דוח אפס

[דודי7707]

דוח אפס

מישהו יכול להפנות לאתר או לחומר כלשהו שבו אפשר ללמוד איך לבנות דוח אפס לבניה רוויה ? תודה מראש

 

[פרל דוד]

הכנת דו"ח אפס וליווי פיננסי - נקודות מרכזיות ומצגת.

דוח "אפס" הוא בעצם דו"ח בדיקת כדאיות כלכלית של פרוייקט בניה מסויים.

הדו"ח כולל בדיקת מצב משפטי של הזכויות בנכס.

בדיקת מצב תכנוני,בועדה המקומית/מחוזית.[ו/או אישור הועדה]

אומדן עלויות בניה לרבות שווי הקרקע, [הכנת שומה ע"י שמאי]

אומדן הוצאות כוללות.[מיסים והיטלים שונים,ריביות,פרסום, גידור, מע"מ, שכר, ועוד]

תכנון הכנת תזרים מזומנים.[התאמת התנאים לתוכנית העסקית ]

חישוב רווח צפוי בפרויקט הבניה.

הכנה תיק מימון לבנקים לצורך אישור הליווי [בועדת אשראי]

ראה מצגת של לווי פיננסי לפרוייקטים.
http://www.bdo.co.il/_Uploads/dbsAttachedFiles/Hila_Shalit_Project_Financial_Accompaniment.pdf

בדו"ח אפס שני חלקים עיקריים:

החלק התיאורי בו מתואר הפרוייקט - נתונים המתארים את המגרש (עיר, אזור, רחוב,גוש, חלקה, שטח, תב"ע), מגבלות תב"ע, אופן הרכישה של הקרקע, הבעלויות, הסכומים ששולמו, סכומים נוספים שיש לשלם בהקשר לקרקע (מסים, תשלומי פיתוח), הזכויות בקרקע (כמה יח"ד, שטח עיקרי, שטחי עזר, שטחי מסחר), חובות/מגבלות נוספות על הרוכש (לדוגמא - עבודות פיתוח, דיירים מוגנים, מבנה לשימור), תאור הפרוייקט (טיפוסי בנינים, טיפוסי דירות וכמויות, נכסים נוספים כגון מסחרי, משרדים,חניונים, שטחים פתוחים), לוחות זמנים, זהות היזם, הכרות אתו.

החלק הכמותי של דו"ח האפס כולל 3 היבטים עיקריים של הפרוייקט:

תקציב בניה ופיתוח צמוד - מבוסס על אמדן עלויות ע"פ תחשיב שטחים לפי סוגים. או ע"פ חוזים עם קבלנים.

קרקע - לפי מה ששולם בפועל, או לפי הערכת שמאי או ע"פ חוזה אם לא הסתיימה הרכישה.

מיסי קרקע - מס רכישה ומיסים אחרים אם חלים (דמי הסכמה, הטל השבחה, מס שבח...).

תשלומי פיתוח - אם חלים על הקרקע הנדונה.

אגרות בניה - כולל גם היטלים ואגרות פיתוח, ארנונה לקרקע וכל מה שהעירייה גובה כתנאי להיתר בניה ולטופס 4.

תכנון - שכ"ט אדריכל וכל שאר היועצים (קונסטרוקטור,חשמל, ביסוס, מ.א., תחבורה, נוף) ובנוסף תקציב ההעתקות.

תווך שווק ופרסום - תשלום למשווקים, למשרדי פרסום, שילוט, חומר פרסומי.
משפטיות - שכר עו"ד - כולל עלויות הקשורות ברכישת הקרקע וכל שאר הנושאים המשפטיים הקשורים לכך וכן בשכ"ט עו"ד הקשורים במכר הדירות.

חיבורי חשמל - תשלום לצורך חיבורי חשמל לחברת חשמל.

תקורות - כולל תקורות אתר ותקורות חברה.

בצ"מ - הוצאות בלתי צפויות מראש.

מימון - תקציב המימון מורכב מכמה תת סעיפים:אשראי לרכישת הקרקע, אשראי שוטף, ערבויות חוק מכר, שכ"ט מפקח הבנק, עמלות שונות בחשבון הבנק.
רשימת נכסים ושווים.

רשימת הנכסים בפרוייקט היא טבלא הכוללת את כל הנכסים בפרוייקט שניתן למכור (דירות, מחסנים, חניות, שטחי מסחר, משרדים) לכל נכס מוערך השווי (חשוב לציין אם כולל מע"מ). יש מצבים שונים בהערכת השווי - המצב הפשוט ביותר הוא שיש תכנון מפורט והיתר בניה ויודעים בדיוק מהי רשימת הנכסים, שטח מדויק של כל נכס, כוונים וכו'. אם יש לפרוייקט מספר מכירות מוקדמות לנכסים מטיפוסים שונים הרי קל לבצע הערכה לגבי שאר הנכסים.מצב בעייתי אחד הוא כאשר מכינים את דו"ח האפס בשלבים מוקדמים של הפרוייקט כאשר אין תכנון לפרוייקט ולפיכך מעריכים שווי לפי שווי מ"ר בנוי לפי מ"ר זכויות. במצב זה אי הודאות היא יחסית גדולה.
מקובל לבצע סקירה של האזור, מחירים בפרויקטים דומים בסביבה וגם השוואה למכירות דירות לא חדשות בסביבה.
מצב בעייתי נוסף הוא שחלק מהנכסים מיועדים לא להימכר - אלא להיות "מניבים". במצב זה יש צורך להעריך את הסכומים שניתן לקבל בהשכרה, את % התפוסה הממוצע של השטחים ואת מקדם ההיוון. מבחינת הבנק משמעות הדבר הוא שגם בסוף הפרוייקט יתכן שהאשראי לא יסולק. במצב זה נהוג להחליף בסוף הבניה את הלוואת הבניה להלוואה לטווח ארוך (לפעמים גם באחריות יחידות אחרות בבנק)
טבלת רווחיות.
טבלת הרווחיות משווה בין סך ההכנסות הצפויות (בניכוי מע"מ) אל מול תקציב הפרוייקט. ההפרש הוא הרווח. מקובל גם לחשב את הרווח ואחוז הרווח בתנאים משתנים כגון ירידה בהכנסות (תקבולים) או עליה בהוצאות (תקציב) - טבלת רגישות.
אחוז הרווח בפרוייקט הוא היחס בין הרווח שבטבלת הרווחיות לתקציב הפרוייקט.
מקובל גם לציין כמה דירות (ממוצעות) יש למכור כדי לכסות את תקציב הפרוייקט.
אחוז הרווח בפרוייקט הוא ביחס לתקציב הפרוייקט, אם מחשבים את הרווח ביחס להון העצמי המושקע (תשואה להון) - הרי הרווח גדול יותר. מצד שני משך חיי הפרוייקט הוא בד"כ מספר שנים ואין להתבלבל בין אחוז הרווח בפרוייקט לבין תשואה הנקובה בד"כ לשנה.

דו"ח האפס מוגש לבנק (לאחר שהיזם אישר אותו) ומשמש כמסמך מרכזי בבנק להחלטה אם ללוות את הפרוייקט ובאיזה תנאים ללוות את הפרוייקט, בהסכם הליווי הנקודות החשובות הן:
הון עצמי נדרש מהיזם.
מספר מכירות מוקדמות לפתיחת הליווי.
מקסימום אשראי.

בניה בשלבים - לפעמים מחליט הבנק (בשיתוף עם היזם) לחלק את הפרוייקט לשלבים. המפקח מתבקש לחלק את תקציב "כל הפרוייקט" לתקציבים לשלבים שונים.משמעות החלוקה לשלבים היא שתקציב ל"שלב שבליווי" נמוך יותר ולפיכך הון עצמי נמוך יותר מצד היזם והעמדת אשראי נמוכה יותר מצד הבנק, אין ליזם אפשרות למכור דירות בשלב שלא בליווי - בד"כ לא יינתנו ערבויות לדירות שלא בשלב שבליווי, לא ישוחרר ליזם כסף בגין הביצוע של עבודות שאינן ב"שלב שבליווי".
החלוקה לשלבים מקטינה את הסיכונים של הבנק והיזם.
כשמחלקים את הפרוייקט לשלבים מגדירים גם את התנאים ל"פתיחת השלב הנוסף" (מספר מכירות בשלב שבליווי, העמדת תוספת הון עצמי כדי לפתוח שלב נוסף...)
לעיתים כוללת ההתקשרות בין הבנק ליזם את פרוט התנאים להפחתה בהון העצמי הנדרש (כמות מכירות למשל) ותנאים לשחרור עודפים.

 

[דודי7707]

תודה דוד. האם תוכל להפנות אותי למקורות שבהם אפשר ללמוד להכין

את הדוח הכמותי ?
לא צריך ברמה של שמאי אלא ברמה שניתן לבדוק האם יש בכלל כיוון לכדאיות כלכלית לפרוייקט.

 

[פרל דוד]

איך לקבל מושג כללי לכדאיות עסקת יזמות במקרקעין

לידידי [דודי כשמי] כדי להבין צריך לשבת עם אנשי מקצוע המתמחים בתחום.
מקורות תוכל למצוא כשתקליד בגוגל "הכנת דוח אפס".

לא ניתן "לקצר טווח"...צריך ללכת בצעדים מדודים יחד עם אנשי מקצוע צמודים שינחו,כי הבנק לעתיד יתייחס אחרת לדו"ח של גוף מקצועי.

במידה ואתה רוצה לדעת באופן כללי כדאיות של השקעה...אז...קח את נתוני האמת של העסקה, רשום אותם בטבלת הוצאות מרוכזת, כולל הכל [עד מפתח]

ומצד שני את טבלת ההכנסות...
הסה"כ הההשוואתי יתן לך כלי כללי להבנה.

באם טבלת הסה"כ לא מצביעה על יתרת זכות של לפחות 25 אחוז ועוד מע"מ...אז לא ניגשים לעסקה.

 

[דודי7707]

תודה ידידי דוד