אגב דיור בר השגה
שיטת דיור מיוחדת שקיימת בדנמרק, למרות שגם פה היא לא מושלמת, מתבססת על בעלות משותפת. נניח שיש בנייין עם שלושים דירות, כולן 60 מ"ר. יש חברה שיתופית שיחד קונה את הבניין. כל חבר בחברה השיתופית, מחזיק במניה אחת מתוך השלושים שיש, וזה מקנה לו את האפשרות לגור בדירה אחת מתוך השלושים. הוא לא בעל הדירה, הוא רק בעל האפשרות לגור בה. הדירה היא חלק מהבניין שבבעלות משותפת של החברה השיתופית. ההוצאות של החברה השיתופית ממומנות עי תשלום חודשי קבוע של כל החברים. התשלום מחולק לרוב על פי מ"ר, כך שבמקרה שלנו כל דירה משלמת סכום שווה. ההוצאות כוללות תחזוקה שוטפת של הבניין וכמובן תשלום על ההלוואה מהבנק שנלקחה כדי לקנות את הבניין. היופי הוא שהמחיר של המניה הוא קבוע, ומעוגן בחוק. לכן אין סכנה שאנשים יקנו מניה בשביל השקעה, כי אין פה השקעה. גם אסור להשכיר את הדירה שלך לאדם אחר לתקופה של יותר משנתיים, ואי אפשר כל שנתיים להחליף שוכר, חייבים אחרי השנתיים לעבור לגור בדירה לתקופה מסויימת בעצמך, באופן אקטיבי. גם אסור לתת לדירה להיות ריקה. (גילוי נאות כל החוקים הללו הם לא חוקי מדינה בדנמרק, אלא החוקים דה פאקטו ברוב החברות המשותפות, אבל לא מן הנמנע שצעד כזה אם יגובה עי הממשלה בישראל, יוכל להיות מוגבל בחוקים שנקבעו בכדי למנוע מצב שאנשים שמחפשים אפיק השקעה ישימו ידיהם על הדירות הללו, שכן זו המטרה העיקרית בשיטה הזו, לעגן את הדירות הללו כדירות שעלותן היא אך ורק הסכום שעולה לתפעל ולתחזק אותן.) הרעיון שלי ליישום השיטה בישראל חייב שממשלת ישראל תירתם ליישם אותו. נניח שהממשלה תיתן קרקעות בחינם לבניה שכזו, כך שהעלות של בניית הבניין לא תהיה גדולה מדי, שכן דמי התפעול החודשיים ב20 שנה הראשונות יצטרכו לכסות את המשכנתא שהחברה לקחה על הבניין. אפשר גם שהמדינה תכלול במכרזים על בניה, דרישה שעל כל 50 יחידות דיור יחוייב הקבלן לבנות 10 יחידות דיור שיינתנו במחיר מועדף לחברות בנייה שכאלה. האפשרות לקנות מניה בחברה חייב להיות מעוגן בהגרלה, שכן אין דרך לתעדף את זה באופן רציונלי. חייבת להיות הגבלה כך שאדם לא יכול להחזיק ביותר מדירה אחת בו זמנית. אז הדייר אמנם משלם "שכירות" אבל אין מי שמרוויח מהשכירות הזו. הוא לא מסולק מהדירה פתאום, הוא בעל הזכות לגור בה עד שהוא מוכר או מחליף את הזכות הזו במחיר של המניה, שהיא כאמור קבועה ולא משתנה (נניח משהו בסגנון של 2000-3000 שקל למ"ר) כל מה שהוא עושה בדירה מבחינת שיפוצים, מעלים את ערך הדירה על פי מחשבון שנקבע מראש. כך שאם אחרי 15 שנה הדייר מחדש את המטבח בהשקעה של נניח 20000 שקל, אז המניה עכשיו שווה את השווי ההתחלתי פלוס ההשקעות שנשארות בדירה אחרי שהוא עוזב, ושניתן לתעד שהוא ביצע, עם קבלות וכדומה. אחרי 20-30 שנה, כשחברה לא חייבת עוד כסף לבנק, העלות התפעולית יורדת לכמעט כלום, או שהחברה יכולה לבחור לקחת הלוואה חדשה, ולשפץ את הבניין, או לבנות לכל הדירות מרפסת, או השד יודע מה.
שיטת דיור מיוחדת שקיימת בדנמרק, למרות שגם פה היא לא מושלמת, מתבססת על בעלות משותפת. נניח שיש בנייין עם שלושים דירות, כולן 60 מ"ר. יש חברה שיתופית שיחד קונה את הבניין. כל חבר בחברה השיתופית, מחזיק במניה אחת מתוך השלושים שיש, וזה מקנה לו את האפשרות לגור בדירה אחת מתוך השלושים. הוא לא בעל הדירה, הוא רק בעל האפשרות לגור בה. הדירה היא חלק מהבניין שבבעלות משותפת של החברה השיתופית. ההוצאות של החברה השיתופית ממומנות עי תשלום חודשי קבוע של כל החברים. התשלום מחולק לרוב על פי מ"ר, כך שבמקרה שלנו כל דירה משלמת סכום שווה. ההוצאות כוללות תחזוקה שוטפת של הבניין וכמובן תשלום על ההלוואה מהבנק שנלקחה כדי לקנות את הבניין. היופי הוא שהמחיר של המניה הוא קבוע, ומעוגן בחוק. לכן אין סכנה שאנשים יקנו מניה בשביל השקעה, כי אין פה השקעה. גם אסור להשכיר את הדירה שלך לאדם אחר לתקופה של יותר משנתיים, ואי אפשר כל שנתיים להחליף שוכר, חייבים אחרי השנתיים לעבור לגור בדירה לתקופה מסויימת בעצמך, באופן אקטיבי. גם אסור לתת לדירה להיות ריקה. (גילוי נאות כל החוקים הללו הם לא חוקי מדינה בדנמרק, אלא החוקים דה פאקטו ברוב החברות המשותפות, אבל לא מן הנמנע שצעד כזה אם יגובה עי הממשלה בישראל, יוכל להיות מוגבל בחוקים שנקבעו בכדי למנוע מצב שאנשים שמחפשים אפיק השקעה ישימו ידיהם על הדירות הללו, שכן זו המטרה העיקרית בשיטה הזו, לעגן את הדירות הללו כדירות שעלותן היא אך ורק הסכום שעולה לתפעל ולתחזק אותן.) הרעיון שלי ליישום השיטה בישראל חייב שממשלת ישראל תירתם ליישם אותו. נניח שהממשלה תיתן קרקעות בחינם לבניה שכזו, כך שהעלות של בניית הבניין לא תהיה גדולה מדי, שכן דמי התפעול החודשיים ב20 שנה הראשונות יצטרכו לכסות את המשכנתא שהחברה לקחה על הבניין. אפשר גם שהמדינה תכלול במכרזים על בניה, דרישה שעל כל 50 יחידות דיור יחוייב הקבלן לבנות 10 יחידות דיור שיינתנו במחיר מועדף לחברות בנייה שכאלה. האפשרות לקנות מניה בחברה חייב להיות מעוגן בהגרלה, שכן אין דרך לתעדף את זה באופן רציונלי. חייבת להיות הגבלה כך שאדם לא יכול להחזיק ביותר מדירה אחת בו זמנית. אז הדייר אמנם משלם "שכירות" אבל אין מי שמרוויח מהשכירות הזו. הוא לא מסולק מהדירה פתאום, הוא בעל הזכות לגור בה עד שהוא מוכר או מחליף את הזכות הזו במחיר של המניה, שהיא כאמור קבועה ולא משתנה (נניח משהו בסגנון של 2000-3000 שקל למ"ר) כל מה שהוא עושה בדירה מבחינת שיפוצים, מעלים את ערך הדירה על פי מחשבון שנקבע מראש. כך שאם אחרי 15 שנה הדייר מחדש את המטבח בהשקעה של נניח 20000 שקל, אז המניה עכשיו שווה את השווי ההתחלתי פלוס ההשקעות שנשארות בדירה אחרי שהוא עוזב, ושניתן לתעד שהוא ביצע, עם קבלות וכדומה. אחרי 20-30 שנה, כשחברה לא חייבת עוד כסף לבנק, העלות התפעולית יורדת לכמעט כלום, או שהחברה יכולה לבחור לקחת הלוואה חדשה, ולשפץ את הבניין, או לבנות לכל הדירות מרפסת, או השד יודע מה.