בניה על גג משותף

[yoaz]

בניה על גג משותף

להורי דירה הממוקמת בקומה העליונה של בניין משותף לפני מספר שנים החלנו בפעילות לכיוון הוצאת היתרי בניה על הגג שבמהלכה עשינו את הפעולות הבאות: 1. פנינו וקיבלנו את חתימת 80 אחוז מהשכנים כנדרש 2. זימנו את מהנדס העיר והצגנו בפניו תוכניות אדריכל לבניה 3. שילמנו את אגרת אישורי הבניה והוצאתם למועצה לאחר הוצאת אישורי הבניה הבנו שלא די בפעולות אותם ביצענו מכיוון שהגג הוא משותף השאלה שלי למנהל הפורום ולבעלי הידע בנושא היא: האם אני יכול לבנות על הגג לאחר הפעולות שביצעתי? ובמידה ולא מה הן הפעולות הנדרשות ממני על מנת להשלים את התהליך . אשמח לתגובות מכלל הקוראים

 

[אבי שנער]

"רכישת" הזכויות בגג ...

כדי להרחיב דירה יש ל"רכוש" את הגג, כלומר להוציא אותו מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה שאותה רוצים להרחיב. סע' 71ב לחוק המקרקעין קובע: שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקון: תשנ"ה) (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה. (ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה. (ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. (ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף. (ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה. (ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה. (ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.

 

[yoaz]

פתרון בעזרת שמאות

ראשית אבי, תודה על התשובה לשאלתי עכשיו לאחר שהבנתי שאני אמור "לרכוש" את הגג הייתי מעוניין לדעת את קנה המידה של מול מה אני עומד, מכיוון שלהערכתי העניין לא יגיע לפתרון המיושב על כל הצדים ברכוש המשותף. המדובר הוא בגג הנמצא מעל דירה ששטחה בטאבו הוא 95 מ"ר זכות ואישור הבניה העתידית על שטח זה כחוק היא 27 מ"ר כלומר מדובר בשטח שמרביתו ישאר לא מאוכלס הבניין נמצא במועצה המקומית אזור שנמצאת בין תל אביב בית דגן וחולון הייתי מעוניין לקבל בקווים כלליים [10 עד 20 אלף, 50 עד 70 אלף, 100 אלף ומעלה ?? בדולרים כמובן] אומדן לגבי הסכום המשוער ששאותו אשלם בכדי לרכוש את הגג ולהצמידו לדירה על מנת להרחיבה תודתי מראש

 

[ישראלאחת]

אומדן אצל אבי

מה שאני אוכל לומר לך הוא כי לא תוכל לחייב את בעלי הדירות למכור לך הגג היות ונחכת שלא די בפעטלות שעשיתם - משמע התברר לכם שיש צורך בפעולות נוספות נשמח אם תעדכן אותנו אם אתם בנוים ב"אגפים" יתכן ודי ברכישת החלק מבעלי דירות האגף שלכם ולפני שמתקיפים אותי אזכיר שהתקיפו אותי גם כאשר טענתי שלא ד ברוב בעלי זכויות אלא יש לרכוש הזכויות כאן הבדיל אני טוען לאפשרות ש [כלומר לא ודאי ודורש בירור , אמצעי נוסף הוא החלטה בועד הבית על חלוקת הגג בין האגפים ואז יהא די ברכישת האגפ]

 

[אבי שנער]

רכישת הזכויות ...

עזוב רגע את עניין האגפים (נניח שאין). אני זוכר שהיה לנו דיון דומה ... תזכיר לי למה אתה חושב שלא די ברוב? אין לי בעיה עם רכישת הזכויות, כי תשלומי איזון פירושם רכישה, אבל כתוב במפורש בחוק שמספיק רוב ונדמה לי שבמיוחד בשביל זה תוקן החוק ... כדי שדייר אחד או שניים לא יוכלו למנוע ממישהו להרחיב את דירתו.

 

[אבי שנער]

יגעתי ומצאתי ...

התיקון לחוק מדבר על הרחבת דירה ולכן ... רק עבור החלק של הרחבת דירה יתכן שמספיק רוב אבל על הצמדת הגג עצמו צריך הסכמת כל בעלי הדירות. במקרה אחד שמצאתי נפסק: "תיקון 18 לחוק המקרקעין, אשר מאפשר הרחבת דירות מגורים בהסכמת רוב בעלי הדירות, אינו חל על תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף. כך קבעה המפקחת על רישום מקרקעין ... המדובר בשינויים עליהם חלות הוראות סעיף 12(א) לתקנון המצוי. דהיינו, שינויים המשנים את זכותו של בעל הדירה. שינויים כאלו לא ניתן לבצע ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. בע"א 549/73 וינטרס נגד זמורה (פ"ד כח(1) 645), קובע ביהמ"ש העליון, כי בהיות הגג רכוש משותף, זכותו של כל שותף, דהיינו בעל דירה, לעשות בו שימוש סביר ובלבד שלא יימנע שימוש דומה מאחרים. בענייננו, השינויים המתוכננים על ידי השכנים הם הקניית חזקה ייחודית ובלעדית לשימושם בחלק מהגג. פועל יוצא מכך, הוא שלילת זכותה של XXX מחזקה ושימוש באותו חלק". ואילו במקרה אחר: "לכן, קובעת המפקחת, אין תיקון 18 לחוק יכול לחול על הבית המשותף דנן. יתרה מכך - קובעת המפקחת - אין המקרה דנן יכול להיכנס לגדר תיקון 18 לחוק. שכן, סעיף 71 ב (א) לחוק מאפשר הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית ברוב של 4/ 3 מבעלי הדירות, רק לשם בנייה שמטרתה הרחבת דירה בשיעור חלקה היחסי באחוזי הבנייה המותרים או הנותרים לבנייה באותו בית. ואילו בעניננו, YYY מבקשים לבנות רק על 42 מ"ר בגג. כל יתרת שטח הגג (58 מ"ר) מהווה הצמדה לשימוש בלעדי שאינו מיועד לבנייה, שאינו מיועד להרחבת דירתם ושהוא מעבר לחלקם היחסי באחוזי הבנייה המותרים לבנייה. המדובר בהוצאת חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירת YYY לשימושם הבלעדי, בניגוד לקבוע בסעיף 62 (א) לחוק וסעיף 12 (ב) לתקנון".

 

[ישראלאחת]

אני מוריד את הכובע בפניך ../images/Emo9.gif

 

[אבי שנער]

נכון ...

100,000 $ זה כנראה שלא - אבל כדי לערוך אומדן (אפילו גס) צריכים נתונים נוספים וצריכים להשקיע זמן ועבודה ... וזה כבר מבחינתי חורג ממסגרת הפורום. מכל מקום, אשמח לעשות לכם את העבודה כאשר תגיעו לשלב של בחירת שמאי מוסכם.

 

[yoaz]

בוא נבין את זה סופית

הבית בו מדובר מחולק ל 5 כניסות כשהגג המדובר הוא חצי מהגג של אחת מהכניסות שבה 6 דיירים, לדעתי לאחר שדאגנו להחתים מעל ל 80 אחוזים מבעלי הדירות בכל הכניסות [36 בעלי דירות] עכשיו המיקוח צריך להיעשות עם בעלי הדירות הרלוונטיים לגג זה דהיינו בעלי ששת הדירות שבכניסה הזו אך במידה ו 5 מתוך ה 6 מסכימים להגיע לפשרה ובשביל השישי העקשן אני מביא שמאי נייטראלי הקובע את מחיר הרכישה של הגג האם די בכך כדי לרכוש את הגג גם אם הדייר השישי לא מסכים?? למרות ששמאי קבע מחיר ושאר הדיירים מעוניינים במכירה? או מצד שני האם אני יכול להרחיב את דירתי ולבנות על הגג מבלי לצרפו לדירה בטאבו בשל ההסכמה של מעל ל 80 אחוז ?

 

[אבי שנער]

הבהרות ...

רק עבור החלק של הרחבת הדירה (23 מ"ר) יתכן שמספיק רוב, אבל עבור הצמדת שאר שטח הגג כנראה שצריך את הסכמת כל בעלי הדירות. השתמשתי במילים "יתכן שמספיק" ו"כנראה שצריך" כיוון שזה מה שמשתמע מהפסיקות שהבאתי למעלה ... אבל כל שופט עלול כמובן לפרש את החוק בצורה שונה. כל עוד לא נקבע בתקנון הבית המשותף (או ע"י המפקח על המקרקעין) חלוקה לאגפים לפי כניסות - הבית כולו הינו יחידה אחת ורכישת הגג צריכה להתבצע מול כל בעלי הדירות. לא ... אתה לא יכול לבנות על הגג אם הוא לא שלך ואין כל קשר להסכמה של חלק מהשכנים.

 

[ישראלאחת]

חושב

1. שלא תוכל לכפות מכירה אלא תצטרך הסכמה 2. יתכן ודי יהא בשניים שמתחתיך 3. אחת הדרכים לשעכנוע היא הצעה הטובה לכולם כגון שיפור פני הבנין וכד 4. אמרת לנו שנוחכת שלא די במהלכים שנטת - ספר לנו מ וכיצד כדי שגם אנחנו נחכים

 

[yoaz]

הסבר על מה לא היה די במעשיי

לא היה די במהלכים התכוונתי לעובדה שלמרות שיש לי אישורי בניה חתומים ע"י מהנדס העיר הכוללים תשלום שלי למועצה המקומית לקבלת אישורה שנתקבל וקיים בידי עדיין בגלל אנשים קטנים וקטנוניים שלא מבינים שע"י התפשרות על טובת הבניין במהלך שבו אני אשפץ אותו או אוסיף מעלית בתמורה להסכמתם הם רק ירוויחו בשווי הנכס שלהם ומכיוון שגם כסף מזומן אין הם רוצים אז נותר מצב שבו כל מעשיי הם לחינם כי אין עם מי לדבר ולפתח את העניין

 

[ישראלאחת]

יש לך היתר כחוק? אם כן מה מונע אותך

מלבנות צרות עין הבנתי אבל אם למרות צרות עין זו יש לך היתר אז לא מובן לי היכן הבעיה?

 

[אבי שנער]

היתר לא מעניק זכות קיניינית ...

כך קבעה המפקחת על רישום מקרקעין, בתביעה שהוגשה על ידי האדריכלית עידית ערמון-קמחי, נגד משפחות מילר וקופר: "השכנים טענו עוד, כי קיבלו היתר מטעם הרשות המקומית. המפקחת קובעת, כי הרשות מיישמת מתוקף סמכותה מערכות חוקים תכנוניות. רשות מקומית בוחנת את הבקשות המוגשות לה בראי תוכנית המיתאר הרלבנטית, התוכן ההנדסי של בקשות וכיוצא באלה. הרשות המקומית אינה רשאית, ואף אינה מוסמכת, לבחון את הבקשות ואת השלכותיהן מהבחינה הקניינית. על אפיק זה של שיקולים וזכויות מופקד המפקח על המקרקעין, או ביהמ"ש הפועל על פי חוק המקרקעין".

 

[ישראלאחת]

נכון , אך היתר ניתן לבעל זכות קניני

אמנם קובעת השופטת >>הרשות המקומית אינה רשאית, ואף אינה מוסמכת, לבחון את הבקשות ואת השלכותיהן מהבחינה הקניינית<< אבל אני עדין לא ראיתי שאבי מכפר סבא יכול להוציא היתר על גג בתל-אביב אלא אם כן חלק מהנתונים בבקשתו יהיו נכנה זאת "לא אמת" כך או כך ע"מ למנוע בניה כאשר בידך היתר בניה על המנגדים להגיש תביעה [להבדיל מהתנגדות לבקשת ההיתר]ולבקש לפחות צומניעה לא שמענו כלום על כך מהשואל עוד נציין כי בהליכי היתר יש זמן קבוע בחוק להתנגדויות וזנו בדיוק הזמן גם לבוא בטענות אלו אני אוהב לשמוע ממקור ראשון את המקרה בינתיים לא ידוע לנו מדוע זה למרות היתר לא יכל לבנות הוא הביא פועלים והשכנים חסמו בגופם? או כל דבר אחר

 

[צוציקגדול]

קחי דוגמא:

אחותי גרה בת"א בבנין שיכון 4 כניסות 3 קומות בכל כניסה 6 דיירים. היא בקשה היתר להרחיב אגף לאחור וקבלה אחרי שעברה את כל ההליכים כולל הסכמת הדיירים. היא בנתה בפועל מעטפת לקומה ראשונה ולעצמה בקומה השניה את כל ההרחבה. עכשיו השכן מלמטה רוצה להפוך את המעטפת גם לאגף בדירתו. במצב זה יש אישורים, יש הסכמה של אחותי (כי היא חתמה בזמן הגשת הבקשה שבקשתה מהווה הסכמה הדדית לבניה עתידית של השכנים). השכנים בקומה ראשונה חייבים לה כסף על הבניה של המעטפת, יש מחלוקת על גובה הסכום. האם הם רשאים לבנות? - כמובן שכן, יש להם אישור. האם יכולים למנוע מהם לבנות? - רק על ידי צו מניעה שלדעתי לא יתקבל מכיוון שיש כאן סכסוך כספי בלבד ושום בניה לא תהפוך את המצב לבלתי הפיך. האם זה בסדר שיבנו? - לא, מכיוון שהשכנים חייבים לה עדיין כסף. אין קשר לזמן התנגדות לבקשת ההיתר או לעצם קיום ההיתר. לדעתי הבחור לא יכול לבנות על הגג כל עוד הוא לא מגיע להסכמה קניינית עם כל בעלי הגג.

 

[ישראלאחת]

דגמא טובה , נשמח אם תיחדע אותנו

אכן דןגמא נפוצה בתל-אביב בינתיים אתה משער לגבי הסיום נשמח אם תידע אותנו בסופה כיצד הסתימה היכלה לבנות למרות חובה או לא? וכמובן מדוע ולמה

 

[צוציקגדול]

עוד פרטים...

אחותי לא בארץ, אז אני עוקב אחרי העניינים. השכן שלה הציע בהתחלה סכום מגוחך, ממש פרוטות על השתתפות בבנית המעטפת. לאחר דין ודברים ולאחר ששכנעתי אותו ללכת לשמאי-בורר-מוסכם במקום לשלם כסף לעורכי דין ולעבור את כל התהליך המכוער של סכסוך שכנים, בתי משפט, עכובים בזמן וכו' וכו'. דרשתי ממנו לחתום על הסכם בוררות שמאשר שההסכם מחייב ולא ניתן לסגת ממנו משום שבוררות לא מקובלת עליו, הוא פשוט ניתק מגע איתי. עכשיו כל שבת בדרך לים אני בודק אם הוא לא מתחיל לשפץ את המעטפת.

 

[yoaz]

אף אחד לא חסם בגופו

לאף אחד לא הייתה את ההזדמנות לחסום פועלים בגופו וגם יחידת פיזור ההפגנות של משטרת ישראל לא הגיע מכיוון שאין טעם מבחינתי לסגור עם קבלן תנאים וחוזה בניה עד שאני לא סוגר את כל הפניות שאף אחד לא יפריע לי לבנות שם על הגג. מבחינתי הדבר הטוב ביותר שאני יכול לעשות כרגע הוא בשל היתרי הבניה לעלות על הגג לשים מעקה ולרצף ובכך לשים מעין חותמת "אני כאן" בלי הוצאות גדולות ואחר כך ללכת לשבור את הראש עם השכן הבודד מתוך 36 שכנים שלו עניין זה מציק בשל צרות העין שלו מעבר לזה ביקשתי מאבי מנהל הצ'ט שייתן לי כיוון כללי לגבי עלות הקניין של גג זה מהשכנים אך מכיוון שלטענתו חסרים לו נתונים על הנכס וזה דורש עבודה אפתח ואפרט את השאלה לכלל השמאים שנמצאים כאן בפורום בחלון חדש.

 

[ישראלאחת]

מתי התחיל השכן לעשות צרות

ומדוע רק בסוף ,לאחר הוצאת ההיתר נוצרה הבעיה? או המודעות לה? אם הנ"ל כלל לא מהכניסה שלך - על זה יהא ניתן להתגבר ע"י חלוקה בפועל של הגג כך שלכל כנסיה יש את הגג שלה כדאי להתיעצ עם האגודה יש להניח שיש להם ניסיון רב במקרים כאלו ובטח יוכלו לידע אותך ולהציע פתרונות אל תשכח לידע אותנו [

] לגבי הערכה: 1. כאמור לדעתי אינך יכול לחייב 2. רק אם יש כאן מי שמכיר ספציפית את אזורך הוא יוכל לתת לך הערכה וגם זה בערבון מוגבל הדבר הפשוט ביותר הוא לבדוק כמה זה שווה לך הבא בחשבון את ההוצאות שיש לך בגין הכל כולל בניה על הגג ושאל עצמך אם הנך מוכן להוסיף על כך וכמה