הגדולה מבין החברות ההולנדיות המתמחות בשוק הנדל"ן....

על מנת להציל את "וסטיה" מפשיטת רגל מלאה הוחלט לעצור את ההסכם בין הבנקים לחברה ולקבע את רמת הריבית, הממשלה ההולנדית גם היא התערבה וחילצה חלק מהחוב של וסטיה באמצעות קרן מיוחדת למצבי חירום.

כרגע "וסטיה" חייבת לבנקים סכום של 2.6 מליארד אירו ,רוב החוב כנראה אבוד. בבעלות החברה 90 אלף יחידות דיור והיא מתכוונת למכור 15 אלף מתוכן (נכון ל – 2013) על מנת לממן את החוב לבנקים.

המכירה הזו מפילה את מכירי הדירות ע"י הצפת השוק באיזורים מסוימים בהולנד (זוטמיר ורוטרדם לדוגמא), והפכה אותם לשוק של מוכרים בלבד, גם היום אנשים יכולים לחכות שנה ויותר על מנת למכור את הבית באיזורים אלו.

מאז שנת 2008 ישנה ירידה שנתית של כ5% במחיר.
אם לא די לנו בכך להולנד יש את יחס החוב להכנסה במשקי הבית השני הגבוה ביותר בין כל 17 החברות ביורו, כן כן , יותר מספרד, אירלנד ופורטוגל. ההולנדים ממונפים ולקחו על עצמם חובות משכנתא עצומים ביחס להכנסה שלהם, כל זאת נעשה כאמור בעידוד הבנקים שנתנו משכנתאות של מעל 100%.

כולם התעלמו מכך שאין שום הצדקה ריאלית לעלייה שנתית של חמישה עד עשרים אחוזים כל שנה בערך הדירה. אבל למה לעצור ולהיות סקפטיים וביקורתיים לרגע עם הכל ורוד ?

העובדה כי אלפי משקי בית חתמו על הסכמים מעין אלו מול הבנקים הובילה לכך שירידות נוספות במחירי הבתים מובילות למעגל של חוב ללא כיסוי והצפת שוק הנדל"ן בעוד ועוד נכסים ש"בעליהם" מעמידים למכירה בנסיון נואש להיפטר מהם ומהחוב המאיים.

ייתכן כי השקעות חוץ ידחפו מעלה את המחירים במקומות בעלי ביקוש גבוה כמו אמסטרדם או האג אבל תהליכים אלו לא אמורים להשפיע על כלל המגמה.

טיפים על שוק השכירות בהולנד - http://dutchtown.nl/housing-in-netherlands-dov-sabo/

אמנת המס בין ישראל להולנד - http://www.sababa.nl/hb/914/

מאמר נוסף על שוק השכירות בהולנד - http://www.kav.org.il/הבלוג-המרכזי/...הדירות-להשכרה-החלומי-באמסטרדם-שקרן-או-חפיפניק
יש דיור בר השגה אבל הדרך לדירה חסומה
שוק השכירות בהולנד מתוכנן ומפוקח כמעט לחלוטין על ידי המדינה. "החברתיים" בישראל דורשים שהמדינה תפקח על בעלי הדירות "החזיריים". בהולנד נגמרו מזמן ה"חזירים" – רוב הדירות להשכרה הן בבעלות חברות שיכון ציבוריות (כמו "עמידר" אצלנו). כ-60% מהדירות להשכרה באמסטרדם היו בשנת 1995 בבעלות ציבורית. כיום כ-46% מהדירות להשכרה הן ציבוריות, מדובר בכ- 190 אלף דירות בנות השגה. המינוח ההולנדי הוא דיור סוציאלי ("חברתי"). שכר הדירה נמוך ואסור לפנות דיירים – הסכם שכירות לנצח כל עוד השוכר עומד בקריטריונים.

בהצלחה.

=========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[יוקטנה]

תודה רבה דוד עזרת המון! ממש תודה על ההשקעה ועל כל הידע.