בנה ביתך.

[נעממת]

בנה ביתך.

שלום. הייתי רוצה לדעת לפי מה מחשבים את עלות הבניה בבנה ביתך. לא כולל מחיר קרקע ועלות התשתיות. במידה ואני מעוניינת בבית בגודל 140 מ"ר קומה אחת. ומעטפת סגורה ולא בנויה מתחת(מגרש מדורג יורד) של בין 50-70 מ"ר לפי הצורך. תודה מראש. נעמה

 

[ilaneden1]

חישוב עלויות בניה

החישוב הנכון הוא לפי כתב כמויות מפורט ואומדן לכל סעיף לפי הצעות מחיר או נתונים מדויקים ממישהו אחר שבנה. כל חישוב לפי "מחיר למ"ר" עלול להסתיים בטעות של עד 30% וכתוצאה מכך תכנון תקציבי שגוי. רק כדי לתת לך כמה דוגמאות מהשכונה שלי (ישוב בשפלה) - כולם באותו רחוב, מחירים מלפני שנתיים. בית א - 170 מ"ר בשתי קומות, סה"כ עלות בניה 850,000 ש"ח בית ב - 155 מ"ר בקומה אחת, סה"כ עלות בניה 700,000 ש"ח בית ג - 180 מ"ר בקומה אחת, 1,350,000 ש"ח כמו שאת רואה קשה להוציא מחיר למ"ר. המחירים כאן כוללים הכל חוץ מהמגרש והפיתוח. הכל זה אומר: יועצים (אדריכל, יועץ קרקע, מודד וכד'), מפקח בניה, מיסים (אגרת ביוב, חיבור חח"י וכד'), קבלנים, חומרים, נגרות מטבח ומקלחות, פיתוח חוץ (מילוי אדמת גינון, חומות וכד'). במידה ואין לך את כל הכסף זמין אז צריך להוסיף את עלות המימון בזמן הבניה.

 

[נעממת]

תודה רבה על תשובתך

מה הכוונה בעלות מימון בזמן הבניה?

 

[בינא]

עלות המימון בזמן הבניה היא עלות הכסף שלווים

מי שאין לו מספיק, ילך לדוד, להורים, למשפחה המורחבת או לבנק וילווה כסף. לכסף הזה יש עלות אותה יש לחשב והיא מהווה סכום נוסף אותו לוקחים על ההלוואה =למעשה ריבית על הכסף שלווים

 

[ilaneden1]

דוגמא לעלויות מימון

לצורך הדוגמא נניח מספר הנחות יסוד: - המגרש והמיסים השונים כבר שולמו - עלות הבניה כולל כל ההוצאות הנלוות הם מיליון ש"ח - הכסף הזמין לרשותך הוא 500,000 ש"ח - משך הבניה הכולל הוא שנה - קצב התשלומים לקבלנים ולחומרים פרוס באופן שווה על הבניה כולה. הכסף שיש לך יספיק לחצי השנה הראשונה הראשונה של הבניה ואח"כ תצטרכי כבר לקחת משכנתא ולהתחיל לשלם עליה החזרים חודשיים למרות שאת עדיין לא גרה בבית. כיוון שבתחילת תקופת המשכנתא רוב ההחזר הוא עבור הריבית הרי ניתן לומר בקירוב כי סך ההחזרים על פני חצי השנה השניה של הבניה מהווים את עלות המימון. עלות המימון הופכת משמעותית ככל שמשך הבניה מתארך.

 

[בונה בכיף]

מה הקשר בין עלות מימון לזמן הבניה?

אתה לוקח משכנתא ויודע כמה תשלם לחודש לאורך התקופה, לדוגמא 10 שנים. לזה יש עלות מימון - ריבית. מה הקשר בין זה לזמן הבניה?? מה זה משנה אם בזמן הבניה אתה משלם ריבית או קרן?? מה שכן - תוסיף את העלות של מגורים בשכירות לדוגמא והם ישולמו כל עוד הבניה תתארך ולכן משמעותיים.

 

[ההוא מהוועד]

קשור, קשור

נאמר שסעיף הדיור שלך הוא לכל היותר 30% מההכנסה (זה מספר מקובל), ושההון העצמי שלך משוקע כבר כולו בתוך הבית. אז בזמן בו אין לך יותר הון עצמי, אתה לא גר בבית, ומשלם שכירות שמהווה נאמר 20% מההכנסה החודשית שלך, אתה לא יכול לעמוד בתשלומי משכנתא של 30% נוספים מההכנסה, ונאלץ לבקש גרייס מהבנק, ז"א דחיית תשלומים תוך תשלום הריביות ללא פגיעה בקרן, וזוהי עלות המימון שלך, עד שאתה עובר לדירה ומתחיל לשלם משכנתא כסדרה. כדי לדייק, זוהי עלות מימון נוספת מעבר לעלות המימון של המשכנתא שקיימת בין כה.

 

[goesh pro]

אלא מחירים נכונים למשהו מאוד סטנדרטי

צריך לקחת בחשבון שכל פקטור כאן יכול לשנות מחיר למעלה או למטה ( למטה בספק ), ובנוסף אני חושב ( ואולי טועה ) שזה מחיר לעבודה בינונית ומטה ולא קבלנים מהשורה הראשונה. זה בסדר גמור אבל ראוי שהדברים יאמרו. תראו, ליד הבית שאני בונה בונה קבלן שלד כבר יותר משלושה חודשים בית, מעבר לזמן הארוך העבודה היא ממש לא יפה, לא נקיה, לא ישרה... אז נכון הטייח יישר הכל, אבל כמה ? הרי זה ישפיע כך או אחרת על כל הבית... ומאחר ואני יודע את המחיר, אז אני אומר בוודאות לא כדאי לבית שלך לקחת קבלן זול,כי זה לא נראה טוב ובסוף זה עולה ביוקר ( אולי לבית להשקעה/השכרה שווה לקחת מישהו כזה, וגם כאן אני לא בטוח ) ..

 

[mister500]

בעצם מה שאתה אומר...

ככל שעלות הקבלן גבוהה יותר , כך גם האיכות . כלומר מחיר גבוה= איכות גבוהה ............................................................................... זאת דרך מחשבה מוטעית מיסודה , שכן כבר נתקלתי בקבלן שלד " יקרן " שבנה שלד בדיוק כפי שתיארת בתגובתך. אתה בהחלט יכול למצוא קבלן שלד (או כל קבלן משנה )במחיר נוח מאוד ולקבל איכות בנייה מרשימה. או אותו חשמלאי שנתן לי הצעת מחיר של 60.000 ש"ח ( בשם האיכות ) סגרתי עם חשמלאי אחר ב 38.000 ש"ח (אותו מפרט בדיוק) וקיבלתי שומו שמיים איכות טובה בכמה רמות מההצעה הגבוהה יותר. חייב לציין שיכולתי לעשות את ההשוואה כי בעל ההצעה הגבוהה הועסק בעבר על ידי. לסיום : לא כל הנוצץ ..זהב.

 

[gevayu]

יש גם אלמנט נוסף של הורדת מחירים

סביר להניח שהחשמלאי היקרן היה מסוגל להוריד מחירים לרמתו של הזול אבל כנראה שהוא עסוק מספיק ולכן לא מעוניין - עסוק בדר"כ גם מעיד על איכות - תורת ההיצע והביקוש על רגל אחת.

 

[goesh pro]

לא, אני לא מאמין במשוואה הזאת

אבל אני כן חושב שלא כל מה שזול טוב ויש כאלה שאצלם חסכת 500 שקל ואתה תתחרט על זה כל הבניה ( למשל ספי שיש ), ולפעמים שווה לשלם קצת יותר ולקבל עבודה הרבה יותר טובה. אם שילמת אז הרבה על עבודה שלא שווה כלום אז כנראה יש בעיה...... בכל מקרה כל מקרה לגופו, וכל קבלן צריך להבדק באופן פרטני,לראות עבודה שלו בחי. ועוד טיפ על מחירים: הרבה מהמחיר נקבע על טיימינג, קבלן שעמוס ולא יכול לקחת את העבודה יפציץ מחיר, אם תפס הוא יזרוק את כל השאר ויבוא אל הפראייר, אם לא , ךא קרה כלום. קבלןן שאתה מוכן לחקות לו ירד במחיר ( נגיד יתפנה בעוד חודש, אם תחכה גם המחיר ירד) , בכל מקרה אסור לשדר לחץ או בהילות במשא ומתן.

 

[שרוןדהן]

בערך 1000 דולר למטר

אותי תמיד לימדו שהחישוב הגס מאוד אומר שבניה של 140 מטר בינונית ללא פינישים יקרים לדוגמא : אריחי קרמיקה סטנדרטים וכך גם דלתות , אלומיניום וכ'ו עומד על 1000 דולד למטר כולל השלד והפינישים

 

[האזרח התוהה]

תגיד האלף דולר למטר כולל

גם את המתנפחים? האם המחיר מתייחס לשפוץ וכולל מע"מ

 

[gevayu]

כולל קידום אתרים מסריח שקורה כאן בפורום

 

[golana]

באלף דולר למטר לא ניתן לגמור בית של 140 מטר

קיבלתי לא מעט הצעות מחיר. במקרה הטוב הצלחתי להגיע ל 1000$ למטר רק עבור העבודה והחומר השחור ( כולל מע"מ). ללא דלתות,מרצפות, חיפויים, מטבח, ארונות,סניטריה, אלומיניום וכו'. לפי החשבון שלי, הבניה נטו תעלה לפחות 5000 ש"ח למטר.