בעיית השליטה בהשקעות נדל״ן בחו״ל
מאת: ניר בבג’אני – מנהל פורום השקעות נדל״ן בארה״באחת השאלות המרכזיות של משקיעים המתחילים לחשוב על השקעה בנדל"ן בחו"ל היא השליטה מרחוק.
המציאות פשוטה יותר ממה שרוב המשקיעים חושבים.
מנסיון נדל"ן בארצות הברית בשטח במסגרת פעילות חברת נדלניר למדתי שהתשובה לבעיית המרחק תלויה בראש ובראשונה במסלול ההשקעה שבחרתם.
1. מסלול השקעה ישירה בנכס בבעלות מלאה (Direct Ownership)
זהו המסלול שבו למשקיע יש שליטה מלאה ובלעדית בנכס.
שאלת רישום בעלות
בהשקעה ישירה הנכס רשום על שם המשקיע (או על שם LLC בבעלותו).אין שותפים, אין הסכמי חלוקה, ואין תלות בהחלטות של אחרים.
זה לא רישום שיעבוד או שטר חוב או הבטחות תשואה
בפשטות, זה אך ורק נדלן בטאבו כמו בישראל.
מי מקבל את ההחלטות?
המשקיע.נקודה.
חברת נדל״ן מקצועית יכולה:
- לספק יעוץ או ליווי משקיעים לכל אורך תהליך ההשקעה
- להציג אזורי השקעה מומלצים
- להסביר סיכונים ויתרונות
- לאתר הזדמנויות השקעה
- לנתח עסקאות נדל"ן
- לנהל ביצוע בדיקות נאותות
- לנהל שיפוצים
- לספק שירות חברת ניהול נכסים
אבל מי שמחליט הוא בעל הנכס - המשקיע בלבד.
למשל:
- איזה נכס לרכוש
- איך לנהל אותו
- מתי למכור
תפקיד חברת נדל"ן המספק ליווי השקעות
להפחית סיבוכיות ולצמצם סיכונים.לבצע השקעה מקצועית בנדל"ן הכוללת:
- היכרות עומק עם שוק הנדל"ן
- חיבור לבעלי מקצוע בדוקים ואמינים בשטח
- בדיקות פיננסיות
- בדיקות מבנה
- בדיקות משפטיות
- סינון סיכונים ומענה יזום לפני שהם הופכים לבעיה
אבל לא לקבל החלטות במקום המשקיע.
יתרונות מסלול השקעה ישירה בנדל"ן עם בעלות מלאה
- הנכס הוא שלך
- שליטה מלאה בנכס ובקבלת החלטות
- שקיפות גבוהה לפרטים ולתהליך ההשקעה
- השקעה לטווח ארוך בהתאם ליעדים האישיים
- עסקת נדל"ן פשוטה
חסרונות מסלול השקעה ישירה בנדל"ן עם בעלות מלאה
- נדרש להשקיע זמן ומאמצים במעורבות (למרות שליווי משקיעים מקטין זאת)
- המשקיע צריך ללמוד את הבסיס ולהיות צד אקטיבי לאורך כל חיי ההשקעה
- טעויות משקיעים יכולות לעלות כסף אם לא מקפידים על יסודות ההשקעה בנדל"ן
דגל אדום ליווי השקעות נדל"ן
אם גורם מקצועי משתלט על קבלת ההחלטות של המשקיע זהו דגל אדום בתהליך.
מלווה המשקיעים בוחר במקומכם את הנכס?
זה כבר לא ליווי משקיעים.
לעתים היפוך התפקידים עשוי להתלוות אל חוסר שקיפות, ולעיתים גם אינטרס סמוי עד כדי ניגודי אינטרסים.
2. מסלול השקעה בשותפות נדל״ן בחו"ל – Syndication
זהו מסלול השקעה שונה לחלוטין מבעלות נדל"ן ישירה.
מדובר בהשקעה פסיבית בפרויקט נדל"ן גדול.
לרוב מדובר בעסקאות נדל"ן גדולות ומורכבות
למשל נדלן למגורים מסוג מולטיפמילי עם עשרות או מאות יחידות.
או נדל"ן מסחרי כמו מרכזי קניות, מחסנים, תעשייה, מלונות ועוד.
מי מקבל את ההחלטות?
מדובר בהשקעה בחברה פרטית, ולא בבעלות ישירה על נדל"ן.מי שמקבל את ההחלטות הוא מנהל חברה (GP). לא המשקיע.
המשקיע פסיבי. הוא שותף מוגבל בחברה.
המשקיע סומך ידיו על המקצועיות של הצוות והיכולת שלהם לנהל פרויקט מורכב.
תכנית עסקית מוגדרת מראש
השקעה פסיבית לא אומרת שמנהל החברה יכול לעשות בכספי המשקיעים ככל שיחליט.
לכן, בדרך כלל השקעה בפרויקט נדל"ן תכלול מסמכים המגדירים את מתווה הפרויקט וסמכויות המנהל.
למשל:
- רכישה: האם ישנם נכסים מסוימים לרכישה או קרן פתוחה למנהל לבחור נכסים להשקעה
- ניהול/השבחה : מה מתווה הפעילות המתוכנן למשך זמן ניהול הפרויקט עד למימוש
- משכי זמנים: בהתאם לפעילות תוגדר תקופת החזקה עד למימוש
- מימוש: תכנית המכירה מתוכננת ומוגדרת מראש
מה זה שותף מוגבל בפרויקט נדל"ן
חשוב להדגיש, 'שותף מוגבל' הוא מונח משפטי עם משמעויות רחבות יותר מאשר רק "השקעה פסיבית".באופן כללי המגבלה מתייחסת לחבות המשקיע.
למשל, מאחר והמשקיע אינו בעמדת שליטה וקבלת החלטות,
בהתאם החבות על השליטה נופלת לפתחו של מנהל החברה הכללי.
מצד שני, המגבלות של השותף הכללי הן גם מסחריות.
למשל, אי־אפשר “למשוך” את ההשקעה באמצע.
הפרויקט חייב לפעול לפי מנגנון משותף לכלל המשקיעים.
המסקנה? המשקיע המוגבל אינו פסיבי, להיפך משקיע בשותפות נדל"ן נדרש לידע רב.
תפקיד המשקיע בהשקעה פסיבית בנדל"ן
לסיכום, חשוב להבין ההשקעה עצמה פסיבית אבל בדיקות הנאותות אינן פסיביות.
המשקיע הפסיבי חייב לבדוק למשל:
- רקורד של החברה המנהלת
- הצלחות קודמות
- מבנה ההשקעה
- המודל הכלכלי
- מסמכי הפרויקט
- השותפים הפיננסיים
- אתיקה ואמינות וכו'
יתרונות מודל השקעה בשותפות נדל"ן
- סכום כניסה נמוך יותר
- גישה לנכסים גדולים יתרונות לגודל ופיזור
- גישה לניהול מקצועי
- שיתוף במשאבים של צוות מנוסה
- פוטנציאל תשואה יציב בפרויקטים איכותיים
- מודלים פיננסיים מתקדמים
חסרונות השקעה פסיבית בפרויקט נדל"ן
- נדרש ידע רב ומתקדם יותר לבחון כראוי עסקה באמצעות מודל השקעה בחברה פרטית \ קרן
- תלות מלאה במנהל השקעה
- חוסר יכולת לצאת מההשקעה באופן אישי עד למימוש הפרויקט
- נדרשת היכרות עמוקה יותר עם המודל (שכבות הון, תפקידים בחברה, סיכונים וכיוצא בזה)
- רגישות פרויקט גבוהה יותר לכשלי ניהול ביחס לבעלות ישירה בנכס
דגל אדום מרכזי בהשקעות פסיביות בנדל"ן בחו"ל
משקיע שמניח שאם זו “השקעה פסיבית” אז לא מתפקידו לבדוק כי בשביל זה יש את חברת הנדל"ן, נכון?
משקיעים לא כשירים כאלה מגדילים באופן דרמטי את הסיכון.
עם זאת, הטעות הזו דווקא נכונה במיוחד אצל משקיעים מנוסים או כשירים שלעתים חושבים שהם “כבר יודעים הכול” וכך מסמכים או חיתום עסקה מקצועי שעושים רושם חשבונאי עשויים להסוות כושר תפעולי לקוי בשטח.
אז איך בוחרים איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל? נגישות מול שליטה
הבחירה בין שני המסלולים לא נובעת מ”איזו השקעה טובה יותר”, אלא מבירור מה מתאים לך יותר:
- רוצים פשטות, שליטה מלאה ובעלות על נדל"ן?
→ השקעה ישירה. - רוצים השקעה עם סכום כניסה נמוך יותר, ללא מעורבות שוטפת?
→ שותפות פסיבית.
שני המסלולים מצוינים למי שמתאים להם לגוון את תיק השהקעות עם נדל"ן בחו"ל – אך רק כאשר מבינים מה הידע הנדרש לנו לקבלת החלטה, את גבולות השליטה, הסיכונים והיתרונות של כל מסלול השקעה.
סיכום השקעות נדל"ן מחו"ל הסיכונים של חוסר השליטה מרחוק
✔ בהשקעות ישירות – המשקיע שולט.
✔ בהשקעות פסיביות – התכנית העסקית מכווינה והמנהל שולט בקבלת החלטות.
✔ בשני המקרים – בדיקות נאותות הן המפתח.
✔ בהשקעות בחו״ל יש יותר עניין של ניהול סיכונים מאשר “מציאת הזדמנות”.
✔ השקעה מוצלחת מתחילה בסינון בעלי מקצוע אמינים. לאחר מכן בהבנת מהות ההשקעה. רק לבסוף, מנגנון מודל ההשקעה, הוא חשוב אבל הוא האחרון בחשיבותו.
צפו בסרטון 60 שניות שבו נסביר על בעיית השליטה בהשקעות נדל"ן בחו"ל
הירשמו לערוץ נדלניר ביוטיוב כדי לקבל עדכונים על שיעורי נדל"ן חדשים
https://youtube.com/shorts/Fbb4FNo2r60
מאמר מאת מנהל פורום השקעות נדל"ן בארה"ב – ניר בבג'ני
מייסד Nadlanir
משקיע ויזם נדל"ן בארה"ב מאז 2012
לתכנים מקצועיים וסרטונים לימודיים נוספים:
[ערוץ היוטיוב הלימודי של Nadlanir]
כל הזכויות שמורות.
גופים מוסדיים, חברות השקעות ונדל"ן - ניתן להעתיק באופן מלא או חלקי עם קרדיט וקישור בלבד.