2 שאלות

[id4n]

2 שאלות

שלום רב יש לי 2 שאלות בתחום הנדל"ן: 1. לגבי מס שבח - קראתי באיזשהו אתר אינטרנט שבעקבות הרפורמה בנדל"ן ניתן לרכוש (ולמכור) דירה פעם ב-4 שנים וע"י כך לקבל פטור מתשלום מס שבח. אבא שלי טוען שיש עוד דרך לקבל פטור וזאת ע"י כך שאם הדירה אותה אני רוכש ומוכר היא הדירה היחידה שלי - אז אני פטור ממס שבח גם אם אני קונה ומוכר דירה אחרת כל שבוע (כל עוד ברשותי דירה אחת בלבד). האם זה נכון ? 2. היכן מפורסמים דירות הנמכרות ע"י כונס הנכסים / הוצאה לפועל ? אני יודע שיש באתר האינטרנט של לוח העיר אבל זה עולה כ-300 שקל לצפות במאגר. האם הפרסומים הללו מופיעים בעוד מקומות ? למשל בעיתונות היומית ? תודה רבה לעונים עידן

 

[אבי שנער]

2 תשובות ... והערה אחת ...

1. לגבי מס שבח - אין קשר לרפורמה בנדל"ן, גם לפני הרפורמה ניתן היה למכור דירה פעם ב-4 שנים בפטור מתשלום מס שבח (אין מגבלה על כמות הדירות שקונים). אבא שלך טועה - גם לדירה היחידה שלי יש מגבלות זמן, ניתן למכור אותה כל 18 חודשים בתנאי שבארבע השנים הקודמות למכירה לא היו בבעלותך יותר מדירה אחת בו זמנית. 2. דירות הנמכרות ע"י כונסי הנכסים - יש לוחות בתשלום ויש בחינם ... ראה בקישורים של הפורום. כל המודעות מפורסמות בעיתונות היומית, אך לא במרוכז ולא בכל העיתונים. הערה: השקעה של 300 ש"ח למי שמחפש לקנות דירה במציאה נראה לי די זניח - לא כן?

 

[id4n]

אם אפשר לחסוך את זה אז למה לא ../images/Emo13.gif

ובהמשך למה שכתבת - אם אני מבין נכון, אני יכול לגור בשכירות וכל החיים לקנות ולמכור דירות (כל פעם דירה אחת במקביל) כל 18 חודש מבלי לשלם מס שבח ? האם אצטרך במקרה זה בכלל לדבר עם רשויות המס ? תודה

 

[עוד יוסף פרידמן]

לדבר לא, לדווח כן - למס שבח

יחד עם זאת, אם תמכור בכל 18 חודשים דירה ותתגורר בשכירות, מס הכנסה עלולים לראות בזה עיסוק החייב במס. מומלץ מאד להתיעץ לפני מעשה, עם עו"ד המתמצא בנושא מיסוי מקרקעין.

 

[id4n]

עיסוק חייב במס ?

ואז אהיה מחוייב בנוסף למס השבח גם במס על הרווחים ??? כמה אפשר לסחוט מבנאדם ??

 

[אבי שנער]

לא ...

מס שבח בעצמו הוא מס על הרווחים בדומה למס הכנסה. הכוונה ב"עיסוק חייב במס" היא שלא תוכל למכור בפטור. רק קח בחשבון שבקניה יש הוצאות ובכלל לא בטוח שבמכירה כל 18 חודשים יהיה בכלל רווח ראלי שיחוייב במס.

 

[id4n]

אז זהו.. יש משהו שלא ברור לי

לי זה נשמע מאוד פשוט - קונים דירה מכונס ב-30% פחות ממחיר השוק. עם כל ההוצאות (עו"ד, שמאי, מס קניה וwhatever) נגיד שאני מגיע לדירה שעולה לי 20% פחות ממחיר השוק. אני מביא כמה רומנים ומשפץ אותה קצת. ובשלב הבא מוכר אותה במחיר השוק - והרווחתי 20% מסכום שיכול להיות גבוה יחסית. OK אז נניח שקצת קשה למכור, אני מוכר קצת יותר בזול ועדיין יכול להרוויח יפה. אז איפה ה-catch ? עידן

 

[עוד יוסף פרידמן]

נניח לצורכי ויכוח

שהדירה לא נמכרת במשך חצי שנה ואתה מוכר עם רווח של 5% בלבד. עכשיו בוא נחשב את ערך הכסף (הריבית לבנק ששילמת, אם קנית במימון חיצוני או הריבית שהפסדת, אם קנית במימון עצמי). אם שוק הנדל"ן היה כל כך פשטני כפי שאתה מציין, כוווווווווולם כמאמרו של ראש ממשלתנו בדימוס, אהוד ברק, היו רק קונים דירות מכונסים ומוכרים לקונים ברווח.

 

[אבי שנער]

זה אפשרי ... אבל לא כל כך פשוט ...

קודם כל כונס לא מוכר כל כך מהר ב-30% פחות משווי השוק, אלא סביב 20%-15 וגם זאת רק נכסים בעייתיים ולא מבוקשים. עם כל ההוצאות (עו"ד, שמאי, מס רכישה ו-whatever) נגיד שאתה מגיע לדירה שעולה לך 10% פחות ממחיר השוק. כמה רומנים וחומרים לשיפוץ גם עולים קצת כסף, נניח 5% ... ועוד הוצאות מימון לשנה וחצי (ריבית) זה עוד 8%-6. סה"כ אתה בערך במחיר העלות. בשלב הבא אתה מוכר במחיר השוק אולי 5% פחות ... כלומר מפסיד 5% ועוד משלם שכ"ט עו"ד ולפעמים גם תיווך. זה בהחלט אפשרי להרוויח בעסקים מהסוג הזה ... אבל זה לא כל כך פשוט ... יש גם סיכונים וצריך להיות מקצוען, לדעת מה לקנות ואיך לטפל בנכס.

 

[id4n]

טוב, הרגעתם אותי קצת. תודה. ../images/Emo13.gif

 

[אבי שנער]

נו באמת ... זה חסכון זה?

קודם צריך לבדוק איזה תמורה אתה מקבל לכספך ורק אחר כך להחליט אם זה חיסכון או לא. מספיק שברשימות שבתשלום תמצא מציאה טובה אחת שלא ראית בעיתון ...