דירה בבת-ים VS אג"ח סולידי

[gsk638]

דירה בבת-ים VS אג"ח סולידי

דירה בבת-ים VS אג"ח סולידי
שלום רב אני יודע שנושא נדל"ן לעומת השקעות בשוק ההון נידון כאן בעבר אבל בכל זאת אני רוצה להביא מקרה קונקרטי. אשמח אם בעלי הנסיון יוכלו לסייע לי לקבל החלטה. מדובר על דירה שקיבלתי בירושה ואני מתלבט מה לעשות איתה. הנתונים: דירה 2.5 חדרים בבנין בן 40 שנה , קומה 3 עם מעלית קרוב לקניון בתים. הדירה במצב הדורש שיפוץ מקיף. הנחות היסוד שלי: הדירה כמו שהיא ללא שיפוץ שווה היום להערכתי כ- 700 אש"ח. שיפוץ שיביא אותה לרמה סבירה כ- 50 אש"ח. דמי שכירות שניתן יהיה לגבות 2800-3000 ש"ח לחודש (אחרי השיפוץ). הנחה נוספות: מחירי הדירות לא יתרסקו בעתיד הנראה לעין בגלל חוסר היצע, הקרבה לתוואי הרכבת הפרברית העתידית תייצב את מחיר הנכס או אף תעלה את ערכו בעתיד. ע"פ הנתונים הנ"ל, אם אני משפץ הדירה בהשקעה של 50 אש"ח - יש לי דירה בשווי של כ 750 אש"ח אותה אני משכירו מקבל תשואה של כ- 4.25% שנתי. (ניכיתי שכר דירה של חודש מהתקבול השנתי על מנת לתת מענה לתיקונים קלים וביטוח מבנה). יוצא שהתשואה היא 4.25% שנתי לא צמוד - לכאורה לא תשואה אטרקטיבית בהתחשב בעובדה שניתן לרכוש שחרים בינוניים בתשואה גבוהה יותר (קרוב ל 5% שנתי). אם הולכים לכיוון אגח"ים/ ש"ה של הבנקים התמונה - לדוגמא לאומי מימון יב' עם תשואה נטו 2.53 + מדד. יתרונות דירה: תשואה ברוטו ללא ניכי מס (בניגוד לאג"ח), גיוון נכסים (החזקה לא רק בני"ע). חסרונות: כאב ראש, דיירים שלא משלמים וכד', לא צמוד מדד (לפחות לא בתקופת החוזה שנחתםעם השוכרים). שאלותי הן: האם הנחות היסוד שלי נכונות (בנודע לערך הדירה והשכירות החודשית האפשרית)? האם לאור הנתונים כדאי למכור את הדירה ולקנות אג"חים סולידיים? האם כדאי לשפץ למכור או למכור ללא שיפוץ ובהנחה מסויימת או האם ניתן לשפץ ולגזור קופון גם על עלות השיפוץ? האם התזרים מהדירה נחשב צמוד או לא צמוד (הרי אחרי שנה ניתן להחתים עלחוזה חדש עם מחירים מעודכנים)? אשמח לשמוע דעות ורעיונות.

 

[שרתון1]

רק אג"ח!..אין צורך להסביר..זה ברור.

דירה בבת-ים VS אג"ח סולידי
שלום רב אני יודע שנושא נדל"ן לעומת השקעות בשוק ההון נידון כאן בעבר אבל בכל זאת אני רוצה להביא מקרה קונקרטי. אשמח אם בעלי הנסיון יוכלו לסייע לי לקבל החלטה. מדובר על דירה שקיבלתי בירושה ואני מתלבט מה לעשות איתה. הנתונים: דירה 2.5 חדרים בבנין בן 40 שנה , קומה 3 עם מעלית קרוב לקניון בתים. הדירה במצב הדורש שיפוץ מקיף. הנחות היסוד שלי: הדירה כמו שהיא ללא שיפוץ שווה היום להערכתי כ- 700 אש"ח. שיפוץ שיביא אותה לרמה סבירה כ- 50 אש"ח. דמי שכירות שניתן יהיה לגבות 2800-3000 ש"ח לחודש (אחרי השיפוץ). הנחה נוספות: מחירי הדירות לא יתרסקו בעתיד הנראה לעין בגלל חוסר היצע, הקרבה לתוואי הרכבת הפרברית העתידית תייצב את מחיר הנכס או אף תעלה את ערכו בעתיד. ע"פ הנתונים הנ"ל, אם אני משפץ הדירה בהשקעה של 50 אש"ח - יש לי דירה בשווי של כ 750 אש"ח אותה אני משכירו מקבל תשואה של כ- 4.25% שנתי. (ניכיתי שכר דירה של חודש מהתקבול השנתי על מנת לתת מענה לתיקונים קלים וביטוח מבנה). יוצא שהתשואה היא 4.25% שנתי לא צמוד - לכאורה לא תשואה אטרקטיבית בהתחשב בעובדה שניתן לרכוש שחרים בינוניים בתשואה גבוהה יותר (קרוב ל 5% שנתי). אם הולכים לכיוון אגח"ים/ ש"ה של הבנקים התמונה - לדוגמא לאומי מימון יב' עם תשואה נטו 2.53 + מדד. יתרונות דירה: תשואה ברוטו ללא ניכי מס (בניגוד לאג"ח), גיוון נכסים (החזקה לא רק בני"ע). חסרונות: כאב ראש, דיירים שלא משלמים וכד', לא צמוד מדד (לפחות לא בתקופת החוזה שנחתםעם השוכרים). שאלותי הן: האם הנחות היסוד שלי נכונות (בנודע לערך הדירה והשכירות החודשית האפשרית)? האם לאור הנתונים כדאי למכור את הדירה ולקנות אג"חים סולידיים? האם כדאי לשפץ למכור או למכור ללא שיפוץ ובהנחה מסויימת או האם ניתן לשפץ ולגזור קופון גם על עלות השיפוץ? האם התזרים מהדירה נחשב צמוד או לא צמוד (הרי אחרי שנה ניתן להחתים עלחוזה חדש עם מחירים מעודכנים)? אשמח לשמוע דעות ורעיונות.

רק אג"ח!..אין צורך להסביר..זה ברור.
אג"ח=הכנסה נטו!.. נדל"ן=כאביי ראש! הריבית עולה=התשואות ייעלו באג"ח!..בנדל"ן=יירדו.

 

[אטרקטיבי]

אתה עושה צחוק?

רק אג"ח!..אין צורך להסביר..זה ברור.
אג"ח=הכנסה נטו!.. נדל"ן=כאביי ראש! הריבית עולה=התשואות ייעלו באג"ח!..בנדל"ן=יירדו.

אתה עושה צחוק?
אם הריבית תעלה, התשואות יעלו אבל הוא קנה היום בתשואה נמוכה...

 

[אלוני.]

עוד נתונים

דירה בבת-ים VS אג"ח סולידי
שלום רב אני יודע שנושא נדל"ן לעומת השקעות בשוק ההון נידון כאן בעבר אבל בכל זאת אני רוצה להביא מקרה קונקרטי. אשמח אם בעלי הנסיון יוכלו לסייע לי לקבל החלטה. מדובר על דירה שקיבלתי בירושה ואני מתלבט מה לעשות איתה. הנתונים: דירה 2.5 חדרים בבנין בן 40 שנה , קומה 3 עם מעלית קרוב לקניון בתים. הדירה במצב הדורש שיפוץ מקיף. הנחות היסוד שלי: הדירה כמו שהיא ללא שיפוץ שווה היום להערכתי כ- 700 אש"ח. שיפוץ שיביא אותה לרמה סבירה כ- 50 אש"ח. דמי שכירות שניתן יהיה לגבות 2800-3000 ש"ח לחודש (אחרי השיפוץ). הנחה נוספות: מחירי הדירות לא יתרסקו בעתיד הנראה לעין בגלל חוסר היצע, הקרבה לתוואי הרכבת הפרברית העתידית תייצב את מחיר הנכס או אף תעלה את ערכו בעתיד. ע"פ הנתונים הנ"ל, אם אני משפץ הדירה בהשקעה של 50 אש"ח - יש לי דירה בשווי של כ 750 אש"ח אותה אני משכירו מקבל תשואה של כ- 4.25% שנתי. (ניכיתי שכר דירה של חודש מהתקבול השנתי על מנת לתת מענה לתיקונים קלים וביטוח מבנה). יוצא שהתשואה היא 4.25% שנתי לא צמוד - לכאורה לא תשואה אטרקטיבית בהתחשב בעובדה שניתן לרכוש שחרים בינוניים בתשואה גבוהה יותר (קרוב ל 5% שנתי). אם הולכים לכיוון אגח"ים/ ש"ה של הבנקים התמונה - לדוגמא לאומי מימון יב' עם תשואה נטו 2.53 + מדד. יתרונות דירה: תשואה ברוטו ללא ניכי מס (בניגוד לאג"ח), גיוון נכסים (החזקה לא רק בני"ע). חסרונות: כאב ראש, דיירים שלא משלמים וכד', לא צמוד מדד (לפחות לא בתקופת החוזה שנחתםעם השוכרים). שאלותי הן: האם הנחות היסוד שלי נכונות (בנודע לערך הדירה והשכירות החודשית האפשרית)? האם לאור הנתונים כדאי למכור את הדירה ולקנות אג"חים סולידיים? האם כדאי לשפץ למכור או למכור ללא שיפוץ ובהנחה מסויימת או האם ניתן לשפץ ולגזור קופון גם על עלות השיפוץ? האם התזרים מהדירה נחשב צמוד או לא צמוד (הרי אחרי שנה ניתן להחתים עלחוזה חדש עם מחירים מעודכנים)? אשמח לשמוע דעות ורעיונות.

עוד נתונים
אם אתה רוצה לשקול ברצינות הרי שחסרים עוד כמה נתונים: בן כמה אתה ומה מצבך המשפחתי. האם יש בבעלותך דירה או יותר ומה ההתחייבויות שלך לגביה מה היקף ומבנה תיק ההשקעות שלך לרבות הפנסיוני מה יציבותך התעסוקתית האם אתה עצמאי או שכיר

 

[gsk638]

ולמה זה רלוונטי?

עוד נתונים
אם אתה רוצה לשקול ברצינות הרי שחסרים עוד כמה נתונים: בן כמה אתה ומה מצבך המשפחתי. האם יש בבעלותך דירה או יותר ומה ההתחייבויות שלך לגביה מה היקף ומבנה תיק ההשקעות שלך לרבות הפנסיוני מה יציבותך התעסוקתית האם אתה עצמאי או שכיר

ולמה זה רלוונטי?
במימון שעושים השוואה בין השקעות לא נכנסים למשוואה הפרמטרים הנ"ל. השאלה היא פשוטה: אילו מבין האפשרויות תביא רווח גבוה יותר בטווח הארוך (נניח 30 שנה).

 

[אלוני.]

אהההה

ולמה זה רלוונטי?
במימון שעושים השוואה בין השקעות לא נכנסים למשוואה הפרמטרים הנ"ל. השאלה היא פשוטה: אילו מבין האפשרויות תביא רווח גבוה יותר בטווח הארוך (נניח 30 שנה).

אהההה
כי אם מדובר בשאלה מימונית נטו התשובה פשוטה. אבל , אם למשל אין ברשותך דירה אזי להחזיק דירה קטנה אזי יש יש לך דריסת רגל, קטנה אמנם, בשוק הדירות לכשיגיע היום שתרצה דירה. אם למשל אתה מחזיק בתיק ניירות ערך בגובה 1.5-2 מליון ויותר ואתה גר בדירה בבעלותך ללא משכנתא אזי לו הייתי במקומך לא הייתי מוכר. ויש עוד המשך ארוך. אבל במקרה שלך אין בעיה, תבדוק את התשואה ותחליט.... בהנחה שאתה חושב שזו הדרך. אגב, בהנחת תשואות, ללא כל שיקול נוסף התשובה חד משמעית למכירת הדירה, לדעתי יש עוד שיקולים

 

[KobeRider]

אולי השאלה הבאה תעזור לך

דירה בבת-ים VS אג"ח סולידי
שלום רב אני יודע שנושא נדל"ן לעומת השקעות בשוק ההון נידון כאן בעבר אבל בכל זאת אני רוצה להביא מקרה קונקרטי. אשמח אם בעלי הנסיון יוכלו לסייע לי לקבל החלטה. מדובר על דירה שקיבלתי בירושה ואני מתלבט מה לעשות איתה. הנתונים: דירה 2.5 חדרים בבנין בן 40 שנה , קומה 3 עם מעלית קרוב לקניון בתים. הדירה במצב הדורש שיפוץ מקיף. הנחות היסוד שלי: הדירה כמו שהיא ללא שיפוץ שווה היום להערכתי כ- 700 אש"ח. שיפוץ שיביא אותה לרמה סבירה כ- 50 אש"ח. דמי שכירות שניתן יהיה לגבות 2800-3000 ש"ח לחודש (אחרי השיפוץ). הנחה נוספות: מחירי הדירות לא יתרסקו בעתיד הנראה לעין בגלל חוסר היצע, הקרבה לתוואי הרכבת הפרברית העתידית תייצב את מחיר הנכס או אף תעלה את ערכו בעתיד. ע"פ הנתונים הנ"ל, אם אני משפץ הדירה בהשקעה של 50 אש"ח - יש לי דירה בשווי של כ 750 אש"ח אותה אני משכירו מקבל תשואה של כ- 4.25% שנתי. (ניכיתי שכר דירה של חודש מהתקבול השנתי על מנת לתת מענה לתיקונים קלים וביטוח מבנה). יוצא שהתשואה היא 4.25% שנתי לא צמוד - לכאורה לא תשואה אטרקטיבית בהתחשב בעובדה שניתן לרכוש שחרים בינוניים בתשואה גבוהה יותר (קרוב ל 5% שנתי). אם הולכים לכיוון אגח"ים/ ש"ה של הבנקים התמונה - לדוגמא לאומי מימון יב' עם תשואה נטו 2.53 + מדד. יתרונות דירה: תשואה ברוטו ללא ניכי מס (בניגוד לאג"ח), גיוון נכסים (החזקה לא רק בני"ע). חסרונות: כאב ראש, דיירים שלא משלמים וכד', לא צמוד מדד (לפחות לא בתקופת החוזה שנחתםעם השוכרים). שאלותי הן: האם הנחות היסוד שלי נכונות (בנודע לערך הדירה והשכירות החודשית האפשרית)? האם לאור הנתונים כדאי למכור את הדירה ולקנות אג"חים סולידיים? האם כדאי לשפץ למכור או למכור ללא שיפוץ ובהנחה מסויימת או האם ניתן לשפץ ולגזור קופון גם על עלות השיפוץ? האם התזרים מהדירה נחשב צמוד או לא צמוד (הרי אחרי שנה ניתן להחתים עלחוזה חדש עם מחירים מעודכנים)? אשמח לשמוע דעות ורעיונות.

אולי השאלה הבאה תעזור לך
אם במקום דירה, היית מקבל בירושה 750 אלף ש"ח. היית קונה בכסף הזה דירה בבת ים או אגרות חוב?

 

[אלוני.]

לא מדוייק

אולי השאלה הבאה תעזור לך
אם במקום דירה, היית מקבל בירושה 750 אלף ש"ח. היית קונה בכסף הזה דירה בבת ים או אגרות חוב?

לא מדוייק
אם יש ברשותו דירה והיה יורש את הסכום הנ"ל וניגש לרכוש דירה הרי שאותה דירה הייתה עולה לו , עם עלויות הרכישה, 800 אלף שקל בעוד שכרגע הוא כבר בפנים, זה סוג של היסטרזיס. תאורטית הטיעון שלך נכון לגבי כל נכס שעלות רכישתו אפסית ומיידית.

 

[KobeRider]

מקבל, אבל השיקול שולי לדעתי

לא מדוייק
אם יש ברשותו דירה והיה יורש את הסכום הנ"ל וניגש לרכוש דירה הרי שאותה דירה הייתה עולה לו , עם עלויות הרכישה, 800 אלף שקל בעוד שכרגע הוא כבר בפנים, זה סוג של היסטרזיס. תאורטית הטיעון שלך נכון לגבי כל נכס שעלות רכישתו אפסית ומיידית.

מקבל, אבל השיקול שולי לדעתי

 

[ANTIMGH]

שאלה עקרונית לגבי התשואה

דירה בבת-ים VS אג"ח סולידי
שלום רב אני יודע שנושא נדל"ן לעומת השקעות בשוק ההון נידון כאן בעבר אבל בכל זאת אני רוצה להביא מקרה קונקרטי. אשמח אם בעלי הנסיון יוכלו לסייע לי לקבל החלטה. מדובר על דירה שקיבלתי בירושה ואני מתלבט מה לעשות איתה. הנתונים: דירה 2.5 חדרים בבנין בן 40 שנה , קומה 3 עם מעלית קרוב לקניון בתים. הדירה במצב הדורש שיפוץ מקיף. הנחות היסוד שלי: הדירה כמו שהיא ללא שיפוץ שווה היום להערכתי כ- 700 אש"ח. שיפוץ שיביא אותה לרמה סבירה כ- 50 אש"ח. דמי שכירות שניתן יהיה לגבות 2800-3000 ש"ח לחודש (אחרי השיפוץ). הנחה נוספות: מחירי הדירות לא יתרסקו בעתיד הנראה לעין בגלל חוסר היצע, הקרבה לתוואי הרכבת הפרברית העתידית תייצב את מחיר הנכס או אף תעלה את ערכו בעתיד. ע"פ הנתונים הנ"ל, אם אני משפץ הדירה בהשקעה של 50 אש"ח - יש לי דירה בשווי של כ 750 אש"ח אותה אני משכירו מקבל תשואה של כ- 4.25% שנתי. (ניכיתי שכר דירה של חודש מהתקבול השנתי על מנת לתת מענה לתיקונים קלים וביטוח מבנה). יוצא שהתשואה היא 4.25% שנתי לא צמוד - לכאורה לא תשואה אטרקטיבית בהתחשב בעובדה שניתן לרכוש שחרים בינוניים בתשואה גבוהה יותר (קרוב ל 5% שנתי). אם הולכים לכיוון אגח"ים/ ש"ה של הבנקים התמונה - לדוגמא לאומי מימון יב' עם תשואה נטו 2.53 + מדד. יתרונות דירה: תשואה ברוטו ללא ניכי מס (בניגוד לאג"ח), גיוון נכסים (החזקה לא רק בני"ע). חסרונות: כאב ראש, דיירים שלא משלמים וכד', לא צמוד מדד (לפחות לא בתקופת החוזה שנחתםעם השוכרים). שאלותי הן: האם הנחות היסוד שלי נכונות (בנודע לערך הדירה והשכירות החודשית האפשרית)? האם לאור הנתונים כדאי למכור את הדירה ולקנות אג"חים סולידיים? האם כדאי לשפץ למכור או למכור ללא שיפוץ ובהנחה מסויימת או האם ניתן לשפץ ולגזור קופון גם על עלות השיפוץ? האם התזרים מהדירה נחשב צמוד או לא צמוד (הרי אחרי שנה ניתן להחתים עלחוזה חדש עם מחירים מעודכנים)? אשמח לשמוע דעות ורעיונות.

שאלה עקרונית לגבי התשואה
רשמת שהדירה נותנת תשואה לא צמודת מדד, בניתוחים רבים שראיתי ברשת כאשר מחשבים תשואה של דירה כן מחשיבים אותה כצמודת מדד כי הרי חלק נכבד מעלית המדד הוא על סעיף דיור ואם המדד יעלה אז גם ערך הדירה אמור לעלות בהתאם. אבל מצד שני סעיף הדיור הוא בכל זאת רק חלק מהמדד הכללי אז אי אפשר להתחשב בזה כצמוד מדד מדויק כמו שעושים בתשואה של אג"ח. מישהו יכול להבהיר את הנקודה הזאת בבקשה?

 

[gsk638]

שאלה טובה אשמח אם מישהו יתן מענה

שאלה עקרונית לגבי התשואה
רשמת שהדירה נותנת תשואה לא צמודת מדד, בניתוחים רבים שראיתי ברשת כאשר מחשבים תשואה של דירה כן מחשיבים אותה כצמודת מדד כי הרי חלק נכבד מעלית המדד הוא על סעיף דיור ואם המדד יעלה אז גם ערך הדירה אמור לעלות בהתאם. אבל מצד שני סעיף הדיור הוא בכל זאת רק חלק מהמדד הכללי אז אי אפשר להתחשב בזה כצמוד מדד מדויק כמו שעושים בתשואה של אג"ח. מישהו יכול להבהיר את הנקודה הזאת בבקשה?

שאלה טובה אשמח אם מישהו יתן מענה
מה שכן ברור היא שבסיום החוזה המשכיר יכול להחליט להעלות את מחיר השכירות. זו גם סוג של הצמדה שהמשכיר כופה על השוכר (אם כי בעיכוב ניכר).

 

[gili667]

כמה שכ"ד ניתן היה לקבל לפני שנתיים? חמש? 1

שאלה טובה אשמח אם מישהו יתן מענה
מה שכן ברור היא שבסיום החוזה המשכיר יכול להחליט להעלות את מחיר השכירות. זו גם סוג של הצמדה שהמשכיר כופה על השוכר (אם כי בעיכוב ניכר).

כמה שכ"ד ניתן היה לקבל לפני שנתיים? חמש? 1
15? 25 שנה? האם זה נכון גם לגבי האג"ח? מה היה שווי הדירה לפני 20 שנה? האם זה נכון גם לגבי האג"ח? לפי התאור יש סיכויי השבחה בעשרות אחוזים לדירה - האם גם לאג"ח אלוני צודק שיש עוד אספקטים שיש לקחת אני מניח שאם היית מקבל 750 אלף לא היית רוכש פשוט בגלל שזו נקיטת פעולה וכשיש 750 זמינים מרגישים טוב - אך זאת לא כלכלה אם אין ברשותך דירה עקרונית מומלץ להחזיק בדירה וכך להיות מוצמד לשוק זה [בהנחה שהדירה מיצגת] ולהיות אדיש יחסית לתנודות בו נניח כי אכן האג"ח נותן תשואה גבוה יותר לפי החישוב שלך [בהתעלם מהשיוניים האפשריים בדירה] האם הפער מצדיק זאת? לידיעה יש שמועות כי השוק נעצר מבחינת עלית מחירים ויש אף הצופים כי יהיו ירידות

 

[אלוני.]

מ 1995

כמה שכ"ד ניתן היה לקבל לפני שנתיים? חמש? 1
15? 25 שנה? האם זה נכון גם לגבי האג"ח? מה היה שווי הדירה לפני 20 שנה? האם זה נכון גם לגבי האג"ח? לפי התאור יש סיכויי השבחה בעשרות אחוזים לדירה - האם גם לאג"ח אלוני צודק שיש עוד אספקטים שיש לקחת אני מניח שאם היית מקבל 750 אלף לא היית רוכש פשוט בגלל שזו נקיטת פעולה וכשיש 750 זמינים מרגישים טוב - אך זאת לא כלכלה אם אין ברשותך דירה עקרונית מומלץ להחזיק בדירה וכך להיות מוצמד לשוק זה [בהנחה שהדירה מיצגת] ולהיות אדיש יחסית לתנודות בו נניח כי אכן האג"ח נותן תשואה גבוה יותר לפי החישוב שלך [בהתעלם מהשיוניים האפשריים בדירה] האם הפער מצדיק זאת? לידיעה יש שמועות כי השוק נעצר מבחינת עלית מחירים ויש אף הצופים כי יהיו ירידות

מ 1995
מי שרכש דירה במרבית המקומות בישראל ב 1995/6 הפסיד כסף לעיתים אפילו נומינאלית כולל שכר הדירה עד 2005. עכשיו אנו בתקופה שמשקיעים טירונים מכנים בחיבה "הפעם זה אחרת". שוק הדירות בישראל ידע עליות ואפילו ר"ל ירידות וקיפאון מוחלט. בתקופה שציינתי הריבית בבנקים הייתה דו ספרתית והדירות ירדו. וזה שהשוק נעצר ואף יורד במרבית המקומות הרלוונטיים זה הרבה יותר משמועה

 

[gili667]

אלוני

מ 1995
מי שרכש דירה במרבית המקומות בישראל ב 1995/6 הפסיד כסף לעיתים אפילו נומינאלית כולל שכר הדירה עד 2005. עכשיו אנו בתקופה שמשקיעים טירונים מכנים בחיבה "הפעם זה אחרת". שוק הדירות בישראל ידע עליות ואפילו ר"ל ירידות וקיפאון מוחלט. בתקופה שציינתי הריבית בבנקים הייתה דו ספרתית והדירות ירדו. וזה שהשוק נעצר ואף יורד במרבית המקומות הרלוונטיים זה הרבה יותר משמועה

אלוני
בין הצופים שי ה י ו [בלשון עתיד] ירידות לבין יורד [בלשון הווה] במרבית המקומות - יש הבדלים מהותיים בכל חלקי המשפט לגבי העתיד האימרה הנכונה ביותר היא שכשבודקים ציפיות מומחים בדעבד מסתבר שרבים מהם טועים - העתיד הוא נעלם אך הוספתי זאת דוקא כמרכיב שלילי בהחלטה להחזיק בדירה ה"פעם זו אוחרת" - נשמע כמו מנטרה חוזרת של מתחילים ינני יודע ולא בדקתי [ובכלל לטעמי זאת טעות להתיחס לנדלן כשוק אחיד] אם בתקופה שציינת איזה מהשווקים היה עדיף ואם נבדוק עד התקופה היום האם המצב הפוך? הבאתי זאת להראות שבנדלן יש שינויים וזאת להבדיל מהאגח ולכן להתיחס לנדל"ן כאג"ח נומינאלי זו טעות [שרבים אגב טועים בה]

 

[aeonf]

גם לא לחשב הוצאות נלוות לדירה זו טעות

אלוני
בין הצופים שי ה י ו [בלשון עתיד] ירידות לבין יורד [בלשון הווה] במרבית המקומות - יש הבדלים מהותיים בכל חלקי המשפט לגבי העתיד האימרה הנכונה ביותר היא שכשבודקים ציפיות מומחים בדעבד מסתבר שרבים מהם טועים - העתיד הוא נעלם אך הוספתי זאת דוקא כמרכיב שלילי בהחלטה להחזיק בדירה ה"פעם זו אוחרת" - נשמע כמו מנטרה חוזרת של מתחילים ינני יודע ולא בדקתי [ובכלל לטעמי זאת טעות להתיחס לנדלן כשוק אחיד] אם בתקופה שציינת איזה מהשווקים היה עדיף ואם נבדוק עד התקופה היום האם המצב הפוך? הבאתי זאת להראות שבנדלן יש שינויים וזאת להבדיל מהאגח ולכן להתיחס לנדל"ן כאג"ח נומינאלי זו טעות [שרבים אגב טועים בה]

גם לא לחשב הוצאות נלוות לדירה זו טעות
כמו: זמן התעסקות (זמן זה כסף) שקט נפשי (ני"ע לא מבלבלים לך את המוח, דיירים כן!) הוצאות תיווך זמן שהדירה ריקה שיפוץ הדירה פעם בX שנים תיקונים שונים ומשונים דייר שלא משלם ו/או מתפנה תשלומים לרשויות אם וכאשר הדירה ריקה תשלומים גדולים על תחזוקת הבניין (זיפות, פיצוץ בצינור ראשי, שיפוץ מעלית וכו' וכו') דוגמאות: אבי רכש דירה (למגורים!) לפני חצי שנה אבי שילם חודש שעבר 16,500 ש"ח כיוון שחיפויי הבניין נופלים ויש צורך להחליפם אצלי בבניין: זיפות גג (פעם ב5-6 שנים) 500 ש"ח פיצוץ בצינור ראשי: 500 ש"ח + 400 ש"ח הוצאות מים

 

[gsk638]

האם יש איפשהו עבודת מחקר בנושא?

מ 1995
מי שרכש דירה במרבית המקומות בישראל ב 1995/6 הפסיד כסף לעיתים אפילו נומינאלית כולל שכר הדירה עד 2005. עכשיו אנו בתקופה שמשקיעים טירונים מכנים בחיבה "הפעם זה אחרת". שוק הדירות בישראל ידע עליות ואפילו ר"ל ירידות וקיפאון מוחלט. בתקופה שציינתי הריבית בבנקים הייתה דו ספרתית והדירות ירדו. וזה שהשוק נעצר ואף יורד במרבית המקומות הרלוונטיים זה הרבה יותר משמועה

האם יש איפשהו עבודת מחקר בנושא?
לא שאני לא מאמין לטענה הנ"ל, אבל האם ניתן לראות איפשהו עבודת מחקר רצינית שנעשתה בנושא תשואות על דירות מכורים בישראל ב30-40 שנה האחרונות? נראה לי שחלק גדול מהדיון בנושא בקרב הציבור לא נשען על עובדות אלא על אמונות ואמוציות.

 

[KobeRider]

העלתי כמה גרפים לכאן בעבר

האם יש איפשהו עבודת מחקר בנושא?
לא שאני לא מאמין לטענה הנ"ל, אבל האם ניתן לראות איפשהו עבודת מחקר רצינית שנעשתה בנושא תשואות על דירות מכורים בישראל ב30-40 שנה האחרונות? נראה לי שחלק גדול מהדיון בנושא בקרב הציבור לא נשען על עובדות אלא על אמונות ואמוציות.

העלתי כמה גרפים לכאן בעבר
באופן כללי, מחירי נכסים הולכים ביחד עם המדד. לפעמים יש עליות של 40-50 אחוז על פני כמה שנים, ולפעמים יש ירידות של 25-30 אחוז על פני כמה שנים. על שכר דירה עצמו לא ראיתי נתונים [חפש בפרסומים של מדד המחירים לצרכן, זה בטח מופיע כסעיף נפרד], אבל לא אתפלא אם זה גם פחות או יותר נע ביחד. בקשר לכדאיות ההשקעה, אני מסכים עם אלוני. אם אתה מתעלם מכל השיקולים האחרים [גודל תיק, הון עצמי, עבודה, סטטוס, היכולת שלך לנהל כסף/נדל"ן וכו'] אז לא צריך להיות ספק בכלל.

 

[שמעון ריטבלט]

ל- gsk638 הסבר תשואה למה מתכוונים ?

שאלה טובה אשמח אם מישהו יתן מענה
מה שכן ברור היא שבסיום החוזה המשכיר יכול להחליט להעלות את מחיר השכירות. זו גם סוג של הצמדה שהמשכיר כופה על השוכר (אם כי בעיכוב ניכר).

ל- gsk638 הסבר תשואה למה מתכוונים ?
נניח קנית דורה ב- 1000000 ש"ח ללא הלוואה והשכרת אותה ב- 2500 ש"ח לחודש שכ"ד לשנה 30000 ש"ח שהם 3% = התשואה לא ניתן לדעת מה יהיה מחיר הדירה ו\או שכ"ד בעתיד ולכן בדיקת התשואה על סמך מצב בשטח ולא אמונות \ תיקוות \ הערכות ....

 

[gsk638]

אם קבעת שלא ניתן לדעת אז כל הדיון הזה עקר

ל- gsk638 הסבר תשואה למה מתכוונים ?
נניח קנית דורה ב- 1000000 ש"ח ללא הלוואה והשכרת אותה ב- 2500 ש"ח לחודש שכ"ד לשנה 30000 ש"ח שהם 3% = התשואה לא ניתן לדעת מה יהיה מחיר הדירה ו\או שכ"ד בעתיד ולכן בדיקת התשואה על סמך מצב בשטח ולא אמונות \ תיקוות \ הערכות ....

אם קבעת שלא ניתן לדעת אז כל הדיון הזה עקר
בכדי לקבל החלטות חייבים להניח הנחות. יתכן שההנחות יתממשו ויתכן שלא יתממשו. אף על פי כן, בכדי לקבל החלטה אין בררה אחרת אלא להניח.

 

[סוחר אחד]

אין קיצורי דרך.

דירה בבת-ים VS אג"ח סולידי
שלום רב אני יודע שנושא נדל"ן לעומת השקעות בשוק ההון נידון כאן בעבר אבל בכל זאת אני רוצה להביא מקרה קונקרטי. אשמח אם בעלי הנסיון יוכלו לסייע לי לקבל החלטה. מדובר על דירה שקיבלתי בירושה ואני מתלבט מה לעשות איתה. הנתונים: דירה 2.5 חדרים בבנין בן 40 שנה , קומה 3 עם מעלית קרוב לקניון בתים. הדירה במצב הדורש שיפוץ מקיף. הנחות היסוד שלי: הדירה כמו שהיא ללא שיפוץ שווה היום להערכתי כ- 700 אש"ח. שיפוץ שיביא אותה לרמה סבירה כ- 50 אש"ח. דמי שכירות שניתן יהיה לגבות 2800-3000 ש"ח לחודש (אחרי השיפוץ). הנחה נוספות: מחירי הדירות לא יתרסקו בעתיד הנראה לעין בגלל חוסר היצע, הקרבה לתוואי הרכבת הפרברית העתידית תייצב את מחיר הנכס או אף תעלה את ערכו בעתיד. ע"פ הנתונים הנ"ל, אם אני משפץ הדירה בהשקעה של 50 אש"ח - יש לי דירה בשווי של כ 750 אש"ח אותה אני משכירו מקבל תשואה של כ- 4.25% שנתי. (ניכיתי שכר דירה של חודש מהתקבול השנתי על מנת לתת מענה לתיקונים קלים וביטוח מבנה). יוצא שהתשואה היא 4.25% שנתי לא צמוד - לכאורה לא תשואה אטרקטיבית בהתחשב בעובדה שניתן לרכוש שחרים בינוניים בתשואה גבוהה יותר (קרוב ל 5% שנתי). אם הולכים לכיוון אגח"ים/ ש"ה של הבנקים התמונה - לדוגמא לאומי מימון יב' עם תשואה נטו 2.53 + מדד. יתרונות דירה: תשואה ברוטו ללא ניכי מס (בניגוד לאג"ח), גיוון נכסים (החזקה לא רק בני"ע). חסרונות: כאב ראש, דיירים שלא משלמים וכד', לא צמוד מדד (לפחות לא בתקופת החוזה שנחתםעם השוכרים). שאלותי הן: האם הנחות היסוד שלי נכונות (בנודע לערך הדירה והשכירות החודשית האפשרית)? האם לאור הנתונים כדאי למכור את הדירה ולקנות אג"חים סולידיים? האם כדאי לשפץ למכור או למכור ללא שיפוץ ובהנחה מסויימת או האם ניתן לשפץ ולגזור קופון גם על עלות השיפוץ? האם התזרים מהדירה נחשב צמוד או לא צמוד (הרי אחרי שנה ניתן להחתים עלחוזה חדש עם מחירים מעודכנים)? אשמח לשמוע דעות ורעיונות.

אין קיצורי דרך.
תלוי בן כמה אתה (להבין כמה אורך רוח יש לך. אני למשל, יכול לחכות שנים למניה. בני 80 לא). וכמה אתה מכיר את שוק ההון. קופה טובה אפשר לעשות - זה בכלל לא פשוט, ואל תבנה על זה. גם יכולים לעשות שטויות, וגם תוכל להיות מופתע. תעשה ברמה שאתה מבין (או מסוגל להבין), ואל תנסה לעשות מליונים. להערכתי, שיפוץ לדירה מוזנחת מקפיץ את ערך הדירה, ואם לוקחים מעצב - אז בכלל ... (כעת, זה עוד לא טרנד ...) 50K זה לקנות קפצונים, ואני לא הייתי מתרגש מסכום כזה. צריך קצת פרופורציות בחיים - הדירה שלך שווה פי 15 מה-50K, למרות אם זה הרבה כסף מבחינתך. תחשוב - קיבלת מתנה, ואת ה-50K תחזיר מהר מאוד (עם הכנסה בטוחה ...) אסור להתלבט יותר מדי ולחשוב - צריך לפעול (או להשכיר, או לשפץ מייד, אך לא לחכות, כי כל יום שעובר לא חוזר) ... ושוב, ברמה שאתה מבין בלבד. כשתבין יותר - אז תקבל החלטות אחרות (בינתיים, תרוויח כסף ...) בהצלחה.