בקשה להערכה כללית

[טבת]

בקשה להערכה כללית

אני יודע שבסופו של דבר יש צורך להזמין שמאי, אבל באופן כללי להלן נתונים ובסופם שאלה: באיזור שבין הקאמרי לכיכר מסריק בת"א, דירת 2 חדרים משופצת לחלוטין, בבנין משופץ לחלוטין, השיפוץ מעט מעל המקובל, גודל הדירה כ-50 מ"ר ויש לה חניה בטאבו! מבירור קצר שערכתי (אמנם לא מעמיק), הבנתי שבסביבה, מחיר דירה לא משופצת בבנין לא חדש ללא חנייה הוא בממוצע של 150,000 דולר. מהי התוספת שהגיוני לקחת בעד הנתונים שציינתי (שיפוץ דירה ובניין וחניה בטאבו)? במילים אחרות: אני חושב ש-150,000 דולר הוא מחיר נמוך מעט בהשוואה לדירות מקבילות בסביבה. מה יהיה מחיר ריאלי?

 

[טבת]

נתון נוסף

הדירה תימכר כשהיא מושכרת לפחות עד סוף 2007 ב-1000$. אפשרות נוספת היא שלאחר תקופה זו, הדירה תושכר לשוכר חדש ללא החנייה בפחות כסף, ואז אפשר להשכיר את החנייה בנפרד. מהו המחיר המקובל להשכרת חנייה באיזור זה?

 

[עוד יוסף פרידמן]

מבחן התשואה

תשואה של 8% (1000 $ שכירות X 12 חודשים מחולק במחיר 150,000 $) הינה תשואה דולרית גבוהה מכל תוכנית חסכון דולרית. לכן המחיר על פי התשואה, אטרקטיבי לכאורה. מה שמפריע לי זה ששכירות של 1,000 $ לדירה של 50 מ"ר, נראה לי מספר מופרך לחלוטין. אז לפני שתלך לבצע בדיקת שמאי - כדאי מאד לבדוק את חוזה השכירות והבטחונות הנלוים לו.

 

[אבי שנער]

אתה קונה, מוכר או שוכר ?

ומאיפה המספרים שהבאת ... משהו בהם לא מסתדר לי ...

 

[kobialmog]

אני כבר ראיתי דירות

בת"א של 40 מ"ר דחוסות ומשופצות שהושכרו לפראירים במחירים מופקעים 800$+- היגיון אחד יכול להיות שהדירה הושכרה בימים הרבה יותר טובים נאמר בשנת 2000 לאנשי הייטק צעירים ומתלהבים בסכום מוגזם והתחייבו לחוזה לתקופה ארוכה או ש.... כמו שאבי טוען מישהו מנסה ליפיף את הכלה לסיכום הערכה גסה בשליפה מהבטן דירה כזאת כולל חניה דמ"ש של בין 650$ - 750$ תלוי ברמת הגימור חלוקה נוף רעש וכו' שווי בין 160,000 - 180,000 דולר תלוי בגורמים כאמור

 

[nirdagan]

מה בין דירה לתוכנית חיסכון דולרית?

למיטב ידיעתי אין ערובה שערך הדירה יישאר קבוע בדולרים, לעומת זאת הקרן בחיסכון דולרי נשארת קבועה בדולרים. השוואה בין התשואה בהשכרה מול נכס (פיננסי או פיזי) אחר שאין ביניהם כל קשר (ובכל זה ההשוואה לריביות המשכנתא) נראה לי כשיטה מאוד מפוקפקת להערכת שווי של הדירה.

 

[אבי שנער]

היוון הכנסות ...

היוון הכנסות זו אחת משלושת גישות השומה המקובלות. אבל ... צריך לדעת להשתמש בה ולהצליבה עם גישות נוספות. עקב רזולוציה נמוכה גישה זו אינה מתאימה לדירות מגורים.

 

[שקד שקד]

חניה

השכרה 100 דולר בחודש

 

[Mordiboy]

ביקוש והיצע

כבר נאמר במקום אחר בפורום שזה תלוי בביקוש והיצע. האם תשובתך מכוונת לפרטים שטבת מסר בשאלתו?

 

[ישראלאחת]

3000$ למטר?!

רק אם הבנין כולו משופץ , רחוב יפה עם כיווני אויר טובים בדירה ועם מעלית....

 

[טבת]

אז ככה

בכוונה לא ציינתי אם אני הקונה או המוכר. אוסיף ואומר שלקונה יש התחייבות של המוכר שהדירה תושכר ב-1000$ ואם היא תושכר בפחות המוכר ישלים את ההפרש. המוכר מבטיח זאת כי הדיירים השוכרים ידועים לו ומגובים.

 

[אבי שנער]

סיכויים ... וסיכונים ...

1) איזה בטחונות המוכר נותן לההתחייבות שלו להשלמת ההפרש ... ערבות בנקאית למשל? ללא בטחונות אין כל חשיבות להתחייבות שלו. 2) כאשר ניתן לשכור ב-1,000 $ דירות טובות/גדולות/חדשות יותר ... זה רק שאלה של זמן ששוכר סביר ידרוש הפחתה בדמי השכירות או יעזוב לפני תום החוזה. 3) אתה לבד מבין שמשהוא כאן חריג, אולי מחיר הדירה גבוה ממה שאתה חושב, כדאי לקבל יעוץ שמאי ממישהו שיראה את הנכס והסביבה ויכין חוות דעת מסודרת - לא נראה לי שתוכל לקבל החלטות רציניות במקרה שלך על סמך עצות בפורום.