ניתוח הנכס - בהצלחה!
ניתוח נכס - 4928Charles St Philadelphia, Pennsylvania, 19124
כאשר אנו מנתחים נכס יש להתייחס ראשית כל לנתוני הסביבה, אין זה משנה מהי עלות הנכס ומהי התשואה המשוערת. (נתונים כאלה בודקים בסוף הניתוח לאחר שבדקנו את כדאיות האזור)
יש לזכור- אזור הוא המרכיב היחיד להצלחת העסקה ולעלייה במחירי השוק
נתחיל לנתח מגדול לקטן (מחוז, עיר, מיקוד ,בלוק וכו')
העיר פילדפיה מונה כ-1.5 מיליון תושבים, לא ניתן לגזור מכמות כה גדולה משמעויות. לכן נרד לרמת מיקוד.
מיקוד 19124: תושבים - 64,000
הגירה - 1.4% 2000-2014 ( בהתחשב בכך שארה"ב גדלה כ-1% בשנה, אני מצפה לראות לפחות בגירה חיובית של 14%. לפי נתון זה ניתן להסיק כי האוכלוסיה קטנה/ נשארה כפי שהייתה)
TRACT - ניתוח של מספר רחובות: תושבים - 7478
אוכלוסיה לפי גזע: לבנים- 20% שחורים- 60% היספנים - 20%
אנו לא גזענים אבל ניתן להסיק מהפילוג כי זוהי שכונה ממעמד סוציו אקונומי נמוך
הכנסה למשק בית - 33,000$ ( כאשר ההכנסה החציונית בארה"ב הינה 65,000$)
הכנסה של 33K ברוטו מוכיחה כי זוהי שכונה לא עמידה עם תושבים ממעמד סוציו אקונומי נמוך, מעמד הביניים מרוויח פי2.
נתוני תפוסה של בתים: בתים בבעלות - 36% בתים בשכירות 48% בתים ריקים- 16%
לא בטוח שתצליח לגזור משמעויות מהנתונים אז אני אפשט את זה.
איך נראה בניין שמורכב ברובו משוכרים בארץ - לדגומה ב"ש- יהיה זבל במדרגות, הבניין לא יהיה מטופח. לעומת בניין בבעלות פרטית - הבניין יהיה מתוקתק ומטופח.
כאשר ישנם הרבה בתים בשכירות, ניתן לראות ירידה לאורך זמן במחירי השכירות וקשה לשוק לעלות. ישנה תחרות רבה באיזור והשכונה בד"כ תיהיה פחות מטופחת.
לגבי הנתון של בתים ריקים: הממוצע בארה"ב לבתים ריקים הינו 8%.
16% הוא נתון כפול ולכן מתבקשת השאלה: "אם ישנם 16% של בתים ריקים בשכונה - האם מתישהו גם הנכס שלי יכנס לסטטיסטיקה ויעמוד ריק?"
התשובה היא כן
( לציין כי בארה"ב תמיד יהיו בתים ריקים וזה נתון שאינו קיים בארץ )
לינק לנתונים -
http://www.usa.com/PA101030000-housing.html
פשיעה - הפשיעה בשכונה הינה 155% מעל הממוצע הארצי.
זוהי שוכנת פשע עם נתונים כגון: רצח ושוד 300% מעל הממוצע
*ניתן לגזור מי יהיו הדיירים שישכירו את הנכס.
לינק -
http://www.homefacts.com/crime/Pennsylvania/Philadelphia-County/Philadelphia/19124.html
ישנם 206 עברייני מין מורשעים בשכונה ( לא שכונה טובה למשפחות וילדים בשפה עדינה)
לינק לנתונים -
http://www.homefacts.com/zip-code/Pennsylvania/Philadelphia-County/Philadelphia/19124.html
חינוך - ציון בתי הספר בשכונה הוא 1 מתוך 10.
כאשר הממוצע הארצי עומד על 5 ( כל מה שמתחת ל5 = על הפנים)
*משפחות בארה"ב בוחרות את איזור מגוריהן על פי ציון בתי הספר. כך הציון בשכונה משקף את אופי האוכלוסיה.
לינק -
http://www.greatschools.org/search/...nnsylvania 19124&distance=5&sort=distance_asc
מחירי השוק באיזור - אני משער שהציעו לך נכס בסביבות 50-60K
אני מצטער לבשר לך כי הנכסים בשכונה נמכרים החל מ5000$ ולכל היותר 25000$
לינק -
http://www.zillow.com/homedetails/4930-Mulberry-St-Philadelphia-PA-19124/10287704_zpid/
כך שברגע הקניה הפסדת את רוב כספך (ולא בטוח שתוכל להשכיר את הנכס או למכור אותו בעתיד - אולי תצליח למכור ב10K)
החוק ה1 בנדל"I - לא לפגוע בקרן ההשקעה
לסיכום: זוהי עסקה ברמת סיכון מאוד גבוהה, אני הייתי שוקל פעמיים לפני שהייתי מצטרף לסוג עסקה כזאת.
כמו לשים את הכסף על קרן הצבי
מקווה שעזרתי - בהצלחה!