אז איך עושים כסף בלי כסף????

[יריב פז10]

האופציה

האופציה קיימת למי שמצטרף לקרן במיוחד, אך במקרים חריגים גם למי שרוכש בית בעצמו בליווי שלי.
הבנק רוצה להיות בטוח שהמשקיע לא יסתבך עם נכס מניב רק על הנייר

 

[יריב פז10]

פרסום

אינני מוכר פה נכסים.
אני מסביר פה על רעיון שכל אחד יכול לעשות - לרכוש נדל"ן בלי כסף.
לא אשים פה כתובת של נכס ויציע למכירה בשונה מהחברים - אלו הכללים של תפוז.
הפורום הינו פורום לימודי ולא פורום פרסומי שאנשים ישימו כתובות/נכסים וימכרו אותם לגולשים שבאים "לשתות" ולתת ידע בפורום.

 

[lightflake]

בואו נהיה ריאליים לרגע

אנשים שכותבים כאן חלקם מתעניינים חדשים שרוצים ללמוד (כמוני) וחלקם אנשים מנוסים שמכירים את הנושא וחלק מהם גם עוסקים בו למחייתם (כמו המנהל, וזה לא סוד) אז יש איזשהו טווח שמאפשר גם בפורומים סוג של פרסום מעצם העובדה לדוגמה שאדם כותב כאן ועונה לאנשים ואנשים מתרשמים מההבנה שלו ובוא נאמר שבחתימה שלו הוא כותב את שם העסק שלו ומספר טלפון (לגיטימי ומותר על פי תקנון תפוז)
אז ברור שיש מקרים קיצוניים של מי שנכנס לפה רק לצורך שיווק העסק שלו וכותב הודעה שכל מטרתה היא פרסומת והודעות כאלו אני לא אתפלא אם ימחקו מפה, גם בגלל שאתר תפוז מעוניין להרוויח מהפרסומות ולא לתת לפרסם בחינם וגם בגלל שזה עלול לפגוע בהתנהלות הפורום, שיהפוך ללוח מודעות.
אבל מצד שני גם נראה לי לא ריאלי לאסור על לדוגמה כותב קבוע כאן לשתף מדי פעם גם מה שהוא עושה באופן אישי בתחום הזה - גם אם זה בלית ברירה מפרסם את העסק שלו.... זה דבר שקיים בכל הפורומים, יש לי ניסיון כי הייתי מנהל פורום מדיטציה, אז אפילו בתחום כזה שהוא בעקרון ברובו לא תחום כלכלי כמו תחום הנדל"ן, אנשים עושים מדיטציה לא בשביל להרוויח כסף ואני לא מכיר אנשים שקונים נכסים סתם בשביל הכיף, ועדיין יש אנשים שהם גם מורים למדיטציה או מדריכים וכו' וכל עוד הפרסומת שלהם נעשית מעצם היותם פעילים בדיונים, אין עם זה בעיה, גם אם מדי פעם הם מפרסמים שהם עושים איזו פגישת מבוא או משהו כזה, הבעיה היא כשנכנס מישהו שפותח הודעה כמו "20 דקות ביום שישנו את חייכם - המדיטציה היחידה המוכחת ע"י מחקרים - הירשמו עכשיו להרצאת מבוא ללא התחייבות" אז ברור שיש כאן חציית קו מסויים...
&nbsp

 

[יריב פז10]

פרסום

"אחד שעבדו עליו" ו "אורח" שלום,
ארצה לסכם את עיניין הפרסום ואין יותר מה להרחיב את הדיון כי זה מוציא מהפוקוס את הדיון האמיתי:
אחד הנושאים המדוברים בפורום הזה זה איך רוכשים בית ללא הון עצמי, שימו לב כמה כניסות יש לזה כמה מאות לכל השרשורים והפוסט.
מדובר בנושא אינפורמטיבי מעניין ביותר.
סיפרתי על משהו מאוד ספציפי ורחוק מפרסום אלפי שנות אור. עובדה אם זה היה פרסומת "בואו תקנו ממני" לא היה לזה כל כך הרבה צפיות ותגובות.
אני לא מכריח אף אחד לקנות ממני כלום, אף פעם לא הכרחתי וגם לא יכריח בעתיד. רק שמח לשתף ידע.
אתם מוזמנים ליישם את זה איתי או בלעדיי.
בכל מקרה הדיון הוא על רכישה ללא הון ולא על פרסום - מי שרוצה שיקרא ומי שלא זה גם בסדר.
מי שמרגיש פגוע כי "פירסמתי" ופגעתי ברגשותיו כתוצאה מכך, שולח חיבוק חם והתנצלות...

 

[lightflake]

אוקיי עכשיו זה מובן... יש לי חשבון במיזרחי מעניין אם הם יתנו

לי, אגב יש לך נכסים ב150 אלף שקל? שהם מושכרים ומניבים ?
כשאתה מחשב 10% אתה מכליל בזה הוצאות מעבר למיסים וועד ? (תיקונים והוצאות נוספות כולל תקופות ללא משכיר)
&nbsp
מה הכוונה בקרן? שכולם בעצם מושקעים ביחד בכל הנכסים ולכל אחד כמו מניות בהתאם לכמה שהוא השקיע ואז גם מתחלקים ביחד בהוצאות לדוגמה אם נכס אחד לא מוצא משכיר אז כולם מפסידים, על שם מי נרשמים הנכסים?

 

[יריב פז10]

אז איך עושים כסף בלי כסף????

היום אני רוצה לשתף אותך כיצד ניתן לייצר כסף בלי כסף?

כן, ממש כך!

וזאת מבלי להתעסק במכירות ושיווק אלא פשוט לנצל הזדמנויות שהשוק יצר לנו

ועכשיו, יש לי שאלה...

אם הייתי אומר לך שאני מוכן להלוות לך כסף ב4.5% ואתם הייתם יודעים שיש מקום שיכול
לתת לכם 9% על אותו סכום?

כמה כסף לדעתכם הייתם לווים?

אתם יודעים מה, מה אם הסכום שהייתם
יכולים לייצר הוא רק 8%?
או 7%?
או 6%?
או אפילו 5%?

כלומר תרויחו רק חצי אחוז כל הזמן על כסף שהוא לא שלכם!!!.

כמה כסף לדעתכם הייתם רוצים לגייס?
אינסוף לא?

עכשיו, מה אם גם הייתי אומר לכם שיכול להיות
שלאחר תקופה מסויימת אתם תקבלו עוד כסף
ממה שהלוו לכם - האם זה היה נשמע לכם מעניין?

רוב האנשים היו אומרים כן.

אחד האתגרים הגדולים ביותר שמשקיעים עומדים בתחילת דרכם הוא איך להשיג את הכסף להתחיל את ההשקעות שלהם.
הסיבה היא שבנקים לא מלווים כסף למשקיעים שלא מצליחים לשכנע את הבנקאים שההשקעה שלהם הולכת להיות משתלמת.

או שבחלק מהמקרים הבנק מוכן לקחת את הסיכון אך יחד עם זאת הבנק מבקש ביטחונות גדולים מהלווה למקרה ולא יעמוד בתשלומי ההלוואה.

מה אם הייתי יכול לקצר לכם את הדרך ואתם לא תצטרכו לשכנע את הבנק לגבי ההשקעה שלכם כי הוא
כבר משוכנע שהסבירות שתעשו כסף גדולה יותר בהרבה מהסבירות שתפסידו כסף.

כמה ביטחון זה היה נותן לכם לגבי כדאיות ההשקעה?
כלומר, הבנק משוכנע שההשקעה כדאית ולכן מוכן לפתוח את כיסו ללא ביטחונות אלא רק בערבות אישית.

ומה אם הייתי אומר לכם שאתם יכולים להגיע לבנק שיודע בדיוק מה אתם רוצים ומה אתם צריכים ומאפשר לכם
לקחת עד 100% הלוואה (כי הוא עשה את שיעורי הבית שלו על היזם ועל השקעותיו)
ב4.5% ואתם תקבלו על ההשקעה שלכם 8% ומעלה.

ובנוסף, לכם גם תהיה אפשרות להגדיל את ערך הכסף שלכם כתוצאה מעליית ערך הנכס. כמובן שאף אחד לא יכול להבטיח את זה אך פוטנציאלית זה בהחלט יכול לקרות.

האם זה נשמע לכם דיל טוב?
לטעמי בהחלט כן ולכן עשיתי זאת.

אני לא חושב שחלון ההזדמנויות הזה יהיה פתוח כמו שהוא היום לנצח ולכן פעלתי מהר.

כלומר אתם תיצרו לעצמכם כסף מכספם של אחרים. נכון שאם לא הייתם משתמשים במימון הייתם מרוויחים עוד יותר.
ולכן אני חושב ששווה לשלב בין השניים. מימון חלקי של 70%. למרות ששוב לא חייבים.

אם גם אתכם זה מעניין אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר וביחד אראה לכם איך תוכלו ליצור כסף בלי כסף?

 

[lightflake]

בעצם הרווח שאתה מדבר עליו נוצר רק מהשכירויות?

ומה לגבי עליית ערך הנכס, איך זה מתבטא, נאמר אם אחרי 5 שנים אני רוצה לצאת אבל אני רוצה גם להרוויח מעליית שווי הנכס
אז זה נראה לי בעייתי לעשות את זה אם לא מוכרים את כל הנכסים ומתחלקים בין כולם ברווחים...

 

[יריב פז10]

קרן

כן, מדובר ב 10 אחוז נטו לאחר כל ההוצאות לפני מס בארץ
כל הנכסים מושכרים ומניבים.
הנכסים רשומים על שם חברה שאתה בעל מניות בה על פי ההשקעה שלך מסך ההשקעה עד כה

 

[lightflake]

אז לא הבנתי איך עליית ערך הנכסים מגולמת בתשואה

אם אין איזה הליך מסודר של מכירת נכסים וחלוקת רווחים אז בעצם המשקיעים רק עוזרים לחברה לקנות נכסים אבל לא משתתפים ברווח על המכירות

 

[יריב פז10]

עליית ערך

יש הליך מסודר של מכירת הנכסים. במכירת הנכסים כל אחד מהמשקיעים מקבל את חלקו היחסי - כך שחברי הקבוצה כן נהנים מ"אקזיט"
אבל עד אז נהנים מתשואה חודשית שותפת

 

[lightflake]

נשמע מעניין, לא כל כך מבין מה זה אומר "קרן"

פתחת חברה בארה"ב שקונה נכסים ומשקיעים נכנסים כבעלי מניות בחברה, אוקיי, האם אני יכול לקבל רווח חודשי בכל חודש ? או שמחשבים רווח בסוף שנה?
איפה זה מוכר כ"קרן"? באיזשהו בנק? איך אני יכול לדעת למשל שמי שמנהל את החברה לא לוקח לעצמו משכורות שמנות או סתם יום אחד יעלם עם כל הכסף ? הרי שום נכס לא רשום על שמי הפרטי...

 

[יריב פז10]

קרן

כולם בעלי מניות בחברה שבבעלותם בתים. הרווח מחולק למשקיעים אחת לרבעון
אף אחד לא לוקח משכורת שמנה או בכלל משכורת.
אף אחד לא נעלם עם הכסף - יש עו"ד נאמן וכל הנכסים רשומים על שם החברה והבנק המלווה עוקב מדי פעם אחר ההתקדמות של הקרן - זאת מערכת מאוד מסודרת.
לקרן יש הסכם מיסדים מאוד מסודר בו כל החוקים כתובים וכל אחד מבעלי המניות חותם עליו כולל היזם, שזה אני...

 

[lightflake]

יש לך רשימה של הנכסים שבקרן שניתן לראות אונליין?

עם מחירי הקנייה ועם כל החישובים שכירות/מיסים/הוצאות
בגדול זה נשמע די טוב, במיוחד למשקיעים שרוצים מינימום התעסקויות שקשורים לדירה
אגב זה שהנכס לא רשום על שמי זה חוסך לי את הצורך לדווח על הרווח לרשויות בארה"ב או שזה עדיין מצריך דיווח? (והחברה כבר משלמת מס אז אני לא צריך לשלם מס לארה"ב? רק כאן?)

 

[lightflake]

חלמתי על זה וקמתי עם שאלה נוספת

כיצד מחשבים ערך מניה ?
&nbsp
אני אסביר מה הכוונה שלי כי אני לא בטוח שאני מנסח טוב את השאלה, לדוגמה אם מישהו השקיע לפני שנתיים 100K ומאז היו עליות מחירים (תיאורתית כי כל עוד לא נמכר נכס בפועל הערך הוא רק בגדר שערוך) הגיוני שאותם 100K של לפני שנתיים היו שווים יותר מ100K שאני אשקיע היום, כמו בכל קנייה של מניות, מצד שני, אם עושים הערכה של עליית המחיר אז בעצם מי שמשקיע היום לא באמת נהנה מהעובדה שהנכסים נקנו בזול ולמעשה משלם מחיר יקר (ערך השוק של היום - ותלוי גם מי השמאי שמחליט את זה? או שיש איזה מדד מוסכם?) אז זה בעצם בכך לא שונה בהרבה ממה שמציעה "פסיפיק הולדינגס" שמוכרים את הנכסים שלהם במחירים די גבוהים (לדבריהם זה מחיר שנותן שמאי מוסמך, אבל אפשר לראות שכל המחירים שלהם הם מחירים גבוהים) כלומר הם כבר עושים את האקזיט שלהם על חשבון הקונה למעשה... אני לא אומר שעדיין זה לא משתלם, פשוט הסיכוי לרווחיות נאה במכירה בעוד כמה שנים יורד משמעותית.
&nbsp

 

[יריב פז10]

נכסים

במידה ותרצה לראות נכסים תוכל לפנות אליי בפרטי או במייל.
שנית כל משקיע חייב בדיווח מס גם באופן אישי מעבר לדיווח של החברה.
אבל החברה דואגת לעשות דיווח פרטני לכל משקיע ומשקיע

 

[lightflake]

כן, אני מעוניין...

אבל נשאלת השאלה

מה הסיכונים ?
אם לקחת הלוואה על 100% משווי הנכס ומחר השווי יורד לדוגמה, אתה צריך להמשיך לשלם את כל השווי? ואם הרווח מהשכירות לא מגיע כמצופה (מיליון סיבות אפשריות) מה אז ? מה זה אומר ערבות אישית לבנק (שבכלל נמצא במדינה אחרת) מה הם יכולים לעשות לי אם אין לי איך להמשיך לשלם ?
כן ברור שהם יכולים לקחת את הנכס, אבל מה עם ההפרש בין השווי אם ערכו ירד ?
&nbsp
במילים אחרות - אם זה היה בדיוק כפי שאתה מציג את זה, למה לעזעזל הבנק הנכבד הזה צריך אותך או אותי ולמה הוא לא פשוט קונה בעצמו ונהנה בעצמו (הרי גם ככה הוא מממן את הכל) ?
זה נשמע בדיוק כמו מה שגרם לקריסת הכלכלה לפני כמה שנים, הם לא למדו מאז כלום ?

 

[vinney]

למדו גם למדו

הסיכוי שמישהו יתן לך הלוואה של 100% LTV שואף לאפס. גם 70% על נכסי השקעה זה די יוצא דופן.

 

[יריב פז10]

מימון לנדלן בארה"ב

הסיכונים הם: דיירים לא משלמים, תיקונים, קלקולים וכו.
לשאלתך מדוע הבנק לא עושה את זה? משום שהבנק מתעסק עם כספים הוא לא קונה בעצמו נדל"ן או פותח עסקים מכספו
אם תרצה פרטים נוספים אתה מוזמן בכיף

 

[lightflake]

קראתי את תשובותיך ולא הבנתי תכלס על מה אתה מדבר

 

[zach78]

איך לייצר כסף בלי כסף..

אשמח אם תחלוק עימי את הסוד