שטחי שירות

[toffi77]

שטחי שירות

יש לנו בעית שטחים בתוכנית, יש פחות מידי שטח עיקרי (35%) ויותר מידי שטחי שירות (10%).
מדובר על בית בבניה עצמית בהרחבה במושב על שטח של חצי דונם.
בחוברת מידע כתוב שכל הגשה תכלול מחסן בגודל מינימום של 6 מ"ר + דלת חיצונית.

יש לי כמה שאלות ספציפיות:
1. האם אפשר שהמחסן הזה יהיה בקומה שניה של הבית - עם יציאה למרפסת?
2. האם אפשר שיהיו יותר ממחסן אחד?
3. אילו שטחי שירות ניתן לבנות בקומה השניה של הבית (כלומר - מה צריך להגדיר אותם בהגשה ומה צריך שיהיה או אסור שיהיה לחדר כזה?)

עכשיו אני אספר מה בדיוק היינו מאוד רוצים להגיע אליו מבחינת שטחי שירות בבית:
בקומת הכניסה:
- ממ"ד 12 מ"ר
- מזווה 3.5 מ"ר
- מחסן\חדרון עבודה עם יציאה החוצה 5 עד 7 מ"ר

בקומה ראשונה:
- מחסן עם יציאה החוצה בגודל של כ 5~7 מ"ר

היינו רוצים שגם המחסן למעלה וגם המחסן למטה יהיו עם הכנות אינסלציה לחדר כביסה (כשהילדים צעירים ובבית זה יהיה למעלה, ובעתיד שנהיה לבד בבית נוריד למטה)

האם נראה לכם שזה אפשרי איכשהו להגדיר את כל ה בצורה שכל השטחים האלו יוגדרו כשטחי שירות?

 

[AlonPe]

יש לך אדריכל?

או שלא רק הבנייה היא עצמית, גם התכנון?

 

[אוהד אדריכלות]

אין אפשרות לעשות שטחי שירות בקומה א'

שטחי שירות הינם בקומת קרקע ו/או במרתף

 

[toffi77]

חדר טכני\מכונות?

סעיף 9 ד' של תקנון התכנון ובניה אומר:
(ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה:
(1) ביטחון ובטיחות:....
(2) מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה;
(3) אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין;

אני לא רואה שום איסור שזה יהיה בקומה א' (או שזה רק בקומת קרקע ו\או מרתף)
האם באמת לא ניתן "לתרץ" מחסן כלשהו או חדר טכני בקומה א'?

זה נראה לי לא הגיוני שיש לנו 57.5 מ"ר שירות, אבל אין שום דרך לנצל את כל הכל.
30 מ"ר לחניה
12 מ"ר לממ"ד
נשאר 15.5 מ"ר
אז נניח מחסן 6 מ"ר
עדיין נשאר 9.5 מ"ר - איפה אפשר לנצל אותם?

ולגבי אדריכל - כן יש לי אדריכל, אני משגע לו את השכל, והיום אני פוגש אותו שוב. אבל אני רוצה להגיע אם כמה שיותר מידע נכון ואמיתי לפגישה איתו ולא ללמוד הכל שם אצלו. אשמח לקצת עצות עזרה והארות (וגם הערות כמובן)

 

[יחיאל טימסית]

שטחי שרות.

(ללא הכרות עם התב"ע) החישוב שלך דווקא נכון אבל "הגיוני" -
אם הבית מעל 120 מ"ר תדרש ל-2 חניות - 30 מ"ר.
ממ"ד 12.5 מ"ר.
מחסן לפחות 12.5 מ"ר - תוסיף עוד כמה מ"ר שנשארו ומיצית את כל מה שמותר.

תהיה בטוח שאף תב"ע (רובן בכל אופן, לפחות במגורים א) לא תהיה נדיבה
ותחלק שטחים שלא ניתן להשתמש או לנצל, בטח שטחי שרות.

אוסיף על עצת קודמי - תעבוד עם אדריכל/ית, חשוב גם שתסמוך עליו.

 

[toffi77]

אני רק רוצה לוודא שהבנתי אותך

אני הולך לשבת עם האדריכל היום בדיוק על זה.
&nbsp
אני רק רוצה לוודא שהבנתי אותך נכון:
לדעתך, אם נתנו לי 57.5 מ"ר שטח שירות, הם גם יאפשרו לי לנצל אותם לגמרי, ולא נתנו את זה סתם.
כלומר - יאפשרו לי 2-3 מחסנים כל עוד אני עומד בכל שאר הדרישות?

 

[אוהד אדריכלות]

שטחי שירות בקומה א'

מניסיון שלי (בכל הועדות באזור השרון)
אין דבר כזה שטח שירות בקומה א'
כמו שיחיאל אמר,
רק החניה זה 30 מ"ר + 12.5 ממ"ד - כבר נשאר לך ביד 15 מ"ר

 

[צופנסו]

לא משוכנעת שאוהד צודק

אנחנו גם בונים בשרון. התב"ע אצלנו מתירה 10% שטחי שירות, "ולא יותר מ-5% שטחי שירות בכל קומה". כלומר, אין בעיה לנצל שטחי שירות בקומה א' במגבלת האחוזים האמורה, ואנחנו אכן ניצלנו שטח שירות בקומה א' - לטובת חדר כביסה.
אפשר גם לבקש הקלות בדמות ניוד שטחי שירות לקומת קרקע ולהיפך, בתוך מגבלת העשרה אחוזים. גם את זה עשינו, אגב. אם זה רלוונטי עבורך שווה אולי לכתוב גם שההקלה הנ"ל לא חויבה בהיטל השבחה, כי נקבע שאין לה השפעה מהותית על הערך וכו'. עם זאת, הקלות כן מאריכות את ביורוקרטיית ההיתר הארוכה גם כך.

 

[toffi77]

חזרתי מהפגישה עם האדריכל שלנו

אז קודם כל הוא הסביר לי בדיוק מה שהרוב כאן כותבים : שטחי שירות הם רק בקומת כניסה.
&nbsp
אבל בעקבות מה ש"צופנסו" כתב\ה אני כן חושב ששווה לשאול אם יש אפשרות כיוון שהגיונית נראה לי שצריכים לאפשר לי לנצל את כל שיטחי השירות, וכמו שיחיאל ואוהד ציינו אחרי שאני מוריד ממ"ד וחניה עדיין נשארים 15 מ"ר , וברור שאני לא הולך לבנות מחסן של 15 מ"ר (דווקא מחסן כזה אפשר לגמרי להסב לחדר שישמש בסופו של דבר לשימוש עיקרי ולכן דווקא נראה לי שהוועדה צריכה לרצות משהו אחר)
&nbsp
בכל אופן , הפגישה עם האדריכל הייתה טובה, הגענו לרעיון לשיפור התוכנית עם כמה הצעות מאוד טובות שלו ועכשיו רק נותר לראות איך אנחנו מבחינת ניצול שטחים כי אנחנו ממש גבוליים...
&nbsp

 

[toffi77]

איך כדאי לפנות לוועדה?

בהמשך להצעתו של "צופנסו" ומה שכתבתי, אני רוצה לפנות לוועדה בבקשה לנצל כ-6 מ"ר משטחי השירות הנותרים בקומה א'.
אני יודע שהסיכוי נמוך - אבל העובדה היא שיש סיכוי אז נעבוד כאן בשיטת "מצליח".
&nbsp
השאלה שלי כאן היא לחבר'ה שמכירים ויש להם עבר עם התנהלות מול וועדות מקומיות:
איך כדאי לי לפנות אליהם:
- טלפון ישיר לבודקת תוכניות? או למהנדסת הראשית של הוועדה?
- מייל?
- להגיע פיזית לשם?
- לבקש מהאדריכל שיפנה אליהם?
&nbsp
מה נראה לכם הכי חכם.

 

[יחיאל טימסית]

חבל על ההימורים.

תיגש ביחד עם האדריכל למהנדס הרישוי ותבדקו פרונטלית האם הדבר מקובל עליהם.
להגיש בקשה להיתר ללא בדיקה כזו לא מבטיחה 100% הצלחה. לפעמים פסילת הבקשה
או דרישה לשינויים יכולה להשפיע על כל התכנון של הבית שכרגע יכול להיות מושלם מבחינתך.

 

[צופנסו]

הפניה לועדה היא בהגשת הבקשה להיתר/גרמושקה

הכוללת את ההקלות המבוקשות.
מציעה להתייעץ עם האדריכל לגבי הסיכויים של בקשות כאלו לניודי שטחים בועדה המקומית הספציפית. באיזור שבו אנו בונים מדובר בבקשות מאד סטנדרטיות, שבדרך כלל מאושרות ללא קושי.
אנחנו גם ניידנו שטחים מעליית הגג לקומת הקרקע (לפי התב"ע אצלנו מותר לבנות 10% עליית גג. לא מתכננים כזאת, ולכן ביקשנו לנייד חלק קטן מהשטח לקומת הקרקע). יכול להיות שלגבי ההקלה הזו כן חויבנו בהיטל השבחה, כבר לא זוכרת בדיוק

 

[צופנסו]

יכול להיות

שאפשר גם לבדוק טלפונית, או לגשת, לקבל מושג כללי, עוד לפני שעורכים את הבקשה המלאה להיתר. שוב, משוכנעת שהאדריכל שלכם יוכל לכוונכם בעניין ולהעריך הסיכויים.
אני פשוט זנחתי כליל את האפיק הזה (להרים טלפון, לקפוץ לשאול שאלה) כי מי שמטפלת בבקשה שלנו להיתר קשה, בלתי קואופרטיבית וכמעט בלתי אפשרי לשכנעה לעשות/לבדוק דבר מה.
אך אולי לכם יש/יהיה מזל טוב יותר מלנו...

 

[toffi77]

כמה עולה קבלת הקלה בקו בניין

סתם כדי לקבל מושג כללי, כמה בערך עולה כל התהליך וקבלת האישור על שינוי של 10% בקו בניין אחורי ? (אני יודע ש-10% זה המקסימום שניתן לקבל)
&nbsp

 

[משקיע בבש]

תלוי בשטח....

לי היו הקלות מקדימה, בצד ומאחור..... וסה"כ שילמתי היטל השבחה של 8000 ש"ח....זה נראה לי יקר, אבל מאידך אין לי את האופציה להתנגד.
הייתי יכול להביא שומה נגדית של שמאי....אבל עלות השמאי וכל הויכוחים, בסוף היו מביאים אותי לעלות זהה ועם יותר עצבים.
לעיתים יש סכומים שלא כלכלי לריב עליהם.

אני מניח שזה תלוי בנסיבות שלך ומהו היטל ההשבחה שתאלצי לשלם.

משקיע בב"ש

 

[toffi77]

מה שאנחנו צריכים

כתבת שהיו לך הקלות חריגה מקו בניין גם בקו הקידמי : להבנתי בקו קידמי לא ניתן לקבל הקלות - רק בצידי ואחורי.
&nbsp
בכל אופן אנחנו מעוניינים בהקלה של 40 ס"מ (10% ממרווח של 4 מטר אחורי) , בארוך של כ-6 מטר = שטח של 2.4בערך מ"ר.
עלות המגרש שלנו היה 950K (זה כולל מע"מ אך לא כולל פיתוח) למגרש של 530 מ"ר.
האם מדובר בעלות של משהו כמו 4 אלף ש"ח?
&nbsp
&nbsp

 

[צופנסו]

שים לב - ההקלה מחושבת לגבי כל הקומות

אם ההקלה בקו הבנין היא לשתי הקומות או לשלוש (אם יש מרתף) אז מדובר בשטח רב יותר לעומת מצב בו ההקלה מבוקשת רק לגבי קומה אחת. יש נוסחה שמאית שמשקללת את הערך של התוספת בניכוי אובדן תכסית הגינה או משהו בסגנון, והיא מבוססת כמובן על הערך של הקרקע. אנחנו ביקשנו הקלה של 10 אחוזים בקו בנין אחורי של 6 מ', לגבי קיר שאורכו קצת פחות משבעה מטרים, ובשתי הקומות. זה יצא משהו כמו 6000 ש"ח למיטב זכרוני (אין לי פה את חוות הדעת השמאית, אם מאד חשוב לך אוכל להסתכל בערב), וערך הקרקע אצלנו גבוה יותר מהסכום שנקבת.
לכך יש להוסיף גם את עלויות הפרסום בעיתון, שליחת המכתבים לשכנים וכיוצ"ב דרישות פרוצדוראליות שקשורות בקבלת הקלות. יש חברות שמטפלות בזה. למיטב זכרוני שילמנו על הפרסום ויתר הדרישות משהו כמו 1000 ש"ח.

 

[toffi77]

המון תודה על התשובה העיניינית

תשובה והסבר יותר טוב מזה לא יכולתי לבקש

אצלנו מדובר רק בקומה אחת שבה יהיה בנוי - יש אפשרות לבנות קומה שניה אבל אנחנו לא מתכננים לעשות את זה במיקום של ההקלה שאנחנו מבקשים. (כן אולי תהיה שם מרפסת חיצונית מעל התקרה של מבנה הקומה הראשונה - אבל על זה אני מניח שלא מוסיפים ערך)
&nbsp
סה"כ אני מבין שההערכה שלי סבירה לגמרי: פלוס מינוס 4 אלף כולל הכל.
עכשיו צריך רק לבדוק אם זה באמת נחוץ.
אני יעלה תוכניות כאן ברגע שיהיו מוכנות ואתייעץ עם אנשי הפורום הנכבדים והמנוסים