אחוז פריים מול קבועה

[SilentWave]

אחוז פריים מול קבועה

האם יש איזושהי חוקיות בחלוקת הסכום בין המסלולים השונים? אני מניח שאנחנו נחלק בין זכאות, פריים וקבועה. איך כדאי לחלק את המשכנתא בין הפריים והקבועה מבחינת אחוזים? (חצי חצי, שליש שני שליש וכו'). המטרה היא לשמור על יציבות בהחזר החודשי.

 

[אישטובאחד]

איך קובעים את התמהיל?

אין ממש חוקיות בדבר הזה ובכלל זה לא מדע מדויק. ספציפית לגבי זכאות - יש דווקא חוק מצוין לימים אלה. אם אתה לא חייב לקחת אותה כי הבנק מכריח אותך, אין לך סיבה להתקרב אליה כי הריבית בשוק החופשי נמוכה מהריבית בזכאות וקנס פירעון מוקדם כמעט שאינו רלוונטי כיום במשכנתא רגילה. לגבי החלוקה - העדפה האישית שלי היא שככל שמתרחשים הפרמטרים הבאים, כך להגדיל את משקל הפריים על חשבון הצמודה הקבועה: 1. ככל שהטווח קצר יותר 2. ככל ששיעור המימון נמוך יותר 3. ככל שכושר ההחזר החודשי גדול יותר 4. ככל שהריביות הצמודות הקבועות יקרות יותר אז למשל במשכנתא בשיעור מימון נמוך ל-10 שנים הייתי לוקח 60-70 אחוז פריים ו-30-40 צמודה קבועה ואילו במשכנתא ל-20 שנה טיפוסית משהו כמו 50-50 ובמצבים מסוימים למשל ב-15 לשנה עם הכנסה נטו צפופה יותר, אני לוקח 60% בקבועה כי הריביות בטווח זה מתומחרות בזול. אגב ככל שהמטרה לשמור על יציבות בהחזר החודשי חשובה יותר כך עדיף ללכת לכיוון הריביות הקבועות, כאשר במסלולים השונים יש 3 דרגות של יציבות החזרים: 1. מסלול ריבית קבועה לא צמודה (שקלית) - הכי יציב 2. מסלול ריבית קבועה צמודה למדד - באמצע 3. מסלול פריים - הכי תנודתי.

 

[SilentWave]

אז במקרה שלי...

אחוז המימון גבוה (85% בלי EMI). הטווח הוא כפי הנראה ל 20 שנה (3.15% לקבועה) האם באמת שווה לוותר על הזכאות? כי הרי בפריסה ל 25 שנה ריבית של 4% היא סבירה... בהנחה שהפריים גם יעלה, מהווה נקודת יציבות. האם במקרה הזה עדיף לקחת יותר בריבית הקבועה ופחות בפריים? 2/3 קבועה, 1/3 פריים?

 

[משכנתאברוקר]

שווה לוותר על זכאות (גם ל-25 שנים בחלק מבנקים

ריבית קבועה הצמודה מכספי בנק נמוכה יותר מזכאות). אני פחות שותף למשקלו הסגולי כל כך גבוה שלמסלול פריימי (מטעמי שמרנות בלבד) ויחס של 2/3 קבועה צמודה ו-1/3 פריים מדבר אליי הרבה יותר, גם בתקופות קצרות יותר (כמו 15 שנה).

 

[אישטובאחד]

כן באמת כדאי לוותר על הזכאות

כי הפער בין 3.15% ל-4% הוא גבוה מאוד ולא מצדיק גם את הפריסה לעוד 5 שנים (25 במקום 20). אם לדייק יש קנס כפול במקרה שלך בזכאות: פעם אחת שהריבית גבוהה משמעותית מריבית השוק ופעם השניה שאם תפרוס ל-25 שנה תשלם גם עודפים של סכומי ריבית מיותרים בגין אותן שנים. הייתי לוקח בערך 60 קבועה, 40 פריים בדוגמא שלך.