אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
תמכור בנייה
- פותח הנושא itamargr
- פורסם בתאריך
תלוי בגודל תלוי במגרש תלוי במיקום
למשל יש מקומות שצריך לשלם על פיתוח מס השבחה וכ"ד ויש מקומות שלא. יש מגרשים בשיפוע חזק שמצריכים יסודות יקרים יותר. וכן הלאה. מה שאני למדתי על בשרי זה, שאין שום קשר בין המחיר למטר מרובע שכל היועצים והקבלנים למיניהם אומרים לך, לבין מה שתצטרך באמת לשלם. מנסיון שלי : אם אתה בונה בצפון על צלע הר, בית של 200 מטר מרובע, אין לך מפרט יקר, ויש לך מגרש עם פיתוח, תדאג שיהיה לך מקורות מימון של לפחות מליון שקל לפני שאתה מתחיל. ותזהר מהצעות מחיר של קבלני מפתח, המחיר שאתה סוגר איתם בסוף זה לא מה שהם אומרים לך מראש ( בהצעת המחיר הראשונית).
למשל יש מקומות שצריך לשלם על פיתוח מס השבחה וכ"ד ויש מקומות שלא. יש מגרשים בשיפוע חזק שמצריכים יסודות יקרים יותר. וכן הלאה. מה שאני למדתי על בשרי זה, שאין שום קשר בין המחיר למטר מרובע שכל היועצים והקבלנים למיניהם אומרים לך, לבין מה שתצטרך באמת לשלם. מנסיון שלי : אם אתה בונה בצפון על צלע הר, בית של 200 מטר מרובע, אין לך מפרט יקר, ויש לך מגרש עם פיתוח, תדאג שיהיה לך מקורות מימון של לפחות מליון שקל לפני שאתה מתחיל. ותזהר מהצעות מחיר של קבלני מפתח, המחיר שאתה סוגר איתם בסוף זה לא מה שהם אומרים לך מראש ( בהצעת המחיר הראשונית).
המחיר למטר הוא לא לינארי
ובית של 100 מטר לא יעלה חצי מבית של 200 מטר. למשל : הביסוס תלוי בקרקע כמה קידוחים יצטרכו וכ"ד . יש הוצאות קבועות ושבכל גודל יהיו אותו דבר, כמו למשל ממד, חדר אמבטיה, שרותים, מטבח, פיתוח גדרות, דרך, חיבור ל ביוב, חשמל מים ... ובנוסף יש שטחי בניה יקרים יותר או פחות, למשל להוסיף מטר למרתף מחיר שונה מלהוסיף מטר לחדר שינה או לסלון... יש בבית שטחים זולים יותר ויש יקרים יותר, לכן אומדן גס לפי מטר בניה הוא לא חישוב נכון. טיח מאד יקר וחשוב שחי הקירות והפינות והסיבוכים , אם יש קשתות או הרבה מחיצות פנימיות זה שונה מבית שיש בו שטחים גדולים מלבניים, עם מעט קירות פנימיים... חלונות ודלתות חשוב כמה ובאיזה גודל , ובאיזה פתיחה... בבית באותו גודל המחיר של חלונות "אלומיניום" יכול לנוע בין 60000 ל120000 . נקודות מים וחשמל תלוי כמה תרצה. אתה צריך לבנות לעצמך טבלא של כל ההוצאות - רצוי בעזרת מפקח הבניה שלך, לברר מחירים ולחשב כמה זה יעלה, ותמיד להוסיף אחוז גדול של אי ודאות.
ובית של 100 מטר לא יעלה חצי מבית של 200 מטר. למשל : הביסוס תלוי בקרקע כמה קידוחים יצטרכו וכ"ד . יש הוצאות קבועות ושבכל גודל יהיו אותו דבר, כמו למשל ממד, חדר אמבטיה, שרותים, מטבח, פיתוח גדרות, דרך, חיבור ל ביוב, חשמל מים ... ובנוסף יש שטחי בניה יקרים יותר או פחות, למשל להוסיף מטר למרתף מחיר שונה מלהוסיף מטר לחדר שינה או לסלון... יש בבית שטחים זולים יותר ויש יקרים יותר, לכן אומדן גס לפי מטר בניה הוא לא חישוב נכון. טיח מאד יקר וחשוב שחי הקירות והפינות והסיבוכים , אם יש קשתות או הרבה מחיצות פנימיות זה שונה מבית שיש בו שטחים גדולים מלבניים, עם מעט קירות פנימיים... חלונות ודלתות חשוב כמה ובאיזה גודל , ובאיזה פתיחה... בבית באותו גודל המחיר של חלונות "אלומיניום" יכול לנוע בין 60000 ל120000 . נקודות מים וחשמל תלוי כמה תרצה. אתה צריך לבנות לעצמך טבלא של כל ההוצאות - רצוי בעזרת מפקח הבניה שלך, לברר מחירים ולחשב כמה זה יעלה, ותמיד להוסיף אחוז גדול של אי ודאות.
מקבל את הערותיו של אבי- אך לצורך
תחושה ראשונית האם אתה נמצא "על המגרש" אני מעלה אומדן ראשוני וירטואלי לבית בודד בשטח 110 מ"ר על מגרש שטוח בשטח חצי דונם. בהנחה של תנאי קרקע ופתוח רגילים (ללא חצוב כללי) האומדן הינו לבית בתגמיר סטנדרטי ממוצע. המחירים כוללים מע"מ והם בהנחה שבונים עם קבלן שלד וקבלני גמרים ומערכות הוצאות ישירות עב' שלד 40,000$ עב' גמר 70,000$ עב' פתוח 5,000$ הוצאות עקיפות אגרות בניה 5,000$ תכנון ומדידות 5,000$ נהול ופקוח 10,000$ ------------------------- סה"כ 135,000$ בלתי צפוי מראש והתייקרות 15,000$ ---------------------------------------------------- סך הכל אומדן ראשוני 150,000$
תחושה ראשונית האם אתה נמצא "על המגרש" אני מעלה אומדן ראשוני וירטואלי לבית בודד בשטח 110 מ"ר על מגרש שטוח בשטח חצי דונם. בהנחה של תנאי קרקע ופתוח רגילים (ללא חצוב כללי) האומדן הינו לבית בתגמיר סטנדרטי ממוצע. המחירים כוללים מע"מ והם בהנחה שבונים עם קבלן שלד וקבלני גמרים ומערכות הוצאות ישירות עב' שלד 40,000$ עב' גמר 70,000$ עב' פתוח 5,000$ הוצאות עקיפות אגרות בניה 5,000$ תכנון ומדידות 5,000$ נהול ופקוח 10,000$ ------------------------- סה"כ 135,000$ בלתי צפוי מראש והתייקרות 15,000$ ---------------------------------------------------- סך הכל אומדן ראשוני 150,000$
כפי שהסביר לך יפה אבי
התוספת השולית של עוד 25 מ"ר לא תהייה ביחס ישר למחיר מ"ר באומדן, ותוכל להוסיף את 20,000$ העודפים שיש לך ולקבל דירה של כ-135 מ"ר. יש הבדל תהומי, בקניית דירה צמודת קרקע עפ"י דגם סטנדרטי של קבלן, הן ברמת התגמירים הן באקסטרות שאינן כלולות אצל הקבלן והכי חשוב, אתה מתכנן את צורת הבית וחלוקתו והעמדתו עפ"י "הראש שלך" ואמנם יהייה לך גם כאב ראש הרבה יותר גדול בבניה עצמית.
התוספת השולית של עוד 25 מ"ר לא תהייה ביחס ישר למחיר מ"ר באומדן, ותוכל להוסיף את 20,000$ העודפים שיש לך ולקבל דירה של כ-135 מ"ר. יש הבדל תהומי, בקניית דירה צמודת קרקע עפ"י דגם סטנדרטי של קבלן, הן ברמת התגמירים הן באקסטרות שאינן כלולות אצל הקבלן והכי חשוב, אתה מתכנן את צורת הבית וחלוקתו והעמדתו עפ"י "הראש שלך" ואמנם יהייה לך גם כאב ראש הרבה יותר גדול בבניה עצמית.
הצעת מחיר ראשונית מקבלן מפתח מטעה (ולא בטעות)
הצעות מחיר שמקבלים מקבלן מפתח הן או על מפרט נמוך מאד, וכל שינוי מהמפרט עולה הרבה יותר מהערך האמיתי של השינוי, או שהרבה סעיפים לא כלולים בו. אני ישבתי עם שני קבלני מפתח בהתחלה כייון שההצעות היו מפתות, אבל כשהגענו לתכלס המחיר שהם רצו לסגור איתי בסוף היה גבוה בעשרות אחרוזים ממה שהם הציעו בהצעה הראשונית שלהם. חוץ מזה אל תשכח שהקבלן לא משלם עבורך את המיסים והאגרות השונות, ללא מע"מ, צמוד למה שמתחשק לקבלן... זה נכון שאם תקח קבלן מפתח ולא תשנה את המפרט שלו אתה יוצא בפחות כסף, או עם אותו מחיר כמו שהית בונה בעצמך ... אבל זה בא על חשבון האיכות, ועל חשבון הגמישות והיכולת שלך לשנות דברים תוך כדי בניה .
הצעות מחיר שמקבלים מקבלן מפתח הן או על מפרט נמוך מאד, וכל שינוי מהמפרט עולה הרבה יותר מהערך האמיתי של השינוי, או שהרבה סעיפים לא כלולים בו. אני ישבתי עם שני קבלני מפתח בהתחלה כייון שההצעות היו מפתות, אבל כשהגענו לתכלס המחיר שהם רצו לסגור איתי בסוף היה גבוה בעשרות אחרוזים ממה שהם הציעו בהצעה הראשונית שלהם. חוץ מזה אל תשכח שהקבלן לא משלם עבורך את המיסים והאגרות השונות, ללא מע"מ, צמוד למה שמתחשק לקבלן... זה נכון שאם תקח קבלן מפתח ולא תשנה את המפרט שלו אתה יוצא בפחות כסף, או עם אותו מחיר כמו שהית בונה בעצמך ... אבל זה בא על חשבון האיכות, ועל חשבון הגמישות והיכולת שלך לשנות דברים תוך כדי בניה .
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.