הנדלניסט מהבקעה
New member
ביהמ"ש המחוזי קבע שאין בסמכות עירית ת"א לקדם תכנית כלכלית...
למטרות ציבוריות ע"ח מתן זכויות עודפות ליזם ובלבד שיבצע את האמור במקום העיריה.
הנימוקים שהוצגו בערר הם בין היתר היותו של תנאי זה פסול המעקר מתוכן עקרונות התמ"א ויש לבטלו בעיקר בשל העובדה כי הועדה המקומית היא רשות ציבורית המחויבת לנהוג בהגינות ובתום לב כלפי הציבור ומנועה מהצבת תנאים פסולים כפי שהוצג בפסה"ד שבנדון.
תמצית פסה"ד :
על רשויות התכנון לתת דעתן גם להשלכות הכלכליות של התוכניות ואין בסמכותן לקדם תוכניות שתכליתן היא מימונית / כלכלית בלבד
העותרים – תושבי שכונת נווה צדק, הגישו עתירה כנגד החלטות הועדה המחוזית לתכנון ובנייה בטענה כי אחת התוכניות היא בבחינת "עסקה" שנרקמה בין עיריית ת"א יפו, באמצעות הועדה המקומית. עניינה של התוכנית היא הענקת זכויות בנייה מופלגות ליזם התוכנית, על פי הערכת שמאי, כנגד התחייבותו של היזם לפינוי ולבינוי שטח ציבורי אשר בבעלות העירייה.
נפסק שמהנסיבות עולה, כי מציאת מקורות מימון "לביצוע מלוא העבודות היא חלק ממטרות התוכנית. תוספת הזכויות היא נגזרת של עלויות הפינויים והיא מהווה תמורה לביצוע עבודות אלה. זכויות הבנייה הוענקו ליזם כתמורה לביצוע העבודות הציבוריות על ידי היזם.
המשיבים לא התמודדו עם השאלה: האם "עסקאות" מסוג זה הן בגדרי סמכותם של גורמי העירייה, היכן מקור הסמכות ואם רשאים גורמי העירייה "למכור" זכויות בנייה תמורת מילוי חובותיהם הציבוריות. גם אם פרקטיקה זו נוהגת בפועל, אין בה כדי להוכיח כי לגורמי העירייה יש סמכות לנהוג כך, במיוחד במסגרת הפרויקט נשוא פסק דין זה.
כלל יסוד במשפט המנהלי ובשיטתנו המשפטית הינו כי הרשות המנהלית רשאית לפעול רק בתוך דל"ת אמות הסמכות שהוקנתה לה בחוק, והיא אינה מורשית לבצע פעולה שהיא לא הוסמכה במפורש לעשותה.
אין העירייה ו/או הועדה המקומית רשאיות להתפרק מחובותיהן הציבוריות ולהעניק זכויות בנייה תמורת ביצוע חובות אלה, המוטלים עליהן.
יש לקבל את טענת העותרים שלפיה, אין לאפשר למוסדות התכנון להתייחס לאחוזי בניה כאל שטרות כסף המצויים בידן, ואין לאפשר לעירייה לגייס מימון חוץ תקציבי לפעילויותיה, באמצעות קידום תוכניות נקודתיות. בין שזכויות הבנייה ניתנו אך ורק לצורך ביצוע עבודות של תוכנית קיימת ובין שהן ניתנו לצורך ביצוע תוכנית חדשה.
"עסקה" זו היא חריגה מסמכות ומשום כך היא בלתי חוקית. אין חולק על העיקרון לפיו שיקולים כלכליים "אמיתיים" הם שיקולים לגיטימיים של גופי התכנון, אלא שאין הדבר כך בעובדות נשוא פסק דין זה.
בענייננו, אין מדובר בשיקולים כלכליים, המהווים חלק ובסיס לתוכנית עצמה, אלא במציאת מקורות מימון לביצוע התוכנית. משום כך אין אלה שיקולים כלכליים לגיטימיים אלא שיקולים למציאת מקורות מימון לגורמי העירייה לצורך מילוי חובותיהם הציבוריות.
בנסיבות העניין, ומשנעשתה ה"עסקה" בחריגה מסמכות, ומשניתנו ההחלטות על בסיס עסקה זו, נפל פגם בעסקה ונפל פגם בהחלטות ומכאן גם בתוכניות. על רשויות התכנון לתת דעתן גם להשלכות הכלכליות של התוכניות ואולם אין בסמכותן לקדם תוכניות שתכליתן היא מימונית / כלכלית בלבד. ככלל, ביצוע עבודות ציבוריות מחייב עריכת מכרז.
בענייננו, לא הבהירה הועדה באופן ראוי מדוע לא ניתן לבצע את העבודות הציבוריות על ידי גוף אחר, בנפרד מהעבודות המבוצעות על ידי היזם. כדי "לעקוף" את חובת המכרז היה צורך להוכיח כי מבחינה מעשית ו/או מכל בחינה אחרת, לא ניתן לבצע את העבודות על ידי גורם אחר ובאמצעות מכרז.
הועדה לא פירטה במידה הראויה את עניין הקשר ה"פיסי" בין שטח המגורים למגרש הציבורי ואף לא ציינה נתונים התומכים בעמדתה לפיה הקשר ה"פיסי" מחייב את ביצוע העבודות על ידי היזם. הועדה גם לא פירטה במידה הראויה מדוע הקשר ה"תכנוני" איננו מאפשר הפרדה בביצוע העבודות.
נכון כי העותרים מבקשים להקים בית ספר, ובהגשת העתירה שחלק מסעדיה הם ביטול התוכניות, הם מבקשים לבטל את התוכנית להקמת בית ספר בו הם חפצים. אין באמור לעיל כדי לשלול את זכותם של העותרים לטעון, במסגרת העתירה, כנגד אי חוקיותן של ההחלטות ו/או התוכניות גם אם חלק ממטרות התוכניות הן הקמת בית ספר בו חפצים העותרים.
עתמ (ת"א) 47348-09-11 גדעון לרמן ו- 10 אח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
מעניין גם לקרוא מאמר מעורר מחשבה בנושא "חוקיותם של הסכמי פיתוח בין היזם לרשות – האמנם ?"
מאת : פרופ' אהרון נמדר, עו"ד צבי שוב, ודר' עמיחי קרנר
הפנייה למאמר - http://www.od-nadlan.co.il/?p=3847
===============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
למטרות ציבוריות ע"ח מתן זכויות עודפות ליזם ובלבד שיבצע את האמור במקום העיריה.
הנימוקים שהוצגו בערר הם בין היתר היותו של תנאי זה פסול המעקר מתוכן עקרונות התמ"א ויש לבטלו בעיקר בשל העובדה כי הועדה המקומית היא רשות ציבורית המחויבת לנהוג בהגינות ובתום לב כלפי הציבור ומנועה מהצבת תנאים פסולים כפי שהוצג בפסה"ד שבנדון.
תמצית פסה"ד :
על רשויות התכנון לתת דעתן גם להשלכות הכלכליות של התוכניות ואין בסמכותן לקדם תוכניות שתכליתן היא מימונית / כלכלית בלבד
העותרים – תושבי שכונת נווה צדק, הגישו עתירה כנגד החלטות הועדה המחוזית לתכנון ובנייה בטענה כי אחת התוכניות היא בבחינת "עסקה" שנרקמה בין עיריית ת"א יפו, באמצעות הועדה המקומית. עניינה של התוכנית היא הענקת זכויות בנייה מופלגות ליזם התוכנית, על פי הערכת שמאי, כנגד התחייבותו של היזם לפינוי ולבינוי שטח ציבורי אשר בבעלות העירייה.
נפסק שמהנסיבות עולה, כי מציאת מקורות מימון "לביצוע מלוא העבודות היא חלק ממטרות התוכנית. תוספת הזכויות היא נגזרת של עלויות הפינויים והיא מהווה תמורה לביצוע עבודות אלה. זכויות הבנייה הוענקו ליזם כתמורה לביצוע העבודות הציבוריות על ידי היזם.
המשיבים לא התמודדו עם השאלה: האם "עסקאות" מסוג זה הן בגדרי סמכותם של גורמי העירייה, היכן מקור הסמכות ואם רשאים גורמי העירייה "למכור" זכויות בנייה תמורת מילוי חובותיהם הציבוריות. גם אם פרקטיקה זו נוהגת בפועל, אין בה כדי להוכיח כי לגורמי העירייה יש סמכות לנהוג כך, במיוחד במסגרת הפרויקט נשוא פסק דין זה.
כלל יסוד במשפט המנהלי ובשיטתנו המשפטית הינו כי הרשות המנהלית רשאית לפעול רק בתוך דל"ת אמות הסמכות שהוקנתה לה בחוק, והיא אינה מורשית לבצע פעולה שהיא לא הוסמכה במפורש לעשותה.
אין העירייה ו/או הועדה המקומית רשאיות להתפרק מחובותיהן הציבוריות ולהעניק זכויות בנייה תמורת ביצוע חובות אלה, המוטלים עליהן.
יש לקבל את טענת העותרים שלפיה, אין לאפשר למוסדות התכנון להתייחס לאחוזי בניה כאל שטרות כסף המצויים בידן, ואין לאפשר לעירייה לגייס מימון חוץ תקציבי לפעילויותיה, באמצעות קידום תוכניות נקודתיות. בין שזכויות הבנייה ניתנו אך ורק לצורך ביצוע עבודות של תוכנית קיימת ובין שהן ניתנו לצורך ביצוע תוכנית חדשה.
"עסקה" זו היא חריגה מסמכות ומשום כך היא בלתי חוקית. אין חולק על העיקרון לפיו שיקולים כלכליים "אמיתיים" הם שיקולים לגיטימיים של גופי התכנון, אלא שאין הדבר כך בעובדות נשוא פסק דין זה.
בענייננו, אין מדובר בשיקולים כלכליים, המהווים חלק ובסיס לתוכנית עצמה, אלא במציאת מקורות מימון לביצוע התוכנית. משום כך אין אלה שיקולים כלכליים לגיטימיים אלא שיקולים למציאת מקורות מימון לגורמי העירייה לצורך מילוי חובותיהם הציבוריות.
בנסיבות העניין, ומשנעשתה ה"עסקה" בחריגה מסמכות, ומשניתנו ההחלטות על בסיס עסקה זו, נפל פגם בעסקה ונפל פגם בהחלטות ומכאן גם בתוכניות. על רשויות התכנון לתת דעתן גם להשלכות הכלכליות של התוכניות ואולם אין בסמכותן לקדם תוכניות שתכליתן היא מימונית / כלכלית בלבד. ככלל, ביצוע עבודות ציבוריות מחייב עריכת מכרז.
בענייננו, לא הבהירה הועדה באופן ראוי מדוע לא ניתן לבצע את העבודות הציבוריות על ידי גוף אחר, בנפרד מהעבודות המבוצעות על ידי היזם. כדי "לעקוף" את חובת המכרז היה צורך להוכיח כי מבחינה מעשית ו/או מכל בחינה אחרת, לא ניתן לבצע את העבודות על ידי גורם אחר ובאמצעות מכרז.
הועדה לא פירטה במידה הראויה את עניין הקשר ה"פיסי" בין שטח המגורים למגרש הציבורי ואף לא ציינה נתונים התומכים בעמדתה לפיה הקשר ה"פיסי" מחייב את ביצוע העבודות על ידי היזם. הועדה גם לא פירטה במידה הראויה מדוע הקשר ה"תכנוני" איננו מאפשר הפרדה בביצוע העבודות.
נכון כי העותרים מבקשים להקים בית ספר, ובהגשת העתירה שחלק מסעדיה הם ביטול התוכניות, הם מבקשים לבטל את התוכנית להקמת בית ספר בו הם חפצים. אין באמור לעיל כדי לשלול את זכותם של העותרים לטעון, במסגרת העתירה, כנגד אי חוקיותן של ההחלטות ו/או התוכניות גם אם חלק ממטרות התוכניות הן הקמת בית ספר בו חפצים העותרים.
עתמ (ת"א) 47348-09-11 גדעון לרמן ו- 10 אח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
מעניין גם לקרוא מאמר מעורר מחשבה בנושא "חוקיותם של הסכמי פיתוח בין היזם לרשות – האמנם ?"
מאת : פרופ' אהרון נמדר, עו"ד צבי שוב, ודר' עמיחי קרנר
הפנייה למאמר - http://www.od-nadlan.co.il/?p=3847
===============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914